在“房住不炒”長效機制持續(xù)構(gòu)筑的背景下，住房金融業(yè)務(wù)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，持續(xù)保持“定力”。梳理近期陸續(xù)披露的六大行年報，《金融時報》記者發(fā)現(xiàn)，作為該領(lǐng)域的主力軍，2019年，六大行個人住房貸款繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，達21.46萬億元，較上年末增加2.53萬億元，同比增速為13.36%，相比前一年的15.43%，其增速在回落。

央行和銀保監(jiān)會近期多次強調(diào)對“房住不炒”主基調(diào)的落實，以及住房金融政策長效管理機制的建立。這是未來銀行業(yè)開展住房金融業(yè)務(wù)的大方向，只有緊跟國家調(diào)控方向，各家銀行才能在助力“穩(wěn)樓市”的過程中推動相關(guān)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展穩(wěn)健

不良率低、資產(chǎn)質(zhì)量好的個人住房貸款業(yè)務(wù)，一直以來都是各家銀行看重的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。相關(guān)年報顯示，2019年年末，建行個人住房貸款的不良率僅0.24%，與上年末持平。農(nóng)行個人住房類不良貸款率為0.3%，較上年末下降0.01個百分點。工行2019年個人住房貸款不良額、不良率連續(xù)三年“雙降”，個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量創(chuàng)近十年來最好水平。

在保證貸款質(zhì)量的同時，六大行的個人住房貸款規(guī)模再創(chuàng)新高。2019年年末，建行個人住房貸款余額達5.31萬億元，同樣突破5萬億元大關(guān)的還有工行，為5.17萬億元，這兩家銀行的增量均突破5000億元。在增速方面，2019年，六大行個人住房貸款的同比增速均超過兩位數(shù)，郵儲銀行增速最快，達19.9%。

2019年年末，六大行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達3.54萬億元。其中，中行房地產(chǎn)開發(fā)貸款最高，為1.04萬億元。在增速方面，2019年，除了工行和建行外，其他四家銀行相關(guān)貸款增幅均為兩位數(shù)，相關(guān)貸款體量較小的交行和郵儲銀行的增幅更是達到了22.15%和24.52%。

不過，銀行業(yè)涉房貸款的總體增速持續(xù)保持回落態(tài)勢。從新增貸款占比來看，2019年，六大行新增個人住房貸款占全部新增貸款的39.56%，比上年的49.39%下降了近10個百分點。

此前央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年年末，個人住房貸款余額為30.07萬億元，同比增長16.7%，比上年末低1.1個百分點。而在去年國家持續(xù)嚴(yán)管房企融資的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額則為11.22萬億元，同比增長10.1%，增速比上年末低了12.5個百分點。

積極支持剛需購房

“等疫情再緩和一些再去看房吧，出于安全考慮看房也不方便，也不知道房價走向會如何，也許會走低。”打算在北京購房的小吳說。不過，疫情雖然延后了居民的購房計劃，但并未影響銀行對剛需購房的支持。

“3月份，住房貸款的申請量和客流量已經(jīng)有了明顯恢復(fù)。未來，建行將繼續(xù)落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，支持居民家庭合理住房需求，保持個人住房貸款業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。”建行副行長紀(jì)志宏在該行的業(yè)績發(fā)布會上表示。

據(jù)建行首席財務(wù)官許一鳴透露，建行2020年個人住房按揭貸款計劃新增5700億元，略高于2019年5515億元的新增水平。

農(nóng)行副行長崔勇表示，農(nóng)行特別關(guān)注居民對按揭貸款的需求，提高審批效率，持續(xù)支持居民合理性自住購房需求，為其提供全方位保障，并嚴(yán)格控制投機性購房。同時，根據(jù)農(nóng)行的客群特點，對農(nóng)民進城的購房需求也加大力度，整體推進個人住房信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展

而在備受購房者關(guān)注的房貸利率方面，據(jù)融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院對全國35個重點城市533家銀行分支機構(gòu)房貸利率的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年3月(數(shù)據(jù)采集期為2020年2月20日至3月19日)，全國首套房貸款平均利率為5.45%，環(huán)比下降5個BP(基點)，為對應(yīng)期限5年期LPR加點70個BP;二套房貸款平均利率為5.77%，環(huán)比下降4個BP，為5年期LPR加點102個BP。

“LPR下調(diào)之后，全國多個重點城市也隨之下調(diào)房貸利率。從全國平均水平看，房貸利率的下調(diào)幅度基本和LPR水平保持一致。同時，也有11個城市根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘星闆r，調(diào)高LPR加點數(shù)，最終實際執(zhí)行利率總體維持不變。”上述機構(gòu)分析師李萬賦認(rèn)為，部分銀行在調(diào)整房貸政策上有一定的滯后性，預(yù)計未來全國房貸利率整體水平仍會呈現(xiàn)下降趨勢。但考慮到目前疫情的影響正在減弱，我國經(jīng)濟形勢和復(fù)工復(fù)產(chǎn)逐步恢復(fù)，監(jiān)管對短期內(nèi)下調(diào)5年期LPR偏謹(jǐn)慎，即使房貸利率繼續(xù)下降，大概率也會較為平緩。

助力構(gòu)筑長效機制

對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，銀行業(yè)保持高度謹(jǐn)慎。2019年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額最高的中行表示，針對該業(yè)務(wù)，2020年將繼續(xù)堅持“房住不炒”的指導(dǎo)思想，貫徹“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的長效管理機制，貸款整體保持總量適度平穩(wěn)增長，重點支持普通住宅開發(fā)建設(shè)，以及一線城市和部分省會城市及其溢出區(qū)域為代表的核心城市群等強剛需區(qū)域，進一步優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量和授信結(jié)構(gòu)。

而作為住房金融領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，建行在將住房租賃確立為該行的“三大戰(zhàn)略”后，持續(xù)推進在該領(lǐng)域的探索，為樓市長效機制的構(gòu)筑提供建行智慧。

“我們一直以新金融理念推進住房租賃戰(zhàn)略的實施，特別是幫助優(yōu)化形成中國的住房租賃生態(tài)，我們特別重視發(fā)揮金融在租賃資源整合中的作用，建立住房租賃的開源生態(tài)，加強租賃房源的拓展，不斷探索多樣化的模式，取得了比較明顯的進展。”據(jù)紀(jì)志宏介紹，建行住房租賃“圈鏈效應(yīng)”不斷放大，住房租賃平臺逐步連片成網(wǎng)，平臺覆蓋全國超過95%的地級以上城市，累計上線房源超過2000萬套

“在融資政策方面，多家大行均表示堅持‘房住不炒’的政策定位。”國家金融與發(fā)展實驗室特約研究員戴志鋒表示，“首先，限額管理不變，貸款增量計劃中采取總量控制，實行地產(chǎn)開發(fā)和按揭總量控制。其次，實行地產(chǎn)開發(fā)名單制，根據(jù)開發(fā)商的情況，包括區(qū)域的財力、客群情況，制定不同的住房信貸政策，實施分類調(diào)控。最后，以支持剛需為主，重點支持首套房的政策，改善二手房政策，并重點支持普通住宅開發(fā)建設(shè)，重點支持一線城市和部分省會城市為代表的核心城市的剛需區(qū)。”

戴志鋒進一步分析稱，目前，房地產(chǎn)政策總體保持“強定力”，但通過跟蹤房地產(chǎn)的融資政策發(fā)現(xiàn)，中央明確提出“房住不炒”，一些地方卻在試探性放松。未來，房地產(chǎn)市場可能是一個托而不舉的狀態(tài)。