繼4月22日屆滿(mǎn)六個(gè)月失效后， 5月12日，港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“港龍地產(chǎn)”)更新了招股書(shū)，再度發(fā)起IPO沖刺。港龍地產(chǎn)擬在港交所上市，華高和昇財(cái)務(wù)顧問(wèn)有限公司擔(dān)任其獨(dú)家保薦人。港龍地產(chǎn)本次募集資金凈額擬用于為土地收購(gòu)成本及潛在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供資金、用于支付江南桃源、山水拾間、港龍-湖光瓏樾、泊翠瀾境及君望美庭等現(xiàn)有項(xiàng)目的建筑成本、用于一般運(yùn)營(yíng)資金。

港龍地產(chǎn)是一家位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售主要作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，包括商業(yè)單元、停車(chē)場(chǎng)及配套區(qū)域。公司于2007年在常州成立，總部位于上海。

2017年至2019年，港龍地產(chǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為113.5%;凈利潤(rùn)分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為278.6%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額分別為7588.4萬(wàn)元、-6.26億元和-67.56億元;毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

值得注意的是，盡管港龍地產(chǎn)在22個(gè)城市擁有64個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但報(bào)告期內(nèi)的收益僅來(lái)自4個(gè)城市的9個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其中21個(gè)城市的53個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備為544.44萬(wàn)平方米，而可銷(xiāo)售及可出租的已竣工項(xiàng)目的建筑面積僅為26.08萬(wàn)平方米。

此外，港龍地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)過(guò)于集中，土地儲(chǔ)備僅分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個(gè)省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

在業(yè)績(jī)飛速增長(zhǎng)的同時(shí)，港龍地產(chǎn)還面臨高負(fù)債、高息融資兩方面的壓力。

2017年至2019年，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率飆升至287.0%。

2017-2019年，港龍地產(chǎn)的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元。其中，截至2019年末，銀行及其借款總額中將在一年內(nèi)到期的約有11.44億元。而2019年末，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有10.52億元，不足以覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

而港龍地產(chǎn)為獲得充足的資金高息融資，甚至向貸款方抵押多家子公司權(quán)益。

截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)擁有信托融資安排人民幣16.11億元，占總借貸的31.1%。據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，港龍地產(chǎn)已向貸款人抵押康山地產(chǎn)50%的股權(quán)、如東港達(dá)的51%股權(quán)、上海蓁弘47.6%的合伙權(quán)益、上海斐寰的48.99 %合伙權(quán)益、上海蓁重的48.95%合伙權(quán)益以及土地使用權(quán)的留置權(quán)等。

對(duì)此，港龍地產(chǎn)表示，倘若公司違約且無(wú)法償還所有被擔(dān)保的債務(wù)，將存在部分或全部喪失于該等中國(guó)附屬公司的股權(quán)、于相關(guān)土地使用權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值中的比例份額的風(fēng)險(xiǎn)。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)分別為0、人民幣12.22億元及人民幣46.83億元。2019年應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)中，45.20億元年息為8%-15%，還有609.90萬(wàn)元年息高達(dá)20%。

因此，港龍地產(chǎn)融資成本也水漲船高。2017年至2019年，港龍地產(chǎn)融資成本分別為580.4萬(wàn)元、3717.4萬(wàn)元、7862.3萬(wàn)元。

其中，2017年至2019年，港龍地產(chǎn)銀行及其他貸款產(chǎn)生的利息開(kāi)支分別為1013.5萬(wàn)元、4652.3萬(wàn)元、1.53億元。2018年、2019年，港龍地產(chǎn)應(yīng)付聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)款項(xiàng)的利息開(kāi)支為519.4萬(wàn)元、2012.1萬(wàn)元;應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)的利息開(kāi)支為3655.0萬(wàn)元、2.30億元。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者就相關(guān)問(wèn)題采訪港龍地產(chǎn)，截至發(fā)稿，采訪郵件暫未收到回復(fù)。

