市場(chǎng)環(huán)境的漸趨復(fù)雜化，使得行業(yè)洗牌時(shí)有發(fā)生。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一個(gè)風(fēng)起云涌的領(lǐng)域。據(jù)中國(guó)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年5月22日，今年共有124家房地產(chǎn)公司申請(qǐng)破產(chǎn)，加上2019年數(shù)據(jù)，破產(chǎn)房地產(chǎn)公司高達(dá)530家。此即表明，平均每天至少有1家房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資難、融資渠道少是導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)困難、甚至倒閉的主要原因。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，港龍中國(guó)地產(chǎn)(下稱港龍地產(chǎn))就是一家位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的知名房地產(chǎn)企業(yè)。作為一家中小企業(yè)，港龍地產(chǎn)同樣陷入融資渠道較少、融資困難的困局。

近年來，港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正為負(fù)、業(yè)務(wù)始終難以走出長(zhǎng)江三角洲等問題，更是對(duì)該公司經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)收入造成了又一重?fù)簟Ｒ虼?，赴港上市或成為其維系自身發(fā)展的重要路徑。

資產(chǎn)負(fù)債比率攀升至287%

據(jù)招股書信息披露，港龍地產(chǎn)于2007年8月在江蘇省常州成立，總部設(shè)立在上海，是一家位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的知名房地產(chǎn)開發(fā)商。港龍地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)為開發(fā)及銷售主要作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，包括商業(yè)單元、停車場(chǎng)及配套區(qū)域。

由于房地產(chǎn)公司的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目初期需要大量資金投入和支持，在此次招股書中，港龍地產(chǎn)表達(dá)出了對(duì)資金的強(qiáng)烈渴求，此次募資，港龍地產(chǎn)計(jì)劃將60%的資金用于土地收購(gòu)成本及潛在開發(fā)項(xiàng)目的資金，30%的資金用于部分現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)的建筑成本，而剩余10%的資金用于補(bǔ)充公司的營(yíng)運(yùn)資金。

雖然2017年—2019年(下稱報(bào)告期)，港龍地產(chǎn)的收益和毛利率均逐年遞增，分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元，以及21.9%、30.8%、42.7%。但《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，近年來，隨著公司規(guī)模擴(kuò)張，港龍地產(chǎn)的負(fù)債壓力也在急速攀升。

報(bào)告期內(nèi)，港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率均超90%且逐年遞增，分別高達(dá)98.8%、122.1%和172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率已經(jīng)增至287%。

港龍地產(chǎn)2017年—2019年物業(yè)銷售收益、毛利及毛利率

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

港龍地產(chǎn)2017年—2019年主要財(cái)務(wù)比率

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，港龍地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率的急速攀升，主要是公司規(guī)模擴(kuò)張所導(dǎo)致，想要降低負(fù)債率，只能減緩公司的擴(kuò)張速度。然而，不論是為降低負(fù)債率而減緩擴(kuò)張速度，還是繼續(xù)加速擴(kuò)張、任由資產(chǎn)負(fù)債率增加，都將可能對(duì)港龍地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入造成不利影響。

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額-68億，融資成本走高

除了急速攀升的資產(chǎn)負(fù)債率，港龍地產(chǎn)的造血能力也出現(xiàn)下滑。該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)、急速降低的情況。

報(bào)告期內(nèi)，港龍地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額分別為0.76億元、-6.26億元和-67.56億元。2018年及2019年，其現(xiàn)金流下降幅度分別高達(dá)923.68%和979.23%，并且自2018年開始，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額就由正轉(zhuǎn)負(fù)。

港龍地產(chǎn)2017年—2019年綜合現(xiàn)金流量明細(xì)

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

對(duì)此，港龍地產(chǎn)在招股書中給出的解釋是，由于物業(yè)開發(fā)活動(dòng)增加，導(dǎo)致開發(fā)中物業(yè)及持作出售的已竣工物業(yè)資金增加約112.03億元?？梢姡瑢?duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)自初期開始就亟需大量資金投入支持，港龍地產(chǎn)明顯表現(xiàn)出了資金嚴(yán)重緊缺，如果公司不及時(shí)提升自身的造血能力，將可能對(duì)其業(yè)務(wù)擴(kuò)張、項(xiàng)目開展以及業(yè)績(jī)收入造成嚴(yán)重沖擊。

港龍地產(chǎn)2017年—2019年加權(quán)平均實(shí)際利率情況

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

此外還需注意的是，報(bào)告期內(nèi)港龍地產(chǎn)加權(quán)平均實(shí)際利率持續(xù)升高，分別為6.3%、8.0%和8.8%，導(dǎo)致其融資成本也隨之走高。

超90%項(xiàng)目位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)

招股書披露，雖然港龍地產(chǎn)自成立至今，業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇省常熟、南通以及浙江省杭州、嘉興和紹興等城市。但《投資時(shí)報(bào)》研究員發(fā)現(xiàn)，就目前而言，港龍地產(chǎn)超90%業(yè)務(wù)仍集中于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，尤其多位于江蘇省。

報(bào)告期內(nèi)，港龍地產(chǎn)包括已竣工、正在開發(fā)以及未來開發(fā)的項(xiàng)目共計(jì)有53個(gè)。其中，江蘇省項(xiàng)目數(shù)量就達(dá)42個(gè)。港龍地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備總面積約為0.054億元，而歸屬于江蘇省的土地儲(chǔ)備建筑面積更是高達(dá)0.039億平方米，占集團(tuán)土地儲(chǔ)備建筑面積總數(shù)的71.8%。

港龍地產(chǎn)按省份劃分已開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目建筑面積

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

并且，根據(jù)招股書數(shù)據(jù)信息可知，港龍地產(chǎn)的主要收益來源于住宅物業(yè)銷售，報(bào)告期內(nèi)，該部分收益分別占公司總收益的71.8%、92.0%和94.9%，處于逐年遞增態(tài)勢(shì)。而住宅物業(yè)銷售的的“主力軍”是位于江蘇省的項(xiàng)目。報(bào)告期內(nèi)，港龍地產(chǎn)來源于江蘇省的收益分別高達(dá)3.11億元、15.27億元和18.77億元，逐年遞增并分別占公司總收益的71.66%、91.99%和94.89%。

港龍地產(chǎn)按項(xiàng)目劃分住宅物業(yè)銷售產(chǎn)生的收益

數(shù)據(jù)來源：公司招股書

從公司業(yè)務(wù)布局來看，港龍地產(chǎn)近年來營(yíng)業(yè)利潤(rùn)過度集中于少數(shù)區(qū)域。隨著各地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策變化，港龍地產(chǎn)過度集中的業(yè)務(wù)布局，將可能導(dǎo)致該公司在出現(xiàn)業(yè)績(jī)波動(dòng)、或是面臨突然出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，抵御能力較弱，這無疑增加了其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。