原標(biāo)題：中國(guó)住房：“蝸居”到“適居”華麗轉(zhuǎn)身

1978年，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅有3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民無(wú)房可住。而40年后的今天，中國(guó)人均住房面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13。改革開放40年以來(lái)，從筒子樓、石庫(kù)門到家屬院、住宅區(qū)，從福利分房時(shí)代進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的商品房時(shí)代，中國(guó)住房環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。

但需注意的是，在我國(guó)住房環(huán)境發(fā)生完全改變后，我國(guó)住房體系也將面臨著第二次“改革”。

房改：從“蝸居”到“適居”

楊清家住太原，在她出生后的20余年里，她一直同父母、祖父母生活在一個(gè)40余平方米的房子。“我們家那個(gè)時(shí)候已經(jīng)算條件很好的，由于母親和祖父是在同一家單位就職，所以單位給兩家人共同分這套一間半的房子。”

2014年，24歲的楊清體驗(yàn)到人生中第一次搬家。全家五口人搬入了近150平方米的商品房。“我不僅有了自己的房間，家里還有了書房、客廳與餐廳。”

楊清應(yīng)該算是家庭住房條件得到改善的縮影。的確，1998年房改之前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房多為公房等福利性質(zhì)由所屬單位或機(jī)構(gòu)分配房產(chǎn)，一條長(zhǎng)廊串聯(lián)著許多個(gè)單間、或是上海石庫(kù)門類型上下三層共用廚房等公用設(shè)施是當(dāng)時(shí)較為典型的居住環(huán)境，這種房屋面積小，沒有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)，降低了居住環(huán)境與居住品質(zhì)。

原國(guó)家建設(shè)部副部長(zhǎng)楊慎此前的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，從1956年到1986年30年間，全國(guó)城市僅蓋了7億平方米住宅，按照50平方米一套，折1400萬(wàn)套，平均每年47萬(wàn)套。“1985年國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)住房進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果是人均住房面積僅2至4平方米”。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，40年間，城鄉(xiāng)居民住房狀況實(shí)現(xiàn)了改天換地的變化。1978年城鎮(zhèn)住房?jī)H人均6.7平方米，2018年將超過38平方米。農(nóng)村住房更是經(jīng)歷土坯、磚瓦、平頂、樓房變化，從1978年的8.1平方米，2016年達(dá)到人均45.8平方米。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從零出發(fā)，到2018年房地產(chǎn)增加值占GDP的6.5%以上，住房相關(guān)經(jīng)濟(jì)占到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的20%，房地產(chǎn)投資占GDP的13%以上，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要?jiǎng)恿Α?/p>

“我國(guó)住房已從全民蝸居時(shí)代到基本適居時(shí)代。”恒大集團(tuán)研究院院長(zhǎng)任澤平表示，我國(guó)城鎮(zhèn)住房套均面積從約45平方米增至89平方米，中國(guó)城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，這主要得益于上世紀(jì)90年代從福利分房到住房商品化的住房制度改革。

棚改：10年1億多住房困難群眾

“出棚進(jìn)樓”

2013年，礦工任勇拿到了80多平方米的新居鑰匙。46歲的他出生在礦上父親建造的一間10平方米土窯里，上世紀(jì)90年代一場(chǎng)大雨土窯坍塌了，他又建起了40平方米的磚房。

山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)李棟梁說(shuō)，山西是我國(guó)典型的煤炭能源地區(qū)，因?yàn)閲?guó)有工礦企業(yè)較多，當(dāng)時(shí)因礦設(shè)市、因廠設(shè)區(qū)，大多數(shù)企業(yè)建廠時(shí)都是先生產(chǎn)后生活，形成了大量的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)，居住條件簡(jiǎn)陋、基礎(chǔ)設(shè)施匱乏，居住環(huán)境臟亂差，水電氣等基本生活條件難以保障，甚至大多存在嚴(yán)重的地質(zhì)和火災(zāi)隱患。

2005年，遼寧省率先啟動(dòng)礦區(qū)和老工業(yè)區(qū)棚戶區(qū)改造計(jì)劃，標(biāo)志著我國(guó)棚戶區(qū)改造工程的啟動(dòng)。2007年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求加快集中成片棚戶區(qū)的改造工作。

11日中國(guó)財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告2018-2019》指出，在我國(guó)多渠道、多元化的住房保障制度體系下，“十二五”期間，全國(guó)累計(jì)開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程4033萬(wàn)套，超額完成3600萬(wàn)套任務(wù)。自2008年至2017年的十年間，我國(guó)進(jìn)行了3907萬(wàn)套的棚戶區(qū)改造，累計(jì)已有1億多棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”。

今年5月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次確定，實(shí)施2018年到2020年3年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套。加大中央財(cái)政補(bǔ)助和金融、用地等支持，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。

二次房改：“重建設(shè)”到“重保障”

11日中國(guó)財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房報(bào)告2018-2019》指出，與中國(guó)改革開放同步，住房改革的近40年間，創(chuàng)造了巨大的奇跡。但同時(shí)在過去的40年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展中也積累了比較嚴(yán)重的問題。

倪鵬飛表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

“住房存量水平超前。”倪鵬飛坦言，2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平方米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平方米的目標(biāo)。施工面積和新開工面積還在快速增長(zhǎng)，截止到2018年10月，全國(guó)住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億;供需嚴(yán)重錯(cuò)配。包括商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來(lái)人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問題。

倪鵬飛表示，一個(gè)理想的住房目標(biāo)應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)住有所居，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)社會(huì)公平。但實(shí)現(xiàn)住有所居，并不意味著每個(gè)人擁有自有產(chǎn)權(quán)住房，而是居民家庭根據(jù)自身情況，可以是居住完全自有的住房，也可以居住擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，也可以租住不擁有任何產(chǎn)權(quán)的住房。

事實(shí)上，各地已轉(zhuǎn)向重保障。北京2017年發(fā)布用地計(jì)劃顯示，北京市5年計(jì)劃供地6000公頃，住房建設(shè)需求150萬(wàn)套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬(wàn)套，租賃住房50萬(wàn)套。深圳自今年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例將不低于60%，并將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力中心研究員姜雪梅表示，過去保障房制度管理問題突出，部分城市的保障房空置率高;保障房房源結(jié)構(gòu)失衡，長(zhǎng)效性保障房少。

“住房保障制度由‘保基本’向‘促發(fā)展’轉(zhuǎn)變。”姜雪梅表示，未來(lái)政府在加大保障的同時(shí)，將加大保障類住房的運(yùn)營(yíng)，使政策可以長(zhǎng)久地運(yùn)轉(zhuǎn)。例如，著重發(fā)展租賃市場(chǎng)，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金管制，建立親民的租賃制度。適度供給長(zhǎng)效性保障房，并進(jìn)行長(zhǎng)期封閉式運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)期有效地解決住房問題。

目前，我國(guó)已在浙江、安徽、山東、湖北、廣西、四川、云南、陜西等8個(gè)省(區(qū))開展政府購(gòu)買公租房運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)，并于2019年底前，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)成果，為提升公租房運(yùn)營(yíng)管理能力提供支撐。