長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商二次向港交所遞表

港龍地產(chǎn)是一家位于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售主要作住宅用途并附帶相關(guān)配套設(shè)施的物業(yè)，包括商業(yè)單元、停車(chē)場(chǎng)及配套區(qū)域。公司于2007年在常州成立，總部位于上海。

港龍地產(chǎn)擬在港交所上市，募集資金凈額擬用于為土地收購(gòu)成本及潛在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供資金、用于支付江南桃源、山水拾間、港龍-湖光瓏樾、泊翠瀾境及君望美庭等現(xiàn)有項(xiàng)目的建筑成本、用于一般運(yùn)營(yíng)資金。

值得注意的是，港龍地產(chǎn)曾于2019年10月向港交所遞交招股書(shū)。在首份申請(qǐng)于2020年4月22日屆滿(mǎn)六個(gè)月失效后， 5月12日，港龍地產(chǎn)更新了招股書(shū)，再度發(fā)起IPO沖刺。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，多位業(yè)內(nèi)人士向記者指出，近幾年中小房企頻頻沖擊港股IPO卻不斷失利，可見(jiàn)港交所對(duì)于這些企業(yè)的上市門(mén)檻在逐漸抬高，相關(guān)企業(yè)披露信息的完善度、可信度也有待提高。熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移、選手素質(zhì)降低、市場(chǎng)趨冷，這是中小房企沖刺港股IPO需要面臨的“三大門(mén)檻”。

公司家族色彩濃重 為呂氏家族掌控

港龍地產(chǎn)是典型的家族企業(yè)，為呂氏家族掌控。招股說(shuō)明書(shū)顯示，經(jīng)一致行動(dòng)確認(rèn)書(shū)確認(rèn)，華興、華聯(lián)、華隆、呂永懷、呂永茂、呂進(jìn)亮、呂永南及呂志聰將為一致行動(dòng)人士，因此，根據(jù)《上市規(guī)則》，上市后將被視為一組控股股東。

從股權(quán)上看，呂永懷及其子呂文偉、呂永南及子呂志聰、呂永茂及其子呂進(jìn)亮分別通過(guò)華興、華聯(lián)、華隆三家公司持有港龍地產(chǎn)42%、32%、25%的股份。而呂永茂、呂永南、呂永懷三人關(guān)系為親兄弟。

而董事會(huì)成員中，三位執(zhí)行董事、兩位非執(zhí)行董事也均由呂家人擔(dān)任，呂永懷出任董事會(huì)主席兼行政總裁，呂進(jìn)亮、呂志聰擔(dān)任執(zhí)行董事，呂永茂、呂永南擔(dān)任非執(zhí)行董事。高管層面上，公司執(zhí)行總裁由呂永懷的表兄謝劍青擔(dān)任，負(fù)責(zé)行政及人力資源管理。

收益僅來(lái)自其中9個(gè)項(xiàng)目 現(xiàn)金流承壓

據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2017年至2019年，港龍地產(chǎn)的物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益分別約為4.34億元、16.60億元、19.78億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為113.5%;凈利潤(rùn)分別約為0.33億元、3.32億元、4.70億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為278.6%。

物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售收益中，2017年，港龍地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售占71.8%，此占比不斷增大，到了2019年，住宅銷(xiāo)售占比達(dá)94.9%，零售及商業(yè)、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售則不足5%。

值得注意的是，港龍地產(chǎn)的收入僅來(lái)自少數(shù)項(xiàng)目。港龍地產(chǎn)在招股書(shū)中稱(chēng)，報(bào)告期內(nèi)，收益來(lái)自4個(gè)城市的9個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

截至估值日期，港龍地產(chǎn)22個(gè)城市擁有64個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多元化項(xiàng)目組合。其中，21個(gè)城市的53個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總土地儲(chǔ)備為544.44萬(wàn)平方米，其中包括可銷(xiāo)售及可出租建筑面積為26.08萬(wàn)平方米的已竣工項(xiàng)目、總建筑面積為475.17萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目和總建筑面積為43.19萬(wàn)平方米的持作未來(lái)開(kāi)發(fā)物業(yè)。

