2020年，房地產(chǎn)行業(yè)中的中小房企受關(guān)注度提升。人民法院網(wǎng)公布數(shù)據(jù)，今年上半年發(fā)布破產(chǎn)文書(shū)或進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的房企有200多家，三四線(xiàn)城市中小型開(kāi)發(fā)商占比較高，破產(chǎn)原因多為負(fù)債過(guò)高、資金鏈破裂。中小房企日子顯得頗為艱難。

以A股三季度營(yíng)業(yè)收入600億元以下的中小型房企79家作為分析樣本，從營(yíng)收情況、盈利能力、穩(wěn)健性、周轉(zhuǎn)率等作為分析維度，可以印證，中小房企面臨的生存壓力漸大，虧損成為普遍問(wèn)題，有的小房企甚至面臨多年來(lái)的虧損高峰。

一家百億級(jí)房企的員工透露，其所在的企業(yè)去年下半年以來(lái)融資比較緊張，就沒(méi)有再拿地。而疫情發(fā)生后，銷(xiāo)售受到較大影響。但這家房企目前還能勉強(qiáng)生存。上海集結(jié)不少百億銷(xiāo)售規(guī)模的小房企，正在規(guī)模擴(kuò)張與行業(yè)調(diào)控中動(dòng)蕩前行：有的半年更換一撥職業(yè)經(jīng)理人，不斷試錯(cuò);有的積極尋求與其他房企的項(xiàng)目合作機(jī)會(huì)。

營(yíng)收下滑、虧損擴(kuò)大

從2020年三季度營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，79家樣本企業(yè)中，有41家房企營(yíng)業(yè)收入同比業(yè)績(jī)下滑，而這一數(shù)據(jù)在2019年僅有32家，其中業(yè)績(jī)下滑超過(guò)30%的房企有17家，在一定程度上反映了市場(chǎng)因素對(duì)房企業(yè)績(jī)的影響。

從業(yè)績(jī)下滑的原因來(lái)看，疫情影響是一個(gè)因素，但更多的在于公司自身的問(wèn)題。利潤(rùn)方面，三季度樣本企業(yè)中利潤(rùn)下滑的有45家，較去年同期增加5家，其中虧損的有12家。

從企業(yè)來(lái)看，泰禾集團(tuán)前三季度虧損19億元，是樣本企業(yè)中虧損最大的房企，同比下滑185.9%。泰禾只是特例，相比較而言，小房企的虧損下滑趨勢(shì)更明顯。嘉凱城(000918.SZ)、新華聯(lián)(000620.SZ)等均出現(xiàn)虧損擴(kuò)大的情況。新華聯(lián)前三季虧損額創(chuàng)近十年之最。三季報(bào)顯示，2020年前三季度，新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.56億元，同比下降36.79%;期內(nèi)凈虧損6.80億元，同比下降516.94%，這是近十年以來(lái)的首次巨虧，扣非后的虧損額將擴(kuò)大至7.46億元。今年以來(lái)，這家在2019年?duì)I收剛剛破百億的小房企“黑天鵝”事件不斷：債務(wù)違約，成為疫情下首個(gè)房企違約案例。

與去年同期相比，中小房企的盈利能力下滑。2019年樣本企業(yè)平均銷(xiāo)售毛利率為37.8%，較今年高出3.3個(gè)百分點(diǎn)。2019年樣本企業(yè)中銷(xiāo)售毛利率出現(xiàn)下滑的房企有42家，而今年同期相比毛利率下滑的企業(yè)達(dá)到50家。

從企業(yè)主營(yíng)領(lǐng)域來(lái)看，具有產(chǎn)業(yè)、園區(qū)租賃經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)的房企，銷(xiāo)售毛利率較高，如陸家嘴等企業(yè)表現(xiàn)較為搶眼。從品牌房企來(lái)看，如中南建設(shè)、金地集團(tuán)、陽(yáng)光城、招商蛇口、華僑城等均出現(xiàn)不同程度的下滑。

由于成本因素的影響，行業(yè)盈利能力在逐漸走低。此外市場(chǎng)及企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)因素也造成了企業(yè)利潤(rùn)規(guī)模的降低，從而導(dǎo)致銷(xiāo)售毛利率的走低。從這些中小房企ROE的表現(xiàn)來(lái)看，也呈現(xiàn)出了同樣的趨勢(shì)。整體來(lái)看，今年前三季樣本房企ROE較去年同期有所下降，2019年樣本企業(yè)ROE均值為6.05%，而今年均值下降1.97個(gè)百分點(diǎn)。2019年同期ROE出現(xiàn)下降的企業(yè)為45家，今年同期出現(xiàn)下降的企業(yè)達(dá)到51家。

同策研究院研究總監(jiān)肖云祥指出，中小房企當(dāng)前面臨困境的原因有三：品牌影響力小，號(hào)召力不強(qiáng)，直接導(dǎo)致銷(xiāo)售力不足;運(yùn)營(yíng)能力低，效率不高;缺錢(qián)。

