“搶人大戰(zhàn)”變相降低限購門檻，這些城市房價如何走?

在“房住不炒”的口號下，任何與樓市調(diào)控有關(guān)的政策，都能挑動市場的神經(jīng)。國家發(fā)改委4月8日發(fā)文要求，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制，城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件。戶籍的輕松可得意味著限購政策不再是一條難以逾越的“鴻溝”，更多人成為手握“房票”的潛在購房者。

文 | 薛宇飛

中國有70余座城市城區(qū)常住人口超過100萬，包含了一二線和主要的三四線城市，這部分城市也是樓市限購的主要區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認為，放寬落戶條件能夠促進人口自由流動，更好地支持地方經(jīng)濟發(fā)展，但近兩年的樓市調(diào)控成果來之不易，應(yīng)當注意變相放松限購后樓市出現(xiàn)躁動，防止房價再度暴漲。

01 大城市落戶再寬松利好樓市

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年年末，中國大陸常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為43.37%;全國人戶分離的人口2.86億人，其中流動人口2.41億人。常住人口與戶籍人口的城鎮(zhèn)化率相差巨大，是中國城市化進程中的一個顯著標志。

由于城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制，因此，國家發(fā)改委4月8日發(fā)布的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》(以下簡稱《任務(wù)》)將戶籍改革重點聚焦在幾類大城市。

《任務(wù)》要求，城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬-500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制;超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。

值得注意的是，《任務(wù)》對大城市落戶條件的要求標準明顯低于2018年。國家發(fā)改委2018年印發(fā)的《關(guān)于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》中提出，大城市對參加城鎮(zhèn)社保年限的要求不得超過5年，其中Ⅱ型大城市不得實行積分落戶，有條件城市要進一步降低社保年限要求;Ⅰ型大城市中實行積分落戶的要大幅提高社保和居住年限的權(quán)重，鼓勵取消年度落戶數(shù)量限制。超大城市和特大城市要區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件，探索搭建區(qū)域間轉(zhuǎn)積分和轉(zhuǎn)戶籍通道。

根據(jù)國務(wù)院2014年出臺的城市規(guī)模劃分標準，城區(qū)常住人口1000萬以上、500萬以上1000萬以下的城市分別為超大、特大城市。若參照住建部《2017城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中各城市城區(qū)人口(注：非城區(qū)常住人口)數(shù)據(jù)，中國的特大城市有4個，為上海(2418.33萬人)、北京(1876.6萬人)、深圳(1252.83萬人)和重慶(1121.62萬人);超大城市有5個，即天津、成都、廣州、南京和武漢。

依據(jù)住建部的上述數(shù)據(jù)，城區(qū)人口在300萬-500萬的Ⅰ型大城市有10個，分別是西安、沈陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春;城區(qū)人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市有59個，包括了部分二線城市和主要的三四線城市。

而據(jù)華創(chuàng)證券統(tǒng)計，中國有超過75個城市滿足城區(qū)常住人口超100萬人，其中，超大特大城市8個、I型大城市12個、II型大城市55個，覆蓋了主流的一二線和強三四線城市。75個城市合計城區(qū)人口達2.2億人，占比全國55%，住宅銷售面積占全國的50%以上。此次落戶制度放寬，一定程度上淡化了住房限購的約束，提振了一二線城市和強三四線城市住宅需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，放開落戶政策，有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源，對于房地產(chǎn)市場而言，也有了穩(wěn)定的市場需求。

02 購房資格放寬 二線城市受影響大

為遏制房價瘋漲，自2016年起，全國多個城市都發(fā)布了基于戶籍的限購政策，例如本地戶籍家庭限購兩套、外地戶籍限購一套或達到一定年限的社保才能購置一套。由于限購政策直接打擊了炒房者的投資行為，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“利器”。但是，戶籍政策的松動，讓購房門檻大幅降低，外地人重新?lián)碛辛速彿抠Y格。

《任務(wù)》對不同類型城市戶籍政策的要求不同，對各自城市房地產(chǎn)市場的影響也不盡相同?！度蝿?wù)》要求，超大、特大城市要“完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模”。以北京積分落戶政策為例，其首批積分落戶人員在2018年產(chǎn)生，共有6019人拿到了北京戶籍。對于此次《任務(wù)》是否會對其積分落戶政策有影響，北京人社局相關(guān)負責人近日稱，北京現(xiàn)行積分落戶政策試行期至2019年12月31日，今年不會有“政策層面”的調(diào)整。