而港龍地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)過(guò)于集中，土地儲(chǔ)備僅分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個(gè)省市，其中江蘇和浙江分別占72%和21%。

據(jù)IPO早知道報(bào)道，當(dāng)前港龍地產(chǎn)已竣工項(xiàng)目的面積占總土儲(chǔ)比例僅1.8%，一定程度與近年來(lái)其加速拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)有關(guān)。僅在2019年7月和8月，港龍地產(chǎn)分別斥資5.89億元、3.30億元、14.22億元、12.69億元在常州、南通、常熟、紹興訂立四份土地出讓合同，涉及土地面積6.74萬(wàn)平方米、2.45萬(wàn)平方米、6.26萬(wàn)平方米及9.29萬(wàn)平方米。

此外，盡管港龍地產(chǎn)收益和凈利潤(rùn)都有所增長(zhǎng)，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出近兩年卻猛增。2017年至2019年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額分別為7588.4萬(wàn)元、-6.26億元和-67.56億元。

2020年一季度資產(chǎn)負(fù)債率飆升至287%

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)總額分別為52.66億元、94.41億元、228.93億元，其中流動(dòng)資產(chǎn)分別為48.74億元、85.31億元、214.31億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為49.45億元、87.40億元、212.39億元，其中流動(dòng)負(fù)債分別為47.70億元、81.23億元、194.32億元。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%。而截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債比率飆升至287.0%。

據(jù)金融界報(bào)道，2019年百?gòu)?qiáng)房企平均資產(chǎn)負(fù)債率微增0.2個(gè)百分點(diǎn)至78.7%，而港龍中國(guó)的資產(chǎn)負(fù)債率已是平均的近4倍，其中的風(fēng)險(xiǎn)不免畸高。

與此同時(shí)，港龍地產(chǎn)還面臨大量債務(wù)。2017-2019年，港龍地產(chǎn)的未償還銀行及其借款分別為3.18億元、8.56億元及28.53億元。

截至2019年末，銀行及其借款總額中將在一年內(nèi)到期的約有11.44億元。而2019年末，公司在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有10.52億元，不足以覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

融資成本高企 向貸款方抵押多家子公司權(quán)益

近幾年，港龍地產(chǎn)融資成本不斷增加。據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，2017年至2019年，港龍地產(chǎn)融資成本分別為580.4萬(wàn)元、3717.4萬(wàn)元、7862.3萬(wàn)元。同期，利息覆蓋率從7.6倍降至2.1倍。

融資成本中，2017年至2019年，港龍地產(chǎn)銀行及其他貸款產(chǎn)生的利息開(kāi)支分別為1013.5萬(wàn)元、4652.3萬(wàn)元、1.53億元。2018年、2019年，港龍地產(chǎn)應(yīng)付聯(lián)營(yíng)公司及合營(yíng)企業(yè)款項(xiàng)的利息開(kāi)支為519.4萬(wàn)元、2012.1萬(wàn)元;應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)的利息開(kāi)支為3655.0萬(wàn)元、2.30億元。

港龍地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量資金，公司預(yù)期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)于可預(yù)見(jiàn)未來(lái)將繼續(xù)產(chǎn)生高額的資金開(kāi)支。報(bào)告期內(nèi)，公司主要通過(guò)物業(yè)預(yù)售及銷(xiāo)售所得款項(xiàng)、自控股股東及非控股權(quán)益收取的墊款、銀行借款及其他融資安排(包括信托融資)為物業(yè)項(xiàng)目提供資金。

截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)以浮息計(jì)息的銀行及其他借款分別為人民幣1.20億元、人民幣1.53億元及人民幣21.33億元。

除此之外，港龍地產(chǎn)還簽訂了3項(xiàng)本金總額為人民幣15億元的額外信托融資安排，年利率為12%至14%。截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)擁有信托融資安排人民幣16.11億元，占總借貸的31.1%。

值得注意的是，港龍地產(chǎn)向貸款方抵押多家中國(guó)附屬公司的股權(quán)或土地使用權(quán)的留置權(quán)等進(jìn)行擔(dān)保。