很多中小房企都存在資金周轉(zhuǎn)效率低的問(wèn)題，比如，一個(gè)幾萬(wàn)平方米的小型項(xiàng)目，小房企開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度慢直接導(dǎo)致了資金周轉(zhuǎn)率下降。運(yùn)營(yíng)能力低產(chǎn)生的后果不僅是加大了行業(yè)差距，還增加了房企自身的壓力。運(yùn)營(yíng)效率低，將直接影響資金的利用效率，加大了資金壓力，費(fèi)用成本增加，降低了利潤(rùn)空間等。

另外，中小企業(yè)融資難，導(dǎo)致這些房企的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力下降，喪失發(fā)展機(jī)會(huì)，逐漸被洗牌出局。資金就是血液，中小房企運(yùn)營(yíng)效率低，導(dǎo)致資金鏈更加緊張。但是中小房企融資太難、太貴這個(gè)問(wèn)題長(zhǎng)期存在。金融機(jī)構(gòu)在房企貸款業(yè)務(wù)中，在審核企業(yè)資質(zhì)時(shí)，房企銷(xiāo)售規(guī)模是重要的參考指標(biāo)，這就導(dǎo)致中小企業(yè)融資渠道變窄，只能找“影子銀行”融資，這就帶出另外一個(gè)問(wèn)題：融資成本高，不斷侵蝕中小房企的利潤(rùn)，但要活下去，又不得不犧牲利潤(rùn)。

分化加劇

根據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，比對(duì)“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)，從剔除預(yù)收賬款的負(fù)債率來(lái)看，今年三季度中小房企均值為62.3%，較去年同期增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)個(gè)數(shù)來(lái)看，指標(biāo)增加的企業(yè)數(shù)量較2019年同期少2家，但增長(zhǎng)幅度相對(duì)較高，其中超過(guò)70%的企業(yè)有34家。凈負(fù)債率方面，樣本企業(yè)中均值為111.3%，較2019年同期增加13個(gè)百分點(diǎn)，其中同期增長(zhǎng)的家數(shù)為40家，較2019年同期增加2家，其中超過(guò)100%的企業(yè)有30家?，F(xiàn)金短債比方面，在剔除14家部分指標(biāo)異常的企業(yè)外，2020年65家樣本企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為126，較去年同期降低5個(gè)百分點(diǎn)。

通過(guò)對(duì)三個(gè)指標(biāo)的分析，整體來(lái)看，與去年同期相比樣本企業(yè)穩(wěn)健性出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。但也有部分企業(yè)現(xiàn)金流情況向好，說(shuō)明中小房企分化加劇。在現(xiàn)金方面，三季度前述79家中小房企貨幣資金均值為93.8億元，較去年同期增加10.6億元。從單個(gè)企業(yè)來(lái)看，華發(fā)股份貨幣資金增長(zhǎng)最多，達(dá)206億元。其次大悅城、首開(kāi)等房企，現(xiàn)金增長(zhǎng)規(guī)模和幅度，都呈現(xiàn)出較好的水平。

三季度中小房企的存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.1545，較去年同期增長(zhǎng)0.0038。從企業(yè)變化情況來(lái)看，在樣本企業(yè)中，2019年同期有41家房企同比是增加的，而今年為45家。均值增加主要是個(gè)別企業(yè)，如亞太、合肥城建、大名城等企業(yè)增幅較大所致。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，今年三季度均值為0.1073，較去年同期下降0.0049。有49家企業(yè)出現(xiàn)同比下滑，而2019年僅有42家企業(yè)同比下滑。整體來(lái)看大多數(shù)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率是下滑的，這主要是疫情期間，開(kāi)工、去化受影響導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)效率走低。

肖云祥認(rèn)為，如果說(shuō)在初期大家走的都是同一條路，都在同一起跑線(xiàn)上，那么后來(lái)不同的發(fā)展思路就決定了中小房企與大房企之間在10年后的差距有多大。一些中小房企，在市場(chǎng)最好的時(shí)代，浪費(fèi)了最好的機(jī)遇，缺乏危機(jī)意識(shí)和戰(zhàn)略眼光;而一些發(fā)展起來(lái)的房企則是抓住當(dāng)時(shí)難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，走規(guī)?；瘮U(kuò)張的道路，加大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量，擴(kuò)大進(jìn)入城市數(shù)量。

經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整，樓市已轉(zhuǎn)換為買(mǎi)方市場(chǎng)，市場(chǎng)的變化倒逼行業(yè)注重產(chǎn)品品質(zhì)，注重品牌的塑造，同時(shí)加強(qiáng)管理能力建設(shè)，成本控制，以創(chuàng)新的方式提升融資能力等。中小房企出局也是市場(chǎng)資源有效配置的一種體現(xiàn)。肖云祥認(rèn)為，吃老本或是被收購(gòu)，就看中小房企自身的調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)型能力，“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。

正如萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在2020年度上海萬(wàn)科媒體見(jiàn)面會(huì)上所言，“活下去”翻成另外一個(gè)語(yǔ)言就是叫做時(shí)代企業(yè)。當(dāng)前行業(yè)和政策變化很快，所謂的時(shí)代企業(yè)就是要努力適應(yīng)變化及變化的維度。“如今房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的變化，一方面，如果不適應(yīng)變化就要被淘汰;另一方面，變化也是一個(gè)新的機(jī)會(huì)，誰(shuí)適應(yīng)這變化，誰(shuí)有新的機(jī)會(huì)。”