近期，提前還貸潮愈演愈烈。與此同時，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。

這一情況也引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。2月16日，第一財經(jīng)記者了解到，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預(yù)約時間長等問題，人民銀行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。同時，針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監(jiān)會要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強(qiáng)風(fēng)險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

對于存量房貸利率下調(diào)，爭議頗多。不少分析認(rèn)為應(yīng)引導(dǎo)銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差，從而進(jìn)一步降低住房消費者的負(fù)擔(dān)，解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題；但也有觀點指出，調(diào)整存量房貸利率并非“有百利而無一害”，“打折”容易滋生套利空間，用存量房貸降息提振消費并不可行。

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存量房貸利率到底應(yīng)不應(yīng)該下調(diào)？調(diào)整存量房貸利率對銀行有哪些影響？對于下調(diào)存量房貸利率市場有哪些建議？記者就這些爭議問題采訪了業(yè)內(nèi)權(quán)威專家。

下調(diào)存量房貸利率是否符合契約精神？

近期新發(fā)放房貸利率的持續(xù)下降,引起了部分存量房貸消費者的關(guān)注，下調(diào)存量房貸利率呼聲再起。在這些呼聲中，一些反對聲則格外顯眼。

比如，有評論指出，存量房貸利率調(diào)整的態(tài)度，更多關(guān)乎商業(yè)銀行與客戶之間的合同，并不存在銀行是否“應(yīng)該”讓利的問題；調(diào)整存量房貸利率并非如某些觀點認(rèn)為的那樣“有百利而無一害”；當(dāng)前來看，不僅每位購房者和銀行簽訂的房貸合同都不一樣，統(tǒng)一“打折”容易滋生套利空間。極端情況下，甚至不排除炒房之風(fēng)死灰復(fù)燃，從長遠(yuǎn)來看這更是不利的。

在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，上述觀點不值一駁。他指出，對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責(zé)任、促進(jìn)消費，還有助于留住更多存量客戶。

多數(shù)支持調(diào)降存量房貸利率下調(diào)的觀點普遍認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率可為居民減輕房貸負(fù)擔(dān)。

“以上海為例，目前首套房利率為LPR（5年期以上）加點35個BP，為4.65%，其他地方最低為3.7%。僅以這兩個數(shù)據(jù)對比看，新增和存量利差接近1個百分點，這一利差是巨大的。”一位上海市民對記者感嘆，“我們還認(rèn)房認(rèn)貸，換房也是二套利率，那就是加點105bp，差距就到1.65個百分點了。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平日前撰指出，老百姓提前還貸，不是因為收入增加或者積蓄多，而是因為存量房貸利率與新增房貸利率差距過大，政策需反映民眾呼聲，建議金融機(jī)構(gòu)為購房者提前還貸提供便利，相關(guān)部門重視社會呼聲，出臺措施引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負(fù)債成本，有效解決提前還貸潮問題。

由于此事更多關(guān)乎商業(yè)銀行與客戶之間的合同，調(diào)降存量房貸利率是否符合現(xiàn)代商業(yè)社會的契約精神，也是爭議的焦點之一。

中國銀行研究院高級研究員李佩珈對第一財經(jīng)表示，從法治精神維護(hù)來看，契約精神既適應(yīng)于金融機(jī)構(gòu)，也適用于金融消費者，不能偏頗任何一方。利率市場化背景下利率分化加大，不僅不同市場的利率分化加大，而且同一類利率在不同時期的利率分化也加大，特別是存量房貸利率與新增房貸利率之間存在差異將成為常態(tài)，如果因為利率差異而隨意變更合同，這將帶來金融市場秩序的嚴(yán)重破壞。

下調(diào)存量房貸利率會對銀行產(chǎn)生多大影響？

實際上，存量房貸利率是否應(yīng)該調(diào)降，近期之所以被廣泛討論，除了上述原因外，一個焦點還在于：市場普遍擔(dān)憂房貸作為銀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，一旦下調(diào)存量按揭貸款利率，將對銀行產(chǎn)生巨大的經(jīng)營壓力，短期內(nèi)銀行找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并非易事。

“考慮到當(dāng)前全國個人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到38.8萬億，體量龐大，其涉及商業(yè)銀行盈利和息差收入占比較大，即便是下調(diào)0.25個百分點，直接影響的收入規(guī)模在1000億元左右，影響較大。”植信投資研究院資深研究員馬泓對記者說。

