對(duì)于2019年河南房企正商實(shí)業(yè)有限公司(下稱“正商實(shí)業(yè)”，00185.HK)的業(yè)績(jī)突出，其財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書郭柏成，在今年4月3日的業(yè)績(jī)會(huì)上略帶激動(dòng)說道：“2019年的業(yè)績(jī)是集團(tuán)自2015年從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以來交出的第一張最亮眼的成績(jī)單。”

財(cái)報(bào)顯示，2019年，正商實(shí)業(yè)收入88.87億元，同比增長(zhǎng)約1378%，公司擁有人應(yīng)占溢利約為11.52億元，同比增長(zhǎng)約3742%。而除了業(yè)績(jī)大增，正商實(shí)業(yè)明顯的土儲(chǔ)不足、配股融資還債等也成為大家關(guān)注的話題。

2020年5月8日，第三次配股融資的正商實(shí)業(yè)，擬計(jì)劃將九成款項(xiàng)用于償還貸款，剩余10%擬用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

那么當(dāng)下，尤其在整體債券市場(chǎng)相對(duì)寬松的大環(huán)境下，正商實(shí)業(yè)為何選擇配股融資?配股融資還債操作背后有哪些利弊?同時(shí)，正商實(shí)業(yè)今年預(yù)投140億元，在企業(yè)制定擴(kuò)張策略的同時(shí)，將如何平衡擴(kuò)張中出現(xiàn)的負(fù)債問題? 針對(duì)上述投資者者關(guān)注的問題，《投資者網(wǎng)》致電正商實(shí)業(yè)傳訊部門，至今未得到回復(fù)。

配股融資“雙刃劍”

5月8日，正商實(shí)業(yè)發(fā)布公告，擬以配售價(jià)每股配售股份0.33港元向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35億股，配售事項(xiàng)的最高所得款項(xiàng)總額估計(jì)約為4.011億港元，其中90%擬用于貸款償還及10%擬用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

實(shí)際上，這是正商實(shí)業(yè)自2015年借殼上市以來，進(jìn)行的第三次配股融資。公開資料顯示，第一次配售發(fā)生在2016年5月，尚未更名的正恒國(guó)際向8名認(rèn)購(gòu)人配售約7.95億新股，籌資1.59億港元;第二次配售發(fā)生在2019年5月，正商實(shí)業(yè)向股東配售41.18億新股，占擴(kuò)大后股本約40%，籌資15.65億港元，而第三次就是今年5月8日。

2020年，受新冠肺炎疫情影響，房企一季度的資金運(yùn)營(yíng)承受較大壓力，但與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松，房企融資成本略有下降。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020 年 4 月，房企信用債融資規(guī)模 1081.9 億元，環(huán)比增加 6.4%，同比增加 74.9%，4 月份房企信用債平均票面利率為 3.91%，也環(huán)比下降 0.22 %。

而在融資環(huán)境放松、利率下降的大環(huán)境下，正商實(shí)業(yè)為何選擇配股的方式進(jìn)行融資?此舉對(duì)公司發(fā)展有何利弊?

“鑒于目前市況，配售事項(xiàng)籌集額外資本以償還于本年底期間借款，改善流動(dòng)資金和資產(chǎn)負(fù)債比率，并認(rèn)為不會(huì)有額外利息負(fù)擔(dān)。”正商實(shí)業(yè)對(duì)此表示。

“利率下降開啟寬松融資的環(huán)境，當(dāng)前各類資金總體上會(huì)逐漸寬松，對(duì)于企業(yè)的融資是具有積極意義的，通過此類配股的做法，很大程度上能夠帶動(dòng)企業(yè)融資的改善，而且本身也不會(huì)帶動(dòng)太多的負(fù)債數(shù)據(jù)上升，所以某種程度上類似配股融資做法較好。當(dāng)然這也會(huì)稀釋股權(quán)，而且企業(yè)要防范銷售業(yè)績(jī)降溫的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于融資計(jì)劃是有沖擊的。” 知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》表示。

另外，一位地產(chǎn)領(lǐng)域的人士指出，配股融資得從兩方面分析，首先原股東層面，一般是不歡迎的，主要在于當(dāng)配股實(shí)施后，股票除權(quán)、股價(jià)下跌，若原股東不參加配股，將需要承擔(dān)市值下降的損失;但對(duì)于大股東而言，配股融資長(zhǎng)期來看，或更受益。正商實(shí)業(yè)母公司正商集團(tuán)近幾年一直有意向正商實(shí)業(yè)注入資產(chǎn)，配股后可加快進(jìn)度，同時(shí)，資產(chǎn)注入預(yù)期提升，將有效提高上市公司的整體估值。

