誰推高了北京房租

北京房屋租金正一路上揚(yáng)。北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多區(qū)域一年租金水平漲幅超過20%。除了傳統(tǒng)畢業(yè)季帶來了需求短期集中釋放外，北京樓市調(diào)控升級(jí)、新房供應(yīng)有限也讓部分居住需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，與此同時(shí)，長租公寓以價(jià)格換市場(chǎng)的策略也助推了房租走高。

居住需求轉(zhuǎn)移至租賃市場(chǎng)

不論是在核心城區(qū)還是遠(yuǎn)郊，房租的上漲已成為普遍現(xiàn)象，尤其是延地鐵線區(qū)域的房源，更是成為了搶手資源。租住在北三環(huán)薊門橋附近的張先生便深有感觸。今年5月，因他所租住的房屋要出售，他不得不選擇換租，在看房過程中他發(fā)現(xiàn)，一年多以前一個(gè)月5000元就能租下的一居室，現(xiàn)在的租金漲到了6500元/月，而且好房源并不多。

張先生是被樓市調(diào)控升級(jí)影響到，從而不得不繼續(xù)租房的“剛需客群”代表。2012年夏天，畢業(yè)后的他選擇留京工作，原本計(jì)劃2017年8月社保滿五年后購買屬于自己的第一個(gè)“小窩”，然而由于一些原因?qū)е律绫嗔?個(gè)月，新政出臺(tái)后的他也失去了購房資質(zhì)，只能繼續(xù)租房居住。

實(shí)際上，自去年“3·17”北京出臺(tái)“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”后，實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策、購房資質(zhì)審查更為嚴(yán)格、首付比例提升、房貸利率從折扣到基準(zhǔn)再到上浮……一系列“查漏補(bǔ)缺”式的調(diào)控政策接連出臺(tái)，導(dǎo)致部分剛需客群失去了購買資格和購買能力，這部分有購房計(jì)劃的客群不得不延期購房。

在這種情況下，這部分客群只能在租賃市場(chǎng)尋求適合自己的居住產(chǎn)品，作為一種過渡性選擇以等待合適的購房時(shí)機(jī)來臨。

在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來，在樓市調(diào)控收緊周期里，居住需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，并非是租房需求上升的唯一原因。除此之外，這也與近年來北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況有關(guān)。資料顯示，2015年、2016年兩年時(shí)間里，北京市整體土地市場(chǎng)供應(yīng)銳減。其中，2016年北京的居住類用地供應(yīng)僅17宗，環(huán)比2015年下降了63%;17宗地的總建設(shè)用地面積為128.22萬平方米，環(huán)比下降高達(dá)67.1%。

“土地供應(yīng)的減少，也意味著商品住宅供應(yīng)的下滑，這也擠壓居住需求至房屋租賃市場(chǎng)，再加上調(diào)控端的收緊，導(dǎo)致居住需求轉(zhuǎn)移至租賃市場(chǎng)，在一定程度上推升了房屋租金水平的上升。”郭毅如是稱。

供需矛盾推升租金上漲

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，北京鏈家租賃房源單平方米月租金為86.9元，同比漲幅為14.2%，環(huán)比上漲2.4%，近3個(gè)月租金環(huán)比漲幅呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。從各商圈的租金環(huán)比漲幅來看，5月租金漲幅排名前20的商圈，上漲幅度基本都在10%以上。其中，知春路商圈漲幅為26.9%排名首位。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，影響房屋租賃市場(chǎng)租金的最主要因素還是供需關(guān)系。在租賃需求上升的情況下，租賃房源的供給卻沒有明顯增加，也導(dǎo)致供需失衡，進(jìn)而推升房屋租金的上漲。

如今，租賃住房已成為住房供應(yīng)體系中不可或缺的重要一環(huán)。早在2016年，國務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，提出要支持租賃住房建設(shè)，培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi);2017年4月，住建部和國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，明確要求增加租賃住房有效供應(yīng)，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

根據(jù)北京市政府規(guī)劃，2017-2021年，北京將建設(shè)50萬套租賃住房。2017年北京市已經(jīng)確定了39個(gè)集體土地租賃住房項(xiàng)目，主要涉及朝陽、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)，建設(shè)用地約203公頃，總建設(shè)面積約321萬平方米。在2018年，北京市將繼續(xù)推動(dòng)200公頃集體土地租賃住房項(xiàng)目入市。同時(shí)，在貸款及融資方面給予扶持。

不過，目前上述租賃住房仍未大規(guī)模入市，北京市租賃住房的現(xiàn)狀仍是供應(yīng)不足。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，隨著北京市政府規(guī)劃的租賃住房集中入市，將有助于緩解住房租賃市場(chǎng)供需失衡的現(xiàn)狀，將有利于未來租房市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

值得一提的是，貝殼研究院發(fā)布的北京5月租賃市場(chǎng)月報(bào)認(rèn)為，隨著畢業(yè)季的臨近，市場(chǎng)中將有一波體量較大的租賃需求集中釋放，供需矛盾加劇，房東預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)，租金也將面臨一定上漲壓力。

品牌長租公寓的AB面

除了供需兩端的因素之外，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩年是長租公寓市場(chǎng)快速發(fā)展的一年，出于成本和盈利的考慮，機(jī)構(gòu)化長租公寓租金普遍會(huì)高于周邊由個(gè)人出租的房屋，大量長租公寓房源的入市也刺激了租金的上漲。

對(duì)于租客而言，多樣化的長租公寓選擇確實(shí)提升了居住品質(zhì)和租住體驗(yàn)，但是長租公寓較高的房屋租金也是他們選擇租房時(shí)會(huì)考慮到的一個(gè)重點(diǎn)。據(jù)了解，目前長租公寓項(xiàng)目租金一般比周邊民房平均租金貴15%以上。

東城區(qū)和平里一處長租公寓項(xiàng)目最小面積月租金為5500元，20平方米左右的復(fù)式房間月租金達(dá)到了6900元，而該公寓周邊的普通租賃房源，50平方米的兩居室租金在6000-6500元左右。在性價(jià)比上有明顯差距，但是該公寓項(xiàng)目以“滿租”來證明市場(chǎng)的認(rèn)可度。

“長租公寓解決了很多普通租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)，比如免去了與房東之間的溝通麻煩，更不用擔(dān)心哪天會(huì)被房東趕出去，”一位即將畢業(yè)的大學(xué)生選擇了長租公寓，而他自己的工資卻不足以支付房租。

在一線和熱點(diǎn)二線城市，以自持物業(yè)為主的長租公寓企業(yè)拿地成本普遍較高，企業(yè)運(yùn)營的長租公寓價(jià)格自然會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)格;而以分散運(yùn)營為主的長租公寓運(yùn)營成本也很高，它們首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發(fā)票，企業(yè)無法抵扣稅，其次是居民房屋多數(shù)需要維修，成本也不低，這也使得長租公寓項(xiàng)目的租金定價(jià)比周邊高。

不過業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，長租公寓的發(fā)展與租賃住房租金的上漲并無直接關(guān)系。目前，住房租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)出明顯的“層級(jí)化”，長租公寓對(duì)應(yīng)的是中高端租房客群，或者說是改善類的租住需求，而普通民宅對(duì)應(yīng)的則是初級(jí)的租住需求。但普通租賃房卻也免不了以長租公寓為定價(jià)參照物來拔高租金要求。(北京商報(bào)記者 彭耀廣/文 代小杰/制圖)