隨著房地產(chǎn)企業(yè)2018年全年及2019年一季度業(yè)績陸續(xù)發(fā)布，企業(yè)規(guī)?；偁幹饾u深入。市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至一季度，百強(qiáng)房企的市場份額占比已超7成。

今年政府工作報告提出，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，縱觀當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場態(tài)勢，從增量時代進(jìn)入到存量時代以后，已不再支持過度擴(kuò)張的發(fā)展模式。在新舊動能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)城融合的大背景之下，未來房地產(chǎn)行業(yè)將普遍嘗試產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，走可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

房企集中度進(jìn)一步上升

2019年以來，房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的主基調(diào)被確立為“堅持住房居住屬性”。一季度，各地方政府落實城市主體責(zé)任，同時結(jié)合市場實際情況持續(xù)優(yōu)化政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在此影響下，部分城市住宅銷售市場開始有所起色。其中，從3月份單月數(shù)據(jù)來看，一二線城市明顯升溫。在企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)上，百強(qiáng)房企當(dāng)月的銷售規(guī)模同比增長，單月環(huán)比增速也遠(yuǎn)高于去年同期。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)之間規(guī)?；偁幚^續(xù)深化，行業(yè)集中度進(jìn)一步集中，龍頭房企表現(xiàn)尤為明顯。克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，碧桂園、萬科、恒大、保利發(fā)展等4家企業(yè)銷售業(yè)績已經(jīng)超過千億。

2019年一季度，百強(qiáng)房企內(nèi)部，各梯隊房企的銷售額集中度較去年保持了一定幅度的提升。其中，TOP30房企集中度近50%，TOP100房企集中度達(dá)到70.5%，均創(chuàng)下歷史新高。

“從業(yè)績來看，百強(qiáng)企業(yè)保持較好的增長態(tài)勢。”針對2018年房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)，中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍指出，不僅表現(xiàn)在業(yè)績增長方面，所有的資源也在向百強(qiáng)企業(yè)集中。

白彥軍表示，從企業(yè)進(jìn)入的城市、項目個數(shù)來看，目前前10大企業(yè)平均進(jìn)入了超過100個城市，占到地級以上城市1/3。土地資源方面，前10企業(yè)拿地金額占前50企業(yè)總金額的一半，前50企業(yè)里面的前10名在土地資源的儲備方面增長非常顯著。融資方面，無論是從發(fā)債、銀行信貸等指標(biāo)來看，前10、前30企業(yè)都繼續(xù)在資源儲備過程中獲得了很大優(yōu)勢。

因此，中指院方面認(rèn)為，“有土地資源的保障，有資金資源的保障，百強(qiáng)企業(yè)在未來可能具備更好的發(fā)展基礎(chǔ)和條件。”

“從2018年年報來看，鑒于2018年下半年市場疲軟，上市企業(yè)對2019年市場的普遍預(yù)測都以平穩(wěn)運(yùn)行為主，行業(yè)將維持整合態(tài)勢。”克而瑞研究中心研究員謝楊春分析認(rèn)為，“整體平穩(wěn)、分化加劇，意味著2019年是競爭更加激烈的一年。促銷售將會是房企在2019年的主旋律。”

謝楊春分析認(rèn)為，克而瑞統(tǒng)計的25家典型企業(yè)中，有半數(shù)企業(yè)2019年制定的銷售目標(biāo)同比漲幅在20%以上。因此，2019年房企的集中度仍然會繼續(xù)上升。

一季度房企市值水漲船高

一季度，伴隨著中央及地方兩會針對房地產(chǎn)市場調(diào)控基調(diào)的確定，大部分地區(qū)并無新增或升級原有調(diào)控政策。同時信貸環(huán)境改善、融資壓力降低、房企陸續(xù)披露2018年的優(yōu)秀業(yè)績等利好消息不斷推出。期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股受到追捧，股價持續(xù)上漲，市值不斷增長。

從市值來看，行業(yè)市值規(guī)模進(jìn)一步得到擴(kuò)大，龍頭企業(yè)優(yōu)勢凸顯，領(lǐng)先地位持續(xù)保持。中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度，前100房企市值合計40991.5億元，整體較2018年末增長26.4%。

