春節(jié)黃金周過(guò)后，市場(chǎng)開始步入正軌。

在眾多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二手房的價(jià)格往往才是樓市真實(shí)需求的體現(xiàn)。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京部分區(qū)域?qū)嵉刈咴L時(shí)了解到，經(jīng)歷了春節(jié)小長(zhǎng)假后，北京的二手房市場(chǎng)明顯活躍起來(lái)，不少中介門店的人氣明顯上升，而二手源的掛牌量也大幅增加。

東西城略降

下午5點(diǎn)，正是放學(xué)的時(shí)間，北京市東城區(qū)的夕照寺街上擠滿了穿校服的學(xué)生和等待的家長(zhǎng)。北京市第五十中學(xué)和市第五幼兒園就坐落在這條街上，分布在該街道周圍便都是“學(xué)區(qū)房”。

“這附近的房?jī)r(jià)有些貴，都是沖著孩子上學(xué)嘛。”附近的中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

夕照寺西里是一個(gè)位于鬧市區(qū)卻寧?kù)o的小區(qū)，樓高普遍只有4層，戶型也以50平方米為主，作為學(xué)區(qū)房很合適。

記者了解到，該小區(qū)最近的一筆成交發(fā)生在1月1日，50.9平方米的戶型成交總價(jià)452萬(wàn)元，單價(jià)88801元/平方米，比10月份的成交戶型單價(jià)高出約8000元/平方米。

“春節(jié)前附近二手房的成交量還不錯(cuò)，甚至春節(jié)前一天我們還在忙?，F(xiàn)在房源不多了，在我們房源庫(kù)里，夕照寺西里只剩一套了。”中介人員如是說(shuō)，“價(jià)格上沒(méi)有下跌，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，還挺搶手的。”

但記者調(diào)查得知，該小區(qū)的房源報(bào)價(jià)一直呈下降趨勢(shì)。如中原地產(chǎn)上架的一套房源報(bào)價(jià)由480萬(wàn)元下調(diào)至460萬(wàn)元，我愛(ài)我家上架的一套房源由518萬(wàn)元下調(diào)至447萬(wàn)元。

諸葛找房首席分析師陳雷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“目前北京學(xué)區(qū)房不斷被弱化，政府搬遷通州，東西城優(yōu)勢(shì)減弱，所以短期內(nèi)二手房?jī)r(jià)格會(huì)下降。”

據(jù)貝殼研究院RealData數(shù)據(jù)，2019年1月，北京市西城區(qū)二手房均價(jià)106500元/平方米，成交量環(huán)比下跌11.2%;東城區(qū)均價(jià)為88224元/平方米，成交量環(huán)比下跌3.7%。2月份東城區(qū)成交均價(jià)85201元/平方米，環(huán)比下跌3.5%;西城區(qū)均價(jià)105867元/平方米，環(huán)比下跌1%。

值得注意的是，2月北京市13區(qū)中有7區(qū)二手房?jī)r(jià)格下跌，其中門頭溝、東城及順義三區(qū)由于1月成交基數(shù)相對(duì)較小，均價(jià)受結(jié)構(gòu)性影響波動(dòng)較大，跌幅均在3%以上。但同時(shí)，貝殼研究院表示，統(tǒng)計(jì)期間因受春節(jié)影響，該趨勢(shì)不能代表市場(chǎng)整體走向。

基本盤穩(wěn)定

實(shí)際上，北京的二手房市場(chǎng)基本盤仍保持穩(wěn)定。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中了解到，來(lái)中介門店咨詢和購(gòu)買二手房的人在春節(jié)后明顯增多，掛牌房源也不斷增加。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的70城房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，1月份一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中北京市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降僅為0.1%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，1月北京二手房市場(chǎng)“成交量增長(zhǎng)明顯，均價(jià)止跌上揚(yáng)”。

1月北京二手房成交均價(jià)59918元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲2.4%。均價(jià)上漲主要受市場(chǎng)成交回暖、預(yù)期改善的影響。從成交區(qū)域看，高單價(jià)的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn);從戶型看，一居室成交占比環(huán)比提升1.4個(gè)百分點(diǎn);從樓齡看，10年以下的房源成交占比提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。

2月，豐臺(tái)區(qū)、通州區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域二手房成交均價(jià)上漲，其中房山區(qū)成交均價(jià)環(huán)比上漲4.3%，領(lǐng)漲北京各區(qū)域。

來(lái)自諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，截至2019年2月24日，朝陽(yáng)區(qū)的掛牌房源最多，達(dá)32617套;其次是海淀區(qū)(13759套)和豐臺(tái)區(qū)(12104套)。二手房掛牌均價(jià)為62812元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，但成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯波動(dòng)。

陳雷表表示：“自1月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量開始有小幅上漲，2月下旬成交量上漲明顯，但價(jià)格依舊保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)為年后積壓購(gòu)房需求短期內(nèi)釋放造成。短期內(nèi)需求會(huì)繼續(xù)釋放，但該變化并不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)較大范圍波動(dòng)。”

我愛(ài)我家研究院分析認(rèn)為，政策是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。一是限購(gòu)、限離、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策縮小了有資格購(gòu)房的人群;二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購(gòu)房的人群，這些政策既大幅影響了投資投機(jī)需求，也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。