2019年年報(bào)顯示，正商實(shí)業(yè)總負(fù)債482億，資產(chǎn)負(fù)債率錄得92.81%;借貸總額由2018年的257.5億元漲至約286.8億元，其中，短期債項(xiàng)錄得144.51億元、同比增長(zhǎng)295%，長(zhǎng)期債項(xiàng)錄得132.82億元，同比增長(zhǎng)51.92%。具體到即期債務(wù)，其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸為69.6億元，較2018年的36.6億元同比翻了近一倍;年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物結(jié)余32億元，明顯無法覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

140億拿地“補(bǔ)短板”

與同規(guī)模的房企相比，正商實(shí)業(yè)約954萬平方米的土地儲(chǔ)備相對(duì)處于行業(yè)弱勢(shì)。據(jù)公開資料顯示，截至2019年年底，同等規(guī)模的首創(chuàng)置業(yè)、大悅城控股的土儲(chǔ)面積分別為1661萬平方米、1300萬平方米;甚至以排名靠后的德信中國(guó)為例，其土儲(chǔ)面積也達(dá)到1342平方米，如此看來，正商地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備明顯不足。

數(shù)據(jù)顯示，2017年，正商實(shí)業(yè)由公開市場(chǎng)所獲取的土地高達(dá)14宗;2018年，正商實(shí)業(yè)全年通過收購(gòu)、招拍掛等方式獲得51宗地塊。2019年正商實(shí)業(yè)以38億元收購(gòu)了10宗土地，新增土地面積約46萬平方米，總建面113萬平方米，目前在該企業(yè)的土儲(chǔ)中，73%位于鄭州，少量則分布于武漢、北京。

2019年明顯感到土儲(chǔ)不足的正商實(shí)業(yè)，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“2020年公司計(jì)劃投入140億元拿地,50%-60%用于舊改,另外一部分用于招拍掛。在區(qū)域布局上，重點(diǎn)仍在鄭州及周邊城市，并加大在一線和強(qiáng)二線城市布局住宅開發(fā)。”同時(shí)，在舊改方面，正商集團(tuán)資本證券部總經(jīng)理張勇表示：“因正商集團(tuán)支持，更傾向于與政府合作拿地。”

實(shí)際上，截至2020年5月27日，正商實(shí)業(yè)的拿地金額合計(jì)不到9億元，而在舊改方面，目前仍無動(dòng)作。據(jù)公開資料顯示，2月21日，正商實(shí)業(yè)3.51億收購(gòu)河南新密兩宗宅地，總占地面積7.9萬平米;4月23日下午，正商實(shí)業(yè)以0.96億元競(jìng)得河南信陽淮濱縣一宗土地，總占地面積約5.38萬平方米。

針對(duì)今年舊改預(yù)投超70億元的策略，嚴(yán)躍進(jìn)向《投資者網(wǎng)》表示：“類似舊改拿地往往是地段相對(duì)優(yōu)的區(qū)域，往往后續(xù)后勁比較強(qiáng)，所以企業(yè)會(huì)考慮類似拿地。而傳統(tǒng)招拍掛拿地本身面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)，所以這也是部分企業(yè)所擔(dān)心的內(nèi)容。若是可以通過舊改拿地，那么有助于補(bǔ)充更豐富的土地儲(chǔ)備及企業(yè)后續(xù)業(yè)務(wù)的推進(jìn)。尤其是正商這幾年持續(xù)性做規(guī)模，所以類似拿地多元化符合其戰(zhàn)略思路。”

“由于招拍掛市場(chǎng)拿地競(jìng)爭(zhēng)激烈，近年來，大型房企紛紛轉(zhuǎn)向舊改這塊‘香餑餑’。但舊改雖然利潤(rùn)高，卻對(duì)開發(fā)商資金、運(yùn)營(yíng)能力及周期性長(zhǎng)考驗(yàn)極大，因此，債務(wù)較高的正商實(shí)業(yè)能否從舊改中獲得土儲(chǔ)及高利潤(rùn)，未來還有待時(shí)間的考證。”上述地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。(思維財(cái)經(jīng)出品)