根據(jù)第一類(lèi)安排，截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)向貸款人抵押康山地產(chǎn)50%的股權(quán)。于2020年3月31日后，港龍地產(chǎn)又質(zhì)押如東港達(dá)的51%股權(quán)

根據(jù)第二類(lèi)安排，截至2020年3月31日，港龍地產(chǎn)向貸款人轉(zhuǎn)讓上海蓁弘47.6%的合伙權(quán)益(上海蓁弘持有上海玖奕99.0%的股權(quán))及上海斐寰的48.99 %合伙權(quán)益(上海斐寰持有上海天弘99.0%股權(quán))。于2020年3月31日后，港龍地產(chǎn)已向貸款人轉(zhuǎn)讓上海蓁重的48.95%合伙權(quán)益(上海蓁重持有上海港淶99.0%的股權(quán))。

對(duì)此，港龍地產(chǎn)表示，倘若公司違約且無(wú)法償還所有被擔(dān)保的債務(wù)，將存在部分或全部喪失于該等中國(guó)附屬公司的股權(quán)、于相關(guān)土地使用權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值中的比例份額的風(fēng)險(xiǎn)。

除了銀行借款及其他借款外，控股股東及非控股權(quán)益的墊款也是港龍地產(chǎn)項(xiàng)目的重要資金來(lái)源。2017年至2019年，港龍地產(chǎn)融資活動(dòng)現(xiàn)金流有關(guān)的公司控股股東墊款分別為人民幣1.61億元、人民幣1.17億元及人民幣3.53億元。同期，與公司融資活動(dòng)現(xiàn)金流有關(guān)的非控股權(quán)益墊款分別為人民幣23.98億元及人民幣77.71億元。

應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)主要指若干附屬公司的非控股權(quán)益提供的現(xiàn)金墊款。截至2017年、2018年及2019年12月31日，港龍地產(chǎn)應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)分別為0、人民幣12.22億元及人民幣46.83億元。2019年應(yīng)付非控股權(quán)益款項(xiàng)中，45.20億元年息為8%-15%，還有609.90萬(wàn)元年息高達(dá)20%。

2019年公司毛利率為42.7%

截至2019年12月31日止三個(gè)年度，港龍地產(chǎn)的毛利分別為人民幣0.95億元、人民幣5.11億元及人民幣8.45億元。截至2019年12月31日止三個(gè)年度，港龍地產(chǎn)的毛利率分別為21.9%、30.8%及42.7%。

對(duì)于毛利率大幅增長(zhǎng)的原因，港龍地產(chǎn)在招股書(shū)中表示，于往績(jī)記錄期間，影響毛利率變動(dòng)的主要因素包括物業(yè)(控制權(quán)已轉(zhuǎn)移)的售價(jià)、建筑成本及土地使用權(quán)成本。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者查詢(xún)招股書(shū)發(fā)現(xiàn)，從2017年到2019年，港龍地產(chǎn)的每平方米銷(xiāo)售平均土地使用權(quán)成本分別為1035元、1037元、1251元。而從2017年到2019年，每平方米平均售價(jià)分別為5603元、7292元、7894元。

報(bào)告期內(nèi)涉及多起不合規(guī)事件

據(jù)招股說(shuō)明書(shū)，報(bào)告期內(nèi)，港龍地產(chǎn)還曾發(fā)生過(guò)若干不合規(guī)事件，主要涉及5個(gè)方面，分別為：未能作出充足的社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金供款;未能及時(shí)開(kāi)立社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金賬戶(hù);交付使用時(shí)間早于竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間;擅自改變資本金結(jié)匯用途;辦理行政審批程序及╱或取得有關(guān)必要許可證前開(kāi)工。

1.未能作出充足的社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金供款：于往績(jī)記錄期間，港龍地產(chǎn)未能按中國(guó)相關(guān)法律及法規(guī)的規(guī)定為雇員作出充足社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金供款。港龍地產(chǎn)估計(jì)，截至2019年12月31日止三個(gè)年度的社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金供款欠繳款項(xiàng)總額分別為人民幣3.1百萬(wàn)元、人民幣10.0百萬(wàn)元及人民幣20.3百萬(wàn)元。

