首提房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案 “一城一策”或成核心

時(shí)代周報(bào)記者 謝中秀 發(fā)自北京

1月21日，省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)研討班在北京開(kāi)班。習(xí)近平總書(shū)記在開(kāi)班式上發(fā)表講話指出，要全面做好住房市場(chǎng)調(diào)控等工作，“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案”。

時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策口徑正在發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變—與此前相比，長(zhǎng)效機(jī)制后多加了“方案”二字，而過(guò)往建立、研究或構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的表述也已進(jìn)化到“穩(wěn)妥實(shí)施”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出：“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)提了很長(zhǎng)一段時(shí)間，過(guò)去中央的表述從‘加快建立’到‘構(gòu)建’，從邏輯上看，這次專題會(huì)上換成‘穩(wěn)妥實(shí)施……方案’的表述，這就明確地向社會(huì)傳達(dá)了一種信息，即中央關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展，目前已經(jīng)形成具體方案，下一步就是如何‘穩(wěn)妥實(shí)施’的問(wèn)題。”

從概念到方案歷時(shí)六年

早在2014年3月，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，其中就提出“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”。“長(zhǎng)效機(jī)制”首次進(jìn)入大眾眼簾，但此時(shí)還集中在“房地產(chǎn)市場(chǎng)‘調(diào)控’長(zhǎng)效機(jī)制”。

2015年4月召開(kāi)的第十八屆中共中央政治局會(huì)議，開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，長(zhǎng)效機(jī)制的著力點(diǎn)由“調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;健康發(fā)展”，提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。

此后，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的概念越來(lái)越清晰，思路也越來(lái)越明確。

“經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期編制和反復(fù)討論，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)得到高層認(rèn)可并將逐步轉(zhuǎn)向?qū)嵤╇A段。尤其是此次對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的措辭調(diào)整，可以看作是一個(gè)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。”廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)。

“長(zhǎng)效機(jī)制不是憑空而來(lái)的，而是從過(guò)往調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提煉出來(lái)的，它既是對(duì)歷史的延續(xù)，一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策會(huì)得以繼續(xù)實(shí)施，也有對(duì)未來(lái)新藍(lán)圖的重新設(shè)計(jì)，特別是‘房住不炒、兩多一并’大方向下新機(jī)制的創(chuàng)新，”貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，長(zhǎng)效機(jī)制不是一成不變的，將在歷次調(diào)控基礎(chǔ)上不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整和優(yōu)化。

那么，長(zhǎng)效機(jī)制方案將會(huì)包括哪些內(nèi)容?

“這個(gè)方案一定是涉及從土地開(kāi)發(fā)到市場(chǎng)銷(xiāo)售的方方面面，包括房地產(chǎn)立法、金融、稅收、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)管等多個(gè)領(lǐng)域;應(yīng)該是圍繞‘房住不炒’的發(fā)展定位，制定或完善相應(yīng)的商品房制度、公共住房制度、租賃住房制度，進(jìn)一步完善土地招拍掛制度、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融制度等;既包括一些基礎(chǔ)性的制度安排，也包括需求管控政策，即前期的限制性措施要根據(jù)市場(chǎng)情況因城施策，不排除在部分壓力較大的地區(qū)長(zhǎng)期化。”王業(yè)強(qiáng)詳細(xì)分析指出。

“穩(wěn)妥”實(shí)施把控風(fēng)險(xiǎn)

在1月21日的防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)研討班上，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的整體描述為：“各地區(qū)各部門(mén)要平衡好穩(wěn)增長(zhǎng)和防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，把握好節(jié)奏和力度。要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案。要加強(qiáng)市場(chǎng)心理分析，做好政策出臺(tái)對(duì)金融市場(chǎng)影響的評(píng)估，善于引導(dǎo)預(yù)期。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)調(diào)，及時(shí)消除隱患。”

王業(yè)強(qiáng)指出，這里“穩(wěn)妥”二字，暗示了關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)政策措施出臺(tái)在時(shí)機(jī)選擇上要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，不能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的政策措施將會(huì)延遲出臺(tái)，直到時(shí)機(jī)成熟。同時(shí)，也說(shuō)明了當(dāng)前中央對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度是“求穩(wěn)”，既要穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)，又要穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

“穩(wěn)”這個(gè)字，不僅是此次長(zhǎng)效機(jī)制方案實(shí)施的一個(gè)必要前提，也是2019年全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作和住建工作的主旋律。

在去年12月底進(jìn)行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，對(duì)今年經(jīng)濟(jì)工作提出“進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期”的要求。在同月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，也對(duì)2019年全國(guó)住建工作提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)過(guò)2016年9月30日開(kāi)啟的這一輪從嚴(yán)調(diào)控之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，市場(chǎng)步入平穩(wěn)發(fā)展軌道。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，去年12月一二線城市新建商品房和二手房銷(xiāo)售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比上年同期均回落，三線城市新建商品房?jī)r(jià)格同比累計(jì)平均漲幅與上年同期相同，二手房銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)平均漲幅有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

