■本報記者 王麗新

近幾年，外資在中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場愈來愈活躍，已經(jīng)成為一線城市房地產(chǎn)大宗交易圈的共識。

隨著房地產(chǎn)監(jiān)管趨嚴(yán)，住宅地產(chǎn)的投資回歸理性。商業(yè)地產(chǎn)因為暫時還沒有太多的政策限制，投資機(jī)構(gòu)紛紛將目光轉(zhuǎn)向了國內(nèi)一線城市商業(yè)存量地產(chǎn)投資。據(jù)戴德梁行研究報告顯示，2018年-2019年一季度，外資機(jī)構(gòu)在中國北京的大宗房產(chǎn)交易已達(dá)10宗，累計交易金額超過250億元。

在全國資產(chǎn)配置中，北京的商辦物業(yè)一直是外資的投資標(biāo)的，從買地開發(fā)商業(yè)物業(yè)到開始轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪渴袌龅耐顿Y，尤其是存量資產(chǎn)改造升級后再出售，商業(yè)模式一直在升級，但核心一直在商用物業(yè)。比如，凱德、吉寶置業(yè)等企業(yè)，都在大幅度進(jìn)入國內(nèi)市場。

對此，戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵表示：“自2018年起，由于國內(nèi)去杠桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進(jìn)一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業(yè)。”

“回顧歷史，我們看到這一輪外資投資占比的顯著上升，種種跡象表明這將是又一個大宗交易輪回的起始點。”劉兵表示，近期，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、且未來供應(yīng)少于上海市場等原因更是吸引了大量外資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，預(yù)計北京大宗交易市場于2019年將迎來又一高峰。從目前來看，預(yù)計2019年市場可售物業(yè)比2017年和2016年的投資回報率會有小幅的上升。”

事實上，重點二線城市商辦物業(yè)目前也是外資關(guān)注的重心，但并不是每一個城市都想去，二線城市的核心項目是外資下手的重點物業(yè)。

另有業(yè)內(nèi)分析人士稱，在住宅進(jìn)入不再全面短缺的時代后，房地產(chǎn)企業(yè)都在試圖尋找新的利潤增長點，外資投資商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營邏輯，將會對中資房企起到引導(dǎo)作用，預(yù)計中資房企接下來也會提高商辦物業(yè)的投資比例。

值得關(guān)注的是，北京商辦物業(yè)投資回報穩(wěn)定，尤其經(jīng)過改造升級后資產(chǎn)價值提升也是外資投資的動力。

正如戴德梁行在報告中所示，北京是大量國有企業(yè)的聚集地，國有企業(yè)承擔(dān)了我國民族工業(yè)發(fā)展的歷史使命，是國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行、社會安定發(fā)展的重要因素。然而，部分國有企業(yè)投資回報率不高，原因之一就是國有企業(yè)長期發(fā)展過程中產(chǎn)生的閑置和低效物業(yè)，降低了企業(yè)物業(yè)價值，增加了企業(yè)成本壓力，成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

對此，戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示：“如何最大化國有物業(yè)使用價值，從而提升國企物業(yè)運營和處置能力，是現(xiàn)在各大國企面臨的重要課題。從運營能力提升;商辦類物業(yè)改造和第三方合作價值最大化等三個方面入手，國企嘗試調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，順應(yīng)市場環(huán)境與國家政策變化，及時組建新業(yè)務(wù)系統(tǒng)，用存量資產(chǎn)作為新業(yè)務(wù)系統(tǒng)載體，從而可以激活資產(chǎn)的最大價值。”