每經(jīng)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 陳夢妤

歷時多年，招商蛇口終于等到了這份遲到的禮物。

12月24日，招商蛇口公告稱，深圳市規(guī)土委、前海管理局與公司實際控制人招商局集團(tuán)及公司等相關(guān)方簽署了土地整備協(xié)議，明確了前海片區(qū)約500萬平方米土地整備的實施方式、補償價值和置換方案，并披露了前海土地后續(xù)合資合作開發(fā)的具體方案。

這意味著，招商蛇口推進(jìn)已久的前海土地整備方案正式落地。

在招商蛇口重組之初，前海土地資源被投資者視為一座“金礦”，但由于這部分土地屬于工業(yè)用地，是歷史遺留問題，深圳官方與招商局就面積、估值與整備方式等問題開啟了長達(dá)兩年的談判。

整備方案遲遲未落地也對招商蛇口的估值造成了一定的影響。招商蛇口總經(jīng)理許永軍此前在接受媒體采訪時也表示：“招商蛇口確實被二級資本市場低估，但隨著前海土地開發(fā)權(quán)益歸屬和大空港項目的進(jìn)一步落地，未來有望對估值修復(fù)有積極作用。”

如今，隨著土地整備方案的正式發(fā)布，招商蛇口的估值能否兌現(xiàn)投資者預(yù)期，成為各方關(guān)注焦點。

●整備方案落地

招商蛇口發(fā)布的《關(guān)于簽署前海土地整備協(xié)議的公告》與《關(guān)于簽署合資合作協(xié)議的公告》，主要涉及土地整備和合資合作兩個階段。

在土地整備階段，由前海管理局按約定收回前海土地整備范圍內(nèi)原19家持地公司原規(guī)劃下的全部土地使用權(quán)，計算得出土地補償價值約432.10億元，再由前海管理局向招商蛇口控股子公司招商馳迪置換價值等于上述補償價值的新規(guī)劃下的土地使用權(quán)。

在合資合作階段，招商蛇口控股子公司招商前海實業(yè)和前海管理局下屬前海投控將各自獲得的合資合作范圍內(nèi)新規(guī)劃下的持地公司股權(quán)注入合資公司，通過現(xiàn)金對價補足實現(xiàn)50%：50%的股權(quán)比例，并由招商蛇口合并財務(wù)報表。合資公司將負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)合資合作范圍內(nèi)全部的用地。

在變更新功能規(guī)劃后，新規(guī)劃條件下經(jīng)營性用地面積約94.4萬平方米，非經(jīng)營性用地面積約196.73萬平方米。

公告指出，整備范圍內(nèi)新規(guī)劃條件下經(jīng)營性用地中計容積率的辦公(含研發(fā)辦公)、商業(yè)(含商務(wù)公寓)、居住、旅館業(yè)(酒店)及文化娛樂的建筑面積之和按12%比例配建總部與產(chǎn)業(yè)用房，總建筑面積約59.67萬平方米，相關(guān)建設(shè)要求及回購安排等事項由前海管理局與合資公司另行商定。

招商蛇口方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，在59.67萬平方米總建筑面積中，絕大部分規(guī)劃將是寫字樓，居住功能占比不到10%(不含人才公寓部分)。

●土地價值重估

在變更為經(jīng)營性土地之后，招商蛇口所持有的這一部分土地的估值也有了明確的計算方式。招商蛇口方面對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這些寫字樓和居住功能用地沒有任何銷售限制，至于后續(xù)寫字樓部分是銷售還是自持，將根據(jù)公司的經(jīng)營策略來安排。

在整個粵港澳大灣區(qū)的規(guī)劃中，前海具有重要的戰(zhàn)略地位。根據(jù)前海管理局發(fā)布的消息，目前，入駐前海的世界500強企業(yè)有352家，內(nèi)地上市企業(yè)623家。片區(qū)企業(yè)實現(xiàn)年增加值超過2000億元，年均增速41%;實現(xiàn)稅收超過400億元，年均增速49%。

隨著前海的發(fā)展，商業(yè)用地的需求也隨之增加，前海目前在售的商業(yè)項目均價也在全深圳位于前列。據(jù)貝殼新房的數(shù)據(jù)，位于前海的商業(yè)項目香江金融中心均價為9.5萬元/平方米;世茂前海中心均價則達(dá)到11萬元/平方米。

而在前海前期的規(guī)劃中，居住用地更為稀缺。深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，前海屬于深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，一 開始是沒有規(guī)劃居住用地的。“但這是商務(wù)人士密集就業(yè)的區(qū)域，對住宅有一定需求。規(guī)劃一部分居住用地，對于整個配套的完善是有幫助的。”

按照觀點新媒體的測算，“若以招商蛇口5月份推售的豪宅招商雙璽二期均價13萬元/平方米為參照，合資公司所持居住功能用地貨值超過600億元;商業(yè)用地部分，按照目前前海商業(yè)項目10萬元/平方米計算，可售貨值大約為3282.5億元。也就意味著，合資公司所持土地未來價值起碼能達(dá)到近4000億元。”

●估值迎修復(fù)契機(jī)?

在招商蛇口2015年完成重組之后，公司股價表現(xiàn)一直較為低迷。很多投資者將原因歸結(jié)為前海的土地估值以及開發(fā)形式未能明晰。因而在這一次土地整備方案落地之后，投資者們將其視為招商蛇口估值修復(fù)的一個契機(jī)。

一名長期跟蹤招商蛇口的分析師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對估值當(dāng)然會有積極作用，以前這部分價值無法完全明確，現(xiàn)在可以算出來了。”

申萬宏源發(fā)布的研報中指出，此次合作方案實現(xiàn)了土地變性、推進(jìn)合資合作新模式的開展，對前海合作用地進(jìn)行確權(quán)，同時招商置換用地中的商務(wù)公寓可供銷售，進(jìn)一步加快其資源變現(xiàn)與周轉(zhuǎn)。預(yù)計公司2018~2020年歸母凈利潤分別為158.3億、199.7億、和251.6億元，同比增速分別為29.9%、26.2%、26.0%，EPS分別為2.00元、2.53元和3.18元。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前，前海土地的價值暫時還未能在招商蛇口的業(yè)績報表中體現(xiàn)。招商蛇口方面向記者指出，整個前海片區(qū)的開發(fā)周期將在5~8年左右，前期已經(jīng)有兩個項目在政府特批下開工，分別是前海啟動區(qū)一期和深港文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

12月25日，招商蛇口收盤價報17.09元/股，上漲0.89%，總市值1350.81億元。