北京城市副中心供地放量：一日成交額超百億 3年來首供商品房用地

每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢妤

今年1月10日，北京市政府從東城區(qū)正義路2號遷至通州區(qū)運河東大街57號。與此同時，沉寂已久的通州土地市場開始呈現(xiàn)集中放量態(tài)勢。

1月31日，通州3宗土地出讓，分別為兩宗共有產(chǎn)權房用地和一宗限競房用地，起拍總金額近90億元。最終，3宗土地全部成交，成交總金額超過100億元。其中，備受市場關注的通州3年來首宗商品房用地拍出66.6億元，由平安和萬科聯(lián)合體競得。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，這也是北京市政府遷址后，通州首次大規(guī)模供地放量。

一日出讓3宗地總成交金額破百億元

1月31日，通州出讓的3宗土地中，兩宗共有產(chǎn)權房用地臺湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0099、YZ00- 0405- 0104地塊，臺湖鎮(zhèn)TZ09-0100-6016地塊、6019地塊，掛牌起始價分別為18.1億元和6億元，銷售價格控制在25600元/平方米和30000元/平方米。前者經(jīng)過71輪競價，被通州投資發(fā)展和住總集團以25.5億元、約40.9%溢價率競得，后者被中建一局以8.4億元、約40%溢價率拿下。

另一宗限競房用地臺湖鎮(zhèn)YZ00-0405-0094等地塊，起始價高達65億元，限價54164元/平方米，建設用地面積115506.324平方米，建筑控制規(guī)模達到280243平方米，最終由萬科和平安聯(lián)合體以66.6億元競得。

另據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會信息，2月2日，通州新城和永順鎮(zhèn)還將有兩宗限競房用地公開拍賣，加之1月28日成交的馬駒橋鎮(zhèn)共有產(chǎn)權用地，在2019年開年一個多月中，通州已有6宗土地推向市場，這幾乎是過去4年間推出住宅用地的總和(7宗)。

合碩機構首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“此前通州的土地多用于產(chǎn)業(yè)或商業(yè)，隨著北京市政府的搬遷，城市副中心建設開始逐步關注住宅用地，所以我們看到通州住宅用地供應量有了明顯上升跡象，也是彌補此前供地的不足。”

3年來首宗限競房地塊66.6億低溢價成交

昨日土拍的絕對亮點，當屬臺湖鎮(zhèn)這宗限競房用地。

原因很簡單，自帶流量，通州3年來首宗限競房地塊;起拍價高達65億元，對開發(fā)商資金實力要求極高。而中國金茂和平安+萬科聯(lián)合體阻擋了眾多開發(fā)商的熱情。

有業(yè)內(nèi)人士曾預計，如此大規(guī)模的資金壓力將造成該地塊低溢價成交，這從最終成交僅經(jīng)歷5輪、溢價率僅2%中亦得到佐證。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，該宗地周邊已云集包括首開、首創(chuàng)、遠洋、泰禾、富力、金隅在內(nèi)的一眾主流開發(fā)商，二手房均價約3.7萬元/平方米。新房方面，除了均價稍高的翡翠四季(均價約5.8萬元/平方米)，還有包括首創(chuàng)、遠洋、禧瑞天著等在內(nèi)的三大限競房項目(均價約5.3萬元/平方米)。

與通州的大趨勢一致，沉寂3年有余的臺湖板塊，上一次因供地刷屏還要回到2015年11月13日。彼時，通州限購升級后掛出首宗住宅用地，陽光城子公司北京泓博泰成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過28輪競爭，以18.73億元并配建4.7萬平方米限價房的代價奪得該地塊，刷新當時臺湖板塊拿地記錄。

不過，去年2月，也是春節(jié)前夕，臺湖板塊也經(jīng)歷過一場土拍爭奪戰(zhàn)。一宗近4萬平方米的共有產(chǎn)權房地塊吸引了住總、中鐵置業(yè)、中海、金地等九大開發(fā)商(含聯(lián)合體)，最終被住總以15.7億元、溢價率33.6%拿下，樓面價16021元/平方米。

此次與平安聯(lián)手押寶通州的萬科2018年在北京動作頻頻，先有32.34億元從華夏幸福手中購得涿州、大廠、廊坊和霸州市10宗住宅用地，后又以22億元將順義區(qū)東樓項目地塊和高麗營鎮(zhèn)于莊地塊收入囊中。

1月共有產(chǎn)權房用地成交量逼近去年全年

本次出讓的兩宗共有產(chǎn)權房用地成交溢價率均超過40%。公開資料顯示，2018年北京住宅用地中共有產(chǎn)權房建設用地合計11宗，共計100.38萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，2019年1月北京共成交住宅用地13宗，其中共有產(chǎn)權房用地9宗，成為目前土地招拍掛市場的絕對主流，已經(jīng)接近2018年全年共有產(chǎn)權用地供應量(11宗)。

值得注意的是，這些共有產(chǎn)權房用地并不集中于某個區(qū)域，朝陽、海淀、通州、密云、石景山、懷柔等地區(qū)均有分布。

郭毅向記者表示：“共有產(chǎn)權房用地是要首先保障的，今年出現(xiàn)共有產(chǎn)權房用地成交前置的現(xiàn)象，其實是2018年底的供應，未來共有產(chǎn)權房用地還是會保持相對穩(wěn)定水平。”

過去4年通州僅成交7宗住宅用地

在此之前，通州供地一度處于低迷狀態(tài)。

2015年，北京市住建委和通州區(qū)政府共同發(fā)布《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，對在通州區(qū)購房者的戶籍、產(chǎn)權等作出嚴格限制。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015~2018年末，通州區(qū)僅成交住宅用地7宗，其中2015年與2017年各3宗，2018年僅1宗，2016年全年沒有一宗住宅用地成交。

土地性質(zhì)方面，7宗住宅用地絕大部分不是商品房用地。除2015年一宗位于西集鎮(zhèn)土地為限價房用地，另一宗臺湖鎮(zhèn)北神樹為限價房和自住房混用地外，余下5宗皆為公租房或自住房等用地。

溢價率方面，據(jù)Wind，2015年以來通州成交住宅用地基本維持在3成水平，并無大幅起伏。該指標與北京市整體土地溢價率相比，尚保持高位。