雖然我國(guó)去庫(kù)存工作取得了一定成就，大多數(shù)城市庫(kù)存處于低位，但不排除這一兩年受各地供應(yīng)加大、市場(chǎng)遇冷等情況影響，整體庫(kù)存有反升的威脅。

中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月末，中指監(jiān)測(cè)的主要城市庫(kù)存總量環(huán)比上升9.0%。重點(diǎn)檢測(cè)城市中，福州升幅較大，達(dá)25.42%，寧波次之，升幅約20%，北京、上海和溫州庫(kù)存升幅也超過(guò)了10%。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析，2019年樓市的風(fēng)險(xiǎn)有三個(gè)，包括三四線與部分二線再次去庫(kù)存的風(fēng)險(xiǎn)、高房?jī)r(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者指出，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在“一放就瘋”的特點(diǎn)，需要警惕“失控”風(fēng)險(xiǎn)。

王業(yè)強(qiáng)指出，方案實(shí)施的前提是“穩(wěn)妥實(shí)施”，也就是說(shuō)，任何政策措施的出臺(tái)都要以房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展為前提。這樣看來(lái)，預(yù)測(cè)將會(huì)是“中央出臺(tái)指導(dǎo)性政策，各地方根據(jù)實(shí)際情況從中央提供的方案中選擇性制定相應(yīng)的政策措施，因城施策，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。此外這個(gè)方案的推進(jìn)是不一致的，時(shí)間上有先后，力度上有輕重，措施上有差異” 。

“一城一策”或成核心

面對(duì)各地千差萬(wàn)別的市場(chǎng)狀況，因地制宜、松緊有別，但目標(biāo)一致就成為時(shí)下落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2019年的住房工作要堅(jiān)持“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”之后，“因城施策”“一城一策”就成為我國(guó)房地產(chǎn)熱門(mén)詞匯。

前述多位專家分析認(rèn)為，此次穩(wěn)妥實(shí)施長(zhǎng)效機(jī)制方案，“一城一策”也會(huì)成為核心。

“穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)‘一城一策’，既要通過(guò)地方的長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時(shí)地方也會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，”楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，“只有這樣，‘一城一策’才能實(shí)現(xiàn)它的兩個(gè)核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時(shí)避免統(tǒng)一調(diào)控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有河南、浙江、福建、長(zhǎng)沙、成都等省市宣布將開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

但與此同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者也注意到，上述各地發(fā)布的“一城一策”相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市目前只是提出了概念和方向性要求，并未出臺(tái)具體的“一城一策”方案。

實(shí)際上，各地的“一城一策”規(guī)劃除常規(guī)性提出“三穩(wěn)”目標(biāo)、“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等方向性要求外，部分地方也會(huì)圍繞“一城一策”下的房地產(chǎn)調(diào)控如何做，提出局部措施，包括“落實(shí)地方主體責(zé)任”“加強(qiáng)供需雙調(diào)節(jié)”“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管檢測(cè)和調(diào)控工作”“運(yùn)用住宅用地、金融、財(cái)稅等政策‘組合拳’”“保障房、租賃房托底”等。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從目前已經(jīng)發(fā)布“一城一策”試點(diǎn)的城市來(lái)看，主要還是二線城市，目前全國(guó)各地的政府工作報(bào)告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，預(yù)計(jì)接下來(lái)市場(chǎng)的定調(diào)比較清晰，在“一城一策”上會(huì)有較多動(dòng)作。

除了已經(jīng)宣布進(jìn)入“一城一策”試點(diǎn)的城市，近期各地政策調(diào)整也呈現(xiàn)出“因城施策”的特點(diǎn)—各地房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出現(xiàn)分化，有的地方在收緊，有的地方在適度放松。

在山東菏澤打響取消限售第一槍之后，多個(gè)城市政策出現(xiàn)松動(dòng)，比如廣州調(diào)整商服限售、青島暫停搖號(hào)。但也有城市加強(qiáng)調(diào)控，比如海口限售加碼、深圳在政府工作報(bào)告里重筆提及地產(chǎn)調(diào)控。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，“一城一策”接下來(lái)可能會(huì)有新的內(nèi)涵，一是各地會(huì)根據(jù)自身樓市情況，形成比較豐富的調(diào)控內(nèi)容，大體上以“常規(guī)內(nèi)容+松綁內(nèi)容+規(guī)范內(nèi)容”相結(jié)合，比如說(shuō)在土地供應(yīng)和住房保障、限購(gòu)限售等政策、房地產(chǎn)交易秩序等方面進(jìn)行一些調(diào)整。二是各地會(huì)從實(shí)際出發(fā)，形成差異性內(nèi)容，比如后續(xù)各地會(huì)結(jié)合自身樓市情況，在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、銷(xiāo)售環(huán)節(jié)有所創(chuàng)新，部分地方也會(huì)和區(qū)域相結(jié)合，針對(duì)區(qū)域的用地情況，適當(dāng)調(diào)整土地出讓條件等。