近期，中海地產(chǎn)無論是在資本市場還是在土地市場都動作頻頻。

10月16日，中國海外發(fā)展(00688.HK)公告稱，公司全資附屬公司中海地產(chǎn)集團將在中國發(fā)行總額不超過人民幣70億元境內(nèi)債券，第一期債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為10億元，可超額配售不超過25億元。

而一個星期前，中海地產(chǎn)在上海真如拿地也備受關(guān)注。10月11日，上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“上海海升環(huán)盛”)(中海地產(chǎn)投資占比70%)以底價93.99億元拿下了紅旗村公開掛牌的四宗地塊。

一般來說，舊改地塊相對來講操作難且資金回籠周期長，一向保守的中海地產(chǎn)為何斥巨資拿下紅旗村舊改地塊?中海地產(chǎn)在拿地上是如何權(quán)衡選擇的?《投資者報》記者就相關(guān)問題致電中海地產(chǎn)，截至發(fā)稿時并未收到相關(guān)回復(fù)。

舊改落袋

10月11日下午，普陀四幅經(jīng)營性地塊一次性進行拍賣，出讓地塊為F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，最終上海海升環(huán)盛以93.99億元的底價一舉奪得全部地塊。

上海海升環(huán)盛成立于今年7月17日，由中海地產(chǎn)、上海中環(huán)投資開發(fā)(集團)有限公司(以下簡稱“上海中環(huán)”)、上海長征城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司(以下簡稱“上海長征”)共同出資成立，其中，中海地產(chǎn)投資占比為70%、上海中環(huán)占比20%、上海長征占比10%。

據(jù)了解，四幅地塊位于真如副中心核心區(qū)，總占地面積約7萬㎡，可開發(fā)住宅15.88萬㎡、商業(yè)6.78萬㎡，是上海今年核心區(qū)出讓的最大規(guī)模綜合體之一，也是紅旗村綜合開發(fā)首次公開出讓地塊。

需要提及的是，紅旗村還有三幅地塊即將推出市場，全部建成后，總體量將超過100萬平方米，命名為中環(huán)天地。不過，中海地產(chǎn)后續(xù)會否參與拿地并不清楚。

紅旗村原本是一個農(nóng)業(yè)村，隨著外來人口大量涌入，慢慢演變成企業(yè)和民宅并存、民居和店鋪混搭的狀況，是上海中心城區(qū)最復(fù)雜的“城中村”。

2015年3月，在政府的推進下，普陀區(qū)紅旗村地塊開始全面啟動舊改，直至2016年年底基本完成，關(guān)閉了楊路山華果品市場、水產(chǎn)市場和蔬菜集散中心等5大市場，拆除違章建筑40萬平方米，遷移人口近8萬。

10月17日，拿地一周后，中海聯(lián)合體公布了四幅地塊的設(shè)計方案。方案顯示，四幅地塊有兩幅住宅用地和一幅住辦用地，其中住宅用地大部分都是90平米以下的普通住宅，預(yù)計將會提供約2000套住宅。

對于為何競拍紅旗村地塊，記者未能從中海地產(chǎn)獲得更為詳細的信息。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，中海地產(chǎn)拿地金額為626億元，而此次拿下真如地塊耗資就近百億。“作為相對保守的房企，中海地產(chǎn)愿意花近百億進行投資，說明了此地塊的核心價值。”諾亞財富地產(chǎn)研究負責人黃琳珊表示。

易居研究院總監(jiān)嚴躍進則認為，對于中海地產(chǎn)來說，其央企的背景要求其積極擴張，所以當前積極拿地是符合預(yù)期的。2018年半年報顯示，中海地產(chǎn)總土地儲備8736萬方，此次拿下四宗地塊可創(chuàng)造22.66萬方的土儲。

“此外，真如市場屬于過去幾年相對安靜的市場，但這兩年其低估的價格優(yōu)勢，開始顯露出來，所以類似企業(yè)會積極拿地。”嚴躍進進一步表示。據(jù)測算，此次拿地住宅部分樓板價約為5.2萬元/平方米，而區(qū)域內(nèi)的中駿天悅，房天下顯示的住宅售價為95000元/m2起。

在乎一線

實際上，中海地產(chǎn)此次將真如舊改地塊收入囊中并不意外，從今年中海地產(chǎn)在全國土地市場表現(xiàn)來看，其似乎有重倉一線城市之意。

中海地產(chǎn)最新公布的前9月土地儲備中，一二線城市布局仍占主力，其中一線城市拿下8宗地塊，較2017年翻番，共耗資173.97億元。這與早前中海地產(chǎn)主席顏建國對外宣稱的中海仍然會主要圍繞一二線城市思路大致相同。

加上此次拿地，中海地產(chǎn)今年在一線城市拿地金額近274億元，共獲取12宗地塊。作為對比，2016年中海地產(chǎn)在北京等一線城市土地市場淡出，一無所獲，2017年上半年，在北京、上海分別補充地塊2宗、4宗。

究其原因，業(yè)內(nèi)有觀點認為，如果在一線城市缺位太久，市場占有率肯定會受到擠壓，屆時重返市場，競爭將會加劇。黃琳珊認為，一二線城市綜合實力更強，人口吸附力的表現(xiàn)也更加明顯。雖然目前一二線城市有較嚴格的調(diào)控政策，供需均受到限制，但長期來看，市場風(fēng)險更小。

此外，將視角放在上海這個城市來看，中海地產(chǎn)進入上海26年，現(xiàn)有土地儲備并不充裕。自1992年進軍上海，中海地產(chǎn)在上海布局了打浦橋、新靜安中心、旭輝濱江、長風(fēng)等板塊，最讓中海地產(chǎn)名噪一時的是，2009年斥資70億元買下長風(fēng)地王，成為當時全國總價地王。

不過，據(jù)公開報道，自2013年拿下梅隴地塊后，中海地產(chǎn)在上海土地市場銷聲匿跡長達3年。直到2017年，中海地產(chǎn)繼續(xù)拿下4幅純住宅地塊，可售面積近30萬方，緩解了在滬的土儲饑渴。此次拿下真如舊改地塊，中海地產(chǎn)將在上海新增22.66萬方的土地儲備。

而從銷售業(yè)績這一維度來看，上海區(qū)域的銷售業(yè)績也不理想，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，中海地產(chǎn)上海區(qū)域銷售額為21.91億元，房天下顯示目前上海在售樓盤樓盤僅有中海九峯里、中海紫御別墅、中海戈雅園和朱家角新城觀瀾府，且均位于郊區(qū)。在2017年11月召開的25周年發(fā)布會上，中海地產(chǎn)提出了2020年300億銷售額的目標，目前的數(shù)值距這一銷售額存在較大差距。

而從目前整個市場大環(huán)境來看，黃琳珊表示，隨著市場從增量走向存量，一線及重點二線都存在很多的舊改需求。

“通過此類項目的運營，中?？梢苑e累更多的城市更新改造的實踐經(jīng)驗，并復(fù)制到更多的一線及重點二線城市，提前儲備存量市場的實力。”黃琳珊表示。

當然，從大環(huán)境看，一線城市限價、限簽、限售等因素會影響房企資金回籠速度。“從資金回籠的角度來看，壓力是有的，但是從后續(xù)市場發(fā)展看，真如副中心的發(fā)展機會增大，未來項目運作到位，會有較好的投資回報。”嚴躍進表示。