4月27日，三巽控股集團(tuán)有限公司(下稱“三巽集團(tuán)”)在港交所重新提交了招股書(shū)，這是三巽集團(tuán)第二次遞交招股書(shū)。

2019年10月17日，三巽集團(tuán)首度遞交上市招股書(shū)，不過(guò)到今年4月17日該進(jìn)展宣告失效。也就是說(shuō)，僅僅十天時(shí)間，三巽集團(tuán)選擇了再戰(zhàn)上市。

據(jù)最新披露的招股書(shū)顯示，三巽集團(tuán)是一家總部位于上海、植根安徽省、布局長(zhǎng)三角地區(qū)的住宅物業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。自2014年起涉足房地產(chǎn)，短短五年時(shí)間三巽集團(tuán)的銷售額突破了百億元。

但需指出的是，與大多數(shù)杠桿驅(qū)動(dòng)型房企一樣，百億銷售的背后，三巽集團(tuán)也采取的是加杠桿擴(kuò)張模式。公司業(yè)績(jī)?cè)谂噬耐瑫r(shí)，其債務(wù)規(guī)模也逐步上升。從2019年10月至今，三巽集團(tuán)上市之路已過(guò)半年時(shí)間，而今年4月再度遞表，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國(guó)際疫情持續(xù)沖擊資本市場(chǎng)的大環(huán)境下，其上市存在更大不確定性，而如果不能如期完成融資，也將影響公司資金狀況。

高擴(kuò)張下負(fù)債激增至204%

2017年起，偏安一隅的安徽小房企三巽開(kāi)啟了擴(kuò)張計(jì)劃，土地儲(chǔ)備從當(dāng)年年12月31日的220萬(wàn)平方米增加至2020年1月31日的400萬(wàn)平方米，其中安徽、江蘇、山東占比分別為89%、4.7%和5.5%。

截至2020年1月底，三巽集團(tuán)擁有36個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，覆蓋三個(gè)省的九個(gè)城市，包括安徽省的滁州、亳州、合肥、淮南、阜陽(yáng)、安慶及宿州、山東省的泰安及江蘇省的南京。

事實(shí)上，在持續(xù)三年大量拿地之后，三巽集團(tuán)的負(fù)債規(guī)模也在快速攀升。招股書(shū)顯示，2017年至2019年，該公司未償還借款總額分別為5.14億元、7.09億元及17.57億元。期內(nèi)，借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，遠(yuǎn)高于行業(yè)融資利率水平。

比如，以近期發(fā)債融資的陽(yáng)光城、藍(lán)關(guān)發(fā)展、旭輝控股為例，年融資利率普遍在6%-7%左右。

資產(chǎn)負(fù)債比率方面，三巽集團(tuán)由2017年的132.6%上升至2019年的204.0%。“主要由增加土地收購(gòu)及物業(yè)開(kāi)發(fā)的融資需要使得總借款有所增加。”對(duì)于2019年的借款增加，三巽集團(tuán)在招股書(shū)中解釋稱。

截至2019年年底，三巽集團(tuán)的賬面現(xiàn)金為2.86億元，對(duì)于未償還的17.57億的借款而言，難免有些杯水車薪。同時(shí)，現(xiàn)金流方面，高擴(kuò)張下三巽集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金流量?jī)纛~已常年為負(fù)，2019年為負(fù)19.13億元。

“一般來(lái)說(shuō)，房企的規(guī)模越小，融資的難度也越大，也更容易造成融資成本上升。從近兩年來(lái)看，雖然市場(chǎng)整體的流動(dòng)性在放松，尤其是今年降息、降準(zhǔn)的大背景下，房企融資的壓力有所緩解。但對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性放松的利好程度遠(yuǎn)不及大型品牌房企，這也就造成了眾多中小房企在融資層面依然承壓的現(xiàn)狀。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向《投資者網(wǎng)》表示。

同時(shí)，一位熟悉地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，與大型房企不同，小房企由于融資能力弱、自身資金有限，高擴(kuò)張路線將產(chǎn)生較高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，隨著規(guī)模型房企市場(chǎng)地位愈發(fā)穩(wěn)固且集中，中小房企的生存空間依然有限，這也是很多中小或區(qū)域性房企不得不當(dāng)下背水一戰(zhàn)急于上市的原因。

專家稱二度IPO不確定性較大

2020年，房企赴港上市熱度不減。據(jù)《投資者網(wǎng)》梳理，今年以來(lái)已有文一地產(chǎn)、金輝控股、領(lǐng)地集團(tuán)、大唐地產(chǎn)等多家中小房企赴港上市，但需指出的是，2019年赴港上市的內(nèi)地房企中，已有超過(guò)5家房企赴港IPO遇阻，其中也包括三巽集團(tuán)。2020年，堅(jiān)持赴港上市的三巽集團(tuán)二次IPO，勝算還言之過(guò)早。

“三巽二次遞表的成功性依然存在較大的不確定性。”張波直言。在他看來(lái)，一方面近兩年房企截止赴港上市的熱情很高，不少中小房企的確也順利在港上市，但在港上市房企的整體股價(jià)表現(xiàn)并不如人意，也在一定層面顯示出市場(chǎng)對(duì)于內(nèi)地房企的謹(jǐn)慎度較高;另一方面房企在港上市的難度也在不斷提升，并且這一趨勢(shì)短期內(nèi)很難改變。

廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同向《投資者網(wǎng)》表示：“從目前很多中小型房企赴港IPO接連失利的情況分析，三巽集團(tuán)IPO的勝算概率預(yù)計(jì)也不會(huì)太高，一方面，居高不下的高息債務(wù)或成為其IPO的‘攔路虎’。同時(shí)，在當(dāng)前資本市場(chǎng)受國(guó)際嚴(yán)峻疫情沖擊的大環(huán)境下，房企上市會(huì)更不容易。當(dāng)前，海外疫情仍在持續(xù)發(fā)展，疫情對(duì)資本市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊及影響并未完全顯現(xiàn)，在這樣的環(huán)境下，房企IPO成功的概率在一定程度上會(huì)有所降低。”

在他看來(lái)，目前在房地產(chǎn)行業(yè)中小房企的大多數(shù)的歸宿均是被大企業(yè)兼并、收購(gòu)等，因此，在房企規(guī)模愈發(fā)集中的大背景下，選擇上市這條路徑發(fā)展的小房企，無(wú)疑會(huì)面臨更大的生存壓力。同時(shí)，資本市場(chǎng)上，對(duì)于估值、資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較低的房企，很難給予較大的認(rèn)可。

從此次更新板的招股書(shū)來(lái)看，體量較小的三巽集團(tuán)，當(dāng)前的業(yè)績(jī)波動(dòng)明顯。據(jù)披露，2017年至2019年，公司營(yíng)收分別為2.63億元、7.24億元、31.09億元;凈利潤(rùn)分別為虧損562.7萬(wàn)元、5762.3萬(wàn)元、4.42億元。而關(guān)于2019年收益變化，三巽集團(tuán)在招股書(shū)中表示：“主要由于項(xiàng)目已交付的建筑面積增加。”

對(duì)于2020年存在高額債務(wù)及不確定性的三巽集團(tuán)會(huì)成功上市嗎?新冠疫情沖擊房企的同時(shí)，是否影響公司2020年的銷售目標(biāo)?在中小房企生存難的大環(huán)境下，三巽將如何夾縫求生?就上述種種疑問(wèn)，《投資者網(wǎng)》聯(lián)系三巽集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但一直未收到任何回應(yīng)。(思維財(cái)經(jīng)出品)