6月22日，國內代建行業(yè)龍頭企業(yè)綠城管理控股發(fā)布正面盈利預告稱，根據對集團截至2021年5月31日止5個月的未經審計綜合管理賬目及內部經營數據的初步審閱，集團預期截至2021年6月30日止6個月的本公司擁有人應占凈溢利與2020年6月30日相比，將錄得不少于70%的增長。根據公告所示，此增長的主要原因源于疫情好轉加速背景下，中國經濟及房地產市場復蘇，同時受宏觀政策支持，集團代建業(yè)務的輕資產屬性展現出良好的逆周期特征及更快的發(fā)展態(tài)勢。

(來源：富途牛牛)

同日，資產市場以實際行動投出了“信心票”，綠城管理控股早盤一度沖高大漲逾5%。而自年初至今，該公司股價已經上漲了超過40%。

不妨一同來看看，綠城管理控股此次積極的業(yè)績預期和良好市場表現的背后對應著怎樣的戰(zhàn)略布局與未來價值?

1·全國性布局漸入佳境，業(yè)績動能釋放強勁

綠城管理在資本市場表現一路向好的底層邏輯并不難理解，除了物業(yè)代建模式本身具有的穩(wěn)定現金流、輕資產模式及抗周期性的天然優(yōu)勢外，公司全國性戰(zhàn)略布局帶來的良好的發(fā)展預期，以及對公司優(yōu)質經營能力的不斷驗證，也成為資本市場看好的重要支撐。

房地產行業(yè)由土地紅利、金融紅利轉向管理紅利時代，代建模式的賽道不斷拓寬、市場需求持續(xù)放大，這同時也意味著未來越來越多的開發(fā)能力強、專業(yè)程度與品牌美譽度高的代建類公司將更容易脫穎而出。在這之中，往往誰所占據的市場份額越來越大，可服務的客群越來越廣，其在行業(yè)中的競爭優(yōu)勢也更加顯著，實現做大做強的路徑也更加清晰。

就綠城管理而言，當前公司的全國性布局已漸入佳境，其旗下擁有儲備豐富的項目以及結構多元的優(yōu)質客戶群。截至2020年底，綠城管理在中國28個省、89個城市擁有296個代建項目，合約項目總建筑面積達7610萬平方米，其中主要經濟區(qū)域建筑面積為6490萬平方米，占整體面積85%以上。而在客戶結構方面，公司在建面積中私營企業(yè)委托方占比28.3%，國有企業(yè)委托方占比40.5%，政府委托方占比31.2%。

不難預見，綠城管理在全國范圍及重點城市的布局與扎根，將與未來不斷擴展的多元客戶群形成協同效應，加速對行業(yè)市場機會的挖掘，不斷保持快速增長的步伐。

實際上，綠城管理的全國性布局及多元化客戶為公司訂單增長提供支撐，正推動公司逐步進入業(yè)績釋放期。對應到經營表現上，綠城管理此前公布的一季度訂單量佐證了這一成長路徑。

從公司公布的一季度業(yè)務數據來看，綠城管理2021年前三個月的新拓代建項目合約建筑面積為902 萬平方米，新拓代建項目代建費預估23.4 億元，兩個數據均占2020年全年完成指標比重的40%意思,展現出強勁的業(yè)務拓展勢頭，充分驗證了公司的發(fā)展?jié)摿σ约白鳛樾袠I(yè)龍頭的成長性優(yōu)勢。

2·行業(yè)大勢所趨，市場空間打開

行業(yè)視角下，綠城管理無疑站在了一條兼具確定性和成長性的賽道上。

隨著房地產行業(yè)面臨深層次調控，在土地成本高企、融資渠道受限等背景下，代建模式依靠品牌及管理的輸出和賦能，對行業(yè)模式及價值進行重塑，對于房地產行業(yè)走向更穩(wěn)定健康的發(fā)展具有積極的引導和示范作用，是行業(yè)長期發(fā)展的重要方向所在。

根據中指研究院給出的指引，國內代建市場規(guī)模占比將保持年均21.3%的高速增長，到2025年,代建行業(yè)規(guī)模預計滲透率將達到12.5%,參考歐美模式下代建業(yè)務占比可做到20%-30%,以平均值25%估算,代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間，發(fā)展空間可見一斑。

就綠城管理而言，不論是從企業(yè)增長速度和還是規(guī)模體量，都體現出其作為行業(yè)龍頭的強勁綜合實力。增長方面，從前文已經提到的各項經營數據公告來看，公司今年全年業(yè)績目標超額完成已經可以期待。而在規(guī)模層面，從公司在管面積超7000萬平方米以及在建面積超4000萬平方米的數據來看，綠城管理足以躋身中國地產企業(yè)TOP10。

展望未來，在天高海闊的代建市場中，隨著行業(yè)的馬太效應進一步加劇，綠城管理的規(guī)模增長以及盈利空間也將不斷被打開。

3·小結

就當前市場估值來看，綠城管理的市盈率TTM約為18倍，而港股物業(yè)管理板塊目前平均市盈率已超40倍，行業(yè)龍頭估值更達70倍以上，公司估值的提升空間可見一斑。而在此前綠城管理被納入恒生物業(yè)服務及管理指數，隨后瑞銀、天風等機構相繼上調公司目標價，并維持“買入”評級，亦足見資本市場對綠城管理和代建模式的認可。

此外根據瑞銀對公司所發(fā)盈喜公告的最新點評，其認為，在充滿挑戰(zhàn)的營商環(huán)境下，小型/本地開發(fā)商對優(yōu)質的項目管理服務的需求將不斷上升，而綠城管理將憑借其良好的過往業(yè)績從中獲益更多。同時，綠城管理控股在政府/國有企業(yè)項目中具有強勢地位，也使其不易受到房地產市場不確定性的影響。

瑞信預計，綠城管理2021財年新訂單將同比增長20%，達到70億元人民幣，其中33%是在第一季度完成的，超預期的訂單擴張進一步提高了公司收入增長的可見度。在更高的利潤率假設下，瑞信將綠城管理控股2021-23財年的盈利預期提高了5-12%，據該行預測，公司在2020- 23財年的復合年增長率為26%。瑞信將其估值基準延后至2022財年，基于16倍市盈率，將目標價由4.75港元上調至6.82港元，維持“跑贏大市”的投資評級。

從長期視角來看，可以預見的是，作為代建行業(yè)數一數二的頭部企業(yè)，同時又是資本市場僅有的兩只代建概念股，綠城管理的估值在稀缺性效應疊加不斷釋放的業(yè)績增速上，還將有望得到重估。