每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝

從“黃金時代”到“白銀時代”，房地產(chǎn)行業(yè)沉浮幾十載，房企規(guī)模之爭從未停止。只是近幾年，行業(yè)規(guī)模爭霸的影響力與房企對規(guī)模的恐慌變得前所未有。

隨著調(diào)控影響的持續(xù)顯現(xiàn)，率先完成規(guī)模積累的龍頭房企開始放緩規(guī)模增速?！睹咳战?jīng)濟新聞》觀察發(fā)現(xiàn)，龍頭房企中碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)均放緩規(guī)模增長，碧桂園提質(zhì)控速，恒大將效益增長放在首位，融創(chuàng)一改連續(xù)兩年規(guī)模增速超100%的局面，去年規(guī)模增速不及30%。

進入2019年，這種趨勢尤為明顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年1月，萬科、碧桂園、恒大三家房企合約銷售金額同比分別下跌29%、33%以及32%，融創(chuàng)則從之前的第四名掉落至第六名，被保利發(fā)展和中海超越。

房地產(chǎn)與資本密不可分，當龍頭房企在規(guī)模增長方面表現(xiàn)不似過往強勁時，則需要講述新的故事，持續(xù)獲得資本市場的青睞。后規(guī)模爭霸時代，龍頭房企紛紛多方探路，但何處才是未來的新賽道?

●龍頭房企銷售增速下滑

2019年首月，房企銷售陷入“低迷”。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的32家房企中，有29家房企1月合約銷售金額環(huán)比下滑，有12家房企合約銷售金額同比下降。

同時，百強房企銷售延續(xù)了自去年三季度以來的增速放緩態(tài)勢，克而瑞TOP100房企權(quán)益銷售總量同比下降8.6%。龍頭房企也未能幸免，萬科、碧桂園、恒大三強房企1月權(quán)益金額同比降幅均近30%。

據(jù)碧桂園發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月共實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約330.7億元。因與2018年1月披露的數(shù)據(jù)口徑不一致，對比克而瑞披露的數(shù)據(jù)，1月碧桂園權(quán)益銷售金額同比下降28%。在克而瑞的合約銷售金額榜單中，碧桂園已被萬科超越而位列第二名。

據(jù)了解，碧桂園銷售增速下滑早有預(yù)兆。在2018年8月宣布提質(zhì)控速后，碧桂園在規(guī)模方面的增長勢頭已不似之前強勁。2018年最后一個月進入業(yè)績沖刺的關(guān)鍵期，碧桂園則以121.4億元權(quán)益銷售金額收官。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，碧桂園是有意控制規(guī)模增長。

1月份排名第一名的萬科同樣也是面臨銷售金額同比、環(huán)比雙雙下滑的局面。據(jù)萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月份合同銷售金額488.8億元，同比減少28.1%。

恒大1月實現(xiàn)合約銷售金額431.7億元，同比下滑32.9%。

龍頭房企銷售增速下滑在2018年就已有明顯體現(xiàn)，《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)4家房企2018年的規(guī)模增速為近3年最低。

談及1月房企銷售下滑，易居研究院副院長楊紅旭認為，2018年1月樓市處于繁榮期，基期值高，而今年處于降溫期，對比較為懸殊。楊紅旭預(yù)計，2019年1~2月新房銷售的同比增速進入下跌區(qū)間。

●紛紛開辟競爭新賽道

房企銷售業(yè)績下滑有市場的原因，同時龍頭房企的規(guī)模降速與房企本身的戰(zhàn)略密不可分。近幾年，龍頭房企在規(guī)模發(fā)展中占據(jù)優(yōu)勢地位，部分房企逐漸不再將規(guī)模發(fā)展放在首位，而是發(fā)力新業(yè)務(wù)，在新賽道展開競爭。

早在2017年，恒大完成規(guī)模第一之后轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效應(yīng)”，不再將規(guī)模增長放在首要位置。2017年和2018年，恒大規(guī)模增速一路下滑，但穩(wěn)定在行業(yè)前三。實現(xiàn)效益增長后，恒大一度超越中海，成為行業(yè)利潤王。

2018年，恒大的新業(yè)務(wù)版圖持續(xù)擴圍，加碼在新能源汽車領(lǐng)域的布局，先后入局賈躍亭的法拉第未來，入股廣匯集團，并通過附屬公司NEVS牽手柯尼塞格，恒大在新能源汽車領(lǐng)域動作頻頻。加上早前布局的金融、健康、旅游三大新業(yè)務(wù)，恒大多元化業(yè)務(wù)已初具規(guī)模。同時恒大健康已登陸港交所，獲得資本市場的助力。

萬科則完成從“城市配套服務(wù)商”到“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的轉(zhuǎn)型，同時萬科“八爪魚”戰(zhàn)略的八大觸角逐漸伸向生活服務(wù)的各個方面，構(gòu)建萬科的業(yè)務(wù)服務(wù)體系。相較于碧桂園、恒大以及融創(chuàng)，萬科的規(guī)模發(fā)展之路較為穩(wěn)健，規(guī)模增速保持在20%~40%之間。

龍頭房企四強中，碧桂園更加專注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及模式探索。憑借高周轉(zhuǎn)模式，碧桂園從順德一個名不見經(jīng)傳的中小房企一路拼到行業(yè)規(guī)模第一。2018年8月，碧桂園宣布提質(zhì)控速，放緩規(guī)模擴張的步伐。

同時，在完成規(guī)模優(yōu)勢后，碧桂園于2018年加大在新業(yè)務(wù)板塊的布局，將農(nóng)業(yè)和機器人產(chǎn)業(yè)提升到與地產(chǎn)同等重要的位置，并任命碧桂園集團的二小姐楊惠妍接管新業(yè)務(wù)。

近些年，龍頭房企憑借快速的規(guī)模增長，備受資本市場追捧，股價一路飛漲。但資本市場是殘酷的，規(guī)模的故事在資本市場已不再新鮮，房企亟需開辟新的競爭賽道，持續(xù)獲得資本市場的追捧。

物業(yè)分拆上市潮以及資本的追逐證明了房企進入了一個正確的賽道。但眼下正時髦的農(nóng)業(yè)、新能源汽車以及機器人等業(yè)務(wù)是否能同物業(yè)服務(wù)一般站上資本大潮的風口，尚需要時間來檢驗。