一季度，前十大房企總市值之和達(dá)20841.5億，占TOP100的50.8%，中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，“強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢延續(xù)，龍頭房企憑借廣布局、高品質(zhì)、快周轉(zhuǎn)、強(qiáng)營銷等綜合競爭力，獲資本市場持續(xù)青睞。”

從漲跌幅來看，96%上市房企市值得到提升。一季度96家房企總市值較2018年末增長，其中15家漲幅超過50%，54家漲幅超過30%。市值漲幅前10家上市房企市值漲幅均值76.4%。

該負(fù)責(zé)人表示，“一方面，受A股和港股大盤整體走高的影響，投資者投資信心有所恢復(fù);另一方面則與投資者更加關(guān)注企業(yè)不斷提升的內(nèi)在價值有關(guān)，尤其行業(yè)的去杠桿效果顯著，優(yōu)質(zhì)房企對產(chǎn)品品質(zhì)和盈利能力的持續(xù)提升，提升了投資者的信心。”

具體來看，上市房企市值一季度大幅上漲主要得益于企業(yè)經(jīng)營狀況的持續(xù)改善和盈利能力的不斷提高。尤其是部分企業(yè)2018年業(yè)績顯著增長，銷售和凈利潤創(chuàng)下新高，股票價值獲資本市場高度認(rèn)可。

2019年一季度，股票市場節(jié)后回暖，又恰逢房企公布業(yè)績的密集時期，地產(chǎn)股市值順勢回升。上述中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“短期來看，調(diào)控政策和融資均有結(jié)構(gòu)性邊際改善，上市房企市值仍將穩(wěn)中有升;中長期來看，隨著行業(yè)集中度逐漸提升，龍頭房企業(yè)績表現(xiàn)更加優(yōu)異，未來企業(yè)市值或?qū)⑦M(jìn)一步提升。”

高質(zhì)量發(fā)展成為主流

4月11日，在全聯(lián)房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇暨房訊網(wǎng)品牌戰(zhàn)略發(fā)布會上，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，針對房地產(chǎn)市場化改革逐漸深入，已經(jīng)由增量時代進(jìn)入到存量時代，當(dāng)前的市場態(tài)勢已不再支持過度擴(kuò)張的發(fā)展模式，未來只有做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，走可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展之路。

在業(yè)內(nèi)看來，2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)仍然是“堅持住房居住屬性”。短期仍將堅持穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，長期而言將會加大力度推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制的建設(shè)。同時，2019年政策趨勢上也將更加強(qiáng)調(diào)落實城市主體責(zé)任。在確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，一方面遏制投機(jī)炒房的政策將繼續(xù)保持連續(xù)性穩(wěn)定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整體的政策組合更加優(yōu)化，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行。

值得一提的是，2019年以來，在投資拿地方面，房地產(chǎn)企業(yè)的態(tài)度普遍以“保守”、“謹(jǐn)慎”為主。一方面，對于未布局的城市和區(qū)域不會輕易進(jìn)駐，與前兩年普遍大舉擴(kuò)張的戰(zhàn)略形成對比的是，目前鮮有房企表示要大舉拓展城市布局。同時，企業(yè)普遍表示，將會較為嚴(yán)格地按照既定拿地銷售比來安排土儲資金。

上述中指院負(fù)責(zé)人分析指出，企業(yè)謹(jǐn)慎的預(yù)期源自銷售市場的不確定性，尤其是三四線市場熱度正在急劇衰退。另外，在房住不炒的大基調(diào)下，未來售價大幅提升的可能性不高。

從上市房企今年的業(yè)績預(yù)期來看，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為2019年市場整體會較平穩(wěn)運(yùn)行，行業(yè)發(fā)展的增速會有所下降。因此，中指院方面預(yù)計，2019年將是行業(yè)集中度更加上行、企業(yè)之間競爭更加激烈的一年。

在全聯(lián)房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇上，億翰智庫董事長陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從此前的上升通道進(jìn)入到振蕩通道，房企在發(fā)展過程中應(yīng)回歸核心，找到自身的核心優(yōu)勢，圍繞核心優(yōu)勢展開一整套要素整合，進(jìn)而形成企業(yè)自主的發(fā)展體系。

當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬則表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到講品質(zhì)、講內(nèi)涵、講價值的存量時代，面對新形勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該防止土地錯配、防止資金錯配、防止產(chǎn)業(yè)錯配，促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。