馬泓認(rèn)為，考慮到銀行每年年初會制定全年信貸投放及放款計劃，如果出現(xiàn)規(guī)模較大的提前還貸行為，則會影響銀行的年度借貸計劃。

不過，在當(dāng)前提前還貸潮愈演愈烈的情況下，提前還貸依然會對銀行產(chǎn)生多重影響。

李佩珈表示，一是利潤受損。存量房貸款是基于前期利率相對較高的環(huán)境下發(fā)放的，因此提前還貸將使得銀行難以實現(xiàn)既定目標(biāo)的利息收入增長；二是信貸收縮。銀行每年會制定新增房貸的增量目標(biāo)，居民提前還貸將使得銀行新增信貸考核指標(biāo)難以完成，甚至負(fù)增長；三是成本上升。歷史上看，提前還貸行為并不普遍，對不少銀行都是新課題。提前還貸會增加銀行不少人力投入來處理這一業(yè)務(wù)，相應(yīng)地會增加銀行不少操作成本。

正因為如此，董希淼認(rèn)為應(yīng)該降低存量房貸利率。“因為這不但能降低住房消費者負(fù)擔(dān)，還能減緩越來越多的提前還款以及住房貸款被‘置換’等現(xiàn)象。利率降一些，客戶留下來，風(fēng)物長宜放眼量。”

綜合市場分析來看，下調(diào)存量房貸利率關(guān)鍵在于需要出臺具體措施對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響。

一位長期研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融專家認(rèn)為，雖然歷史上存量房貸利率下調(diào)有過先例（2009年初，銀行主動讓利，給存量按揭利率直接打了七折）。但當(dāng)前情況與2009年有所不同，個人按揭貸款體量巨大。因此需要重點考慮銀行風(fēng)險承壓能力，進(jìn)行壓力測試。

“一旦調(diào)整存量房貸利率，短時間內(nèi)對商業(yè)銀行的經(jīng)營情況將產(chǎn)生較大的波動和影響，不利于銀行體系的穩(wěn)定，因此短期內(nèi)全面推行存量房貸利率的調(diào)降的概率較低。”馬泓對記者表示。

董希淼建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機(jī)制，引導(dǎo)存款利率適當(dāng)下行，減輕銀行負(fù)債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進(jìn)行定向降準(zhǔn)以彌補(bǔ)其損失。

下調(diào)存量房貸利率到底是不是好事？

對于下調(diào)存量房貸利率，市場熱議的另一焦點則是：下調(diào)存量房貸利率到底能否提振消費。

比如，任澤平就認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率有利于降低居民負(fù)擔(dān)，提振消費者信心，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，是利國利民的善政。

但也有不少專家有著不同的觀點。李佩珈表示，下調(diào)存量房貸利率并不會帶來新的消費增長，從金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表的角度來看，表現(xiàn)為資產(chǎn)和負(fù)債的同步減少，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)整個資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模收縮，而要對消費產(chǎn)生增長，則是在金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端的減少，帶來資產(chǎn)端的增長，這才是能夠產(chǎn)生消費的能力。

因此，她建議，是否有必要引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)需要綜合評估潛在影響，特別是全社會整體福利水平的改善。如果存量房貸利率下調(diào)不能帶來新的投資和消費增長，在當(dāng)前居民去杠桿背景下，這可能導(dǎo)致更大程度的消費投資萎縮，對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、就業(yè)改善、金融穩(wěn)定帶來不利影響，導(dǎo)致除存量住房群體之外的更多群體的福利損失。從這個意義上看，進(jìn)一步調(diào)降存量房貸利率并不見得一定是好事。

馬泓認(rèn)為，下調(diào)存量房貸利率，對降低居民部門而言有助于降低負(fù)債壓力，為居民提供了擴(kuò)大消費的基礎(chǔ)。不過還是要注意全方位的影響，過去一年半全國消費增長放緩，更多是來自于疫情干擾、宏觀經(jīng)濟(jì)下行、居民收入放緩等多種因素所致，預(yù)計上述不利的條件在今年會逐步減弱，整體經(jīng)濟(jì)將逐步復(fù)蘇，居民部門的消費支出也會大概率隨之回升，不一定只依賴于調(diào)整貸款利率。

董希淼則建議，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求、階段性部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。在執(zhí)行過程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、是固定利率還是浮動利率。各地可以通過市場利率定價自律機(jī)制來召集銀行商討，形成一定的標(biāo)準(zhǔn)并加以實施。

比如，可根據(jù)房貸利率水平分三檔實施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個基點；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個基點；房貸利率在5.0%~5.5%點5之間的打95折或者降30個基點。在降低利率時，銀行無需與借款人重新簽訂紙質(zhì)合同，可采取此前貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)為LPR時的做法，即向符合條件的借款人發(fā)送信息確認(rèn)即可。而所謂階段性則可將時間暫定為三年，三年之后可以根據(jù)實際情況再做研究。