同策研究院解讀認為，一線城市的落戶門檻并沒有受到此次政策的太大影響。亦有分析指出，從長期看，京滬的落戶政策有放松的可能，但短期或難有明顯調(diào)整，自然不會對當?shù)厥袌霎a(chǎn)生多少擾動。

相較而言，按照《任務(wù)》要求，Ⅰ型大城市與Ⅱ型大城市的落戶政策寬松程度更大。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯表示，二三線城市因落戶政策所形成的購房需求會明顯增加，尤其是結(jié)合近期的“小陽春”，預(yù)計后續(xù)市場情緒會不斷轉(zhuǎn)好，形成更多的購房需求。“人才落戶標準放寬對二線城市影響很大，很多人愿意去二線城市買房。”他說。

同策研究院指出，二線城市落戶政策的放寬將極大刺激城市人口的流入，特別是年輕人群的進入，會給二線城市的房地產(chǎn)市場帶來許多利好，這是實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要保障。而人口流入效應(yīng)也會切實影響到各大房企接下來的市場布局。

在城區(qū)常住人口100萬-300萬的Ⅱ型大城市中，包括了很多三四線城市。上述研究院認為，在現(xiàn)階段放寬落戶條件，對大部分三四線城市去庫存有非常重要的意義。

除了戶籍，遍地開花的人才引進政策也讓擁有一定學歷和職業(yè)技能的年輕人，可以較為容易地拿到“房票”。4月3日，杭州市提出，全日制大學專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶。此前杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭居住滿一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會保險(不含補繳)。一位接近政策制定的杭州政府人士對中新經(jīng)緯表示，杭州放寬人才引進政策是大勢所趨，這一政策有望在4月底、5月初正式實施。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年發(fā)布各種人才引進與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個，力度與數(shù)量都刷新了歷史記錄。特別是在二三線城市，人才落戶、購房補貼等政策可以用“井噴”來形容。

張大偉對中新經(jīng)緯表示，人才政策變相降低了限購門檻，將人才推向本就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場，帶來了上漲預(yù)期。過去兩年全國多個城市房價出現(xiàn)反彈，特別是部分二線城市房價加速上漲，最主要的一個原因是人才新政變相放寬了限購政策。

華創(chuàng)證券認為，人才新政在推動購房需求釋放上的作用不容忽視。該機構(gòu)稱，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達到近5年的峰值，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4~6倍。若假設(shè)新增戶籍人口的購房需求在1年、3年、5年內(nèi)實現(xiàn)(套均90平方米)，年均購房需求分別影響2017年商品房成交的78%、26%、16%。

03 人口流入地區(qū)應(yīng)加大供應(yīng)

進入2018年三季度，房地產(chǎn)調(diào)控效果開始全面顯現(xiàn)，包括一二線城市在內(nèi)的許多城市，都出現(xiàn)了明顯降溫，部分區(qū)域的房價也較之前有所回落。但隨之而來的是，多地曝出調(diào)控松綁的傳聞，并伴有落戶放寬、人才引進政策的出臺。

同策研究院認為，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，是2019年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，在樓市下行周期中，為維持樓市穩(wěn)定，各城市將按照調(diào)控需求進行政策微調(diào)，適度放寬限制政策以防范樓市過快下行。但整體上依然保持政策連續(xù)性，難以出現(xiàn)實質(zhì)性放松。對于部分強二線城市來說，既要防止房價過快上漲，也要防止區(qū)域性住宅價格、地價下滑;普通二線城市市場在去年趨冷，部分城市庫存壓力再度顯現(xiàn)，基于此，政策會有較大的調(diào)整動力。

張大偉認為，目前部分城市人才引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，這對市場而言，容易引起非理性判斷。地方的人才政策不應(yīng)該與房地產(chǎn)限購掛鉤，應(yīng)向人才提供直接的居住房源。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓指出，在政策執(zhí)行的過程中，既要考慮到新落戶市民正常的居住需求，也要平衡好人才引進、戶籍改革與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)系。對于人口或人才流入地區(qū)，應(yīng)該加大土地供給，加大保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房、經(jīng)濟適用房等政策住房供應(yīng)，確保市場平穩(wěn)。

新華社10日晚間發(fā)表短評稱，近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》放寬或完善了大城市、超大特大城市落戶條件。放寬落戶條件，不等于放松房地產(chǎn)調(diào)控。只有堅持“房住不炒”定位，完善住房市場體系和住房保障體系，才能有效降低人口落戶城市的住房門檻，努力實現(xiàn)住有所居，方能在充分接納落戶人口同時防止房價過快上漲。