2.未能及時(shí)開(kāi)立社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金賬戶(hù)：根據(jù)中國(guó)相關(guān)法律及法規(guī)，港龍地產(chǎn)中國(guó)附屬公司須于成立后30日內(nèi)開(kāi)立社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金賬戶(hù)。于往績(jī)記錄期間，港龍地產(chǎn)若干附屬公司并未于規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)立社會(huì)保障保險(xiǎn)及住房公積金賬戶(hù)。

3.交付使用時(shí)間早于竣工驗(yàn)收合格的時(shí)間：常熟港華于2018年6月(早于竣工驗(yàn)收合格時(shí)間)交付香語(yǔ)華庭一期的419個(gè)住宅單元。連云港港華于2019年6月(早于竣工驗(yàn)收合格時(shí)間)交付景山秀水的131個(gè)住宅單元及35個(gè)停車(chē)位。

4.擅自改變以外幣計(jì)值的資金轉(zhuǎn)換的人民幣的用途：于2017年11月，港龍華揚(yáng)向一間中國(guó)銀行申請(qǐng)將其以美元計(jì)值的資本金轉(zhuǎn)換為人民幣，港龍地產(chǎn)擬議作支付獲港龍地產(chǎn)委聘進(jìn)行的項(xiàng)目建筑工程的兩家承建商的建筑成本。該兩名承建商曾為港龍地產(chǎn)于往績(jī)記錄期間若干年度的五大供應(yīng)商。所涉及的轉(zhuǎn)換金額約為人民幣44百萬(wàn)元。將以美元計(jì)值的資本金轉(zhuǎn)換為人民幣不久后，港龍華揚(yáng)將人民幣35百萬(wàn)元于港龍地產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)移至港龍地產(chǎn)，作為港龍地產(chǎn)成員公司之間的不計(jì)息墊款，并應(yīng)用于日常業(yè)務(wù)。

5.辦理行政審批程序及╱或取得有關(guān)必要許可證前開(kāi)工：于往績(jī)記錄期間，港龍地產(chǎn)多個(gè)項(xiàng)目的建筑工程于各施工階段在取得必要許可前已開(kāi)工或動(dòng)工，包括建筑工程施工許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證及╱或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。事件包括：(1)取得建筑工程施工許可證或建筑工程規(guī)劃許可證前動(dòng)工：于往績(jī)記錄期間及直至最后實(shí)際可行日期，杭州宸睿、如東港瑞、如東港達(dá)、淮安國(guó)創(chuàng)、泰州港新正、南通欣和及東臺(tái)錦騰于取得建筑工程施工許可證前，分別開(kāi)始秋實(shí)宸悅項(xiàng)目、晨園項(xiàng)目、煦悅項(xiàng)目、融創(chuàng)廣場(chǎng)項(xiàng)目、翰林府花園項(xiàng)目、桃源里項(xiàng)目及春溪集項(xiàng)目的施工。所有該等許可證已于后續(xù)階段取得。(2)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前建筑工程動(dòng)工：于往績(jī)記錄期間及直至最后實(shí)際可行日期，淮安國(guó)創(chuàng)、泰州港新正、南通欣和及東臺(tái)錦騰于取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前分別展開(kāi)融創(chuàng)廣場(chǎng)項(xiàng)目、翰林府花園項(xiàng)目、桃源里項(xiàng)目及春溪集項(xiàng)目的施工。所有該等許可證已于稍后階段取得。(3)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)前建筑工程動(dòng)工：于往績(jī)記錄期間，在取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)前，杭州宸睿、淮安國(guó)創(chuàng)、泰州港新正、南通欣和及東臺(tái)錦騰分別為秋實(shí)宸悅、融創(chuàng)廣場(chǎng)、翰林府花園、桃源里及春溪集的建筑工程動(dòng)工。隨后已取得所有相關(guān)資質(zhì)證書(shū)。