隨著“甲醛門”“黑中介”等租房市場亂象接連被曝光，長租公寓行業(yè)未來的健康發(fā)展也引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注?！督?jīng)濟參考報》記者近日了解到，一方面，投資回報周期過長、盈利難，變成長租公寓發(fā)展的“緊箍咒”;另一方面，企業(yè)為了追求“頭部效應(yīng)”，不計成本做大規(guī)模，搶占市場先機。此外，住房租賃市場監(jiān)管的盲區(qū)和頂層設(shè)計的缺失，也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。

業(yè)內(nèi)人士建議，在租購并舉的格局下，租賃市場監(jiān)管不應(yīng)局限于打擊“黑中介”，更需要進行通盤的考慮、嚴謹?shù)闹贫仍O(shè)計，以穩(wěn)定價格、穩(wěn)定供給、保證居住。

亂象頻出引發(fā)擔憂

不久前，部分地區(qū)房租價格因被質(zhì)疑資本介入炒作引發(fā)社會關(guān)注，尤其是機構(gòu)化持有的分散式長租公寓成為輿論焦點。然而，記者采訪了解到，此次部分地區(qū)房租價格出現(xiàn)上漲，主要是由于供需矛盾和畢業(yè)季因素疊加造成的。

中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2018年7月中國城市租賃價格指數(shù)報告》顯示，一線城市租金北京同比上漲1.55%，深圳上漲1.84%，上海下降2.03%，廣州下降1.17%。

目前，國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

記者在北京、天津、南京等一二線城市采訪發(fā)現(xiàn)，機構(gòu)化持有的分散式長租公寓在整個租賃市場中所占比例很低，占比最高的北京也不足10%，天津僅為1%。“這類公寓由于市場份額很低，難以形成壟斷，所以租金主要受市場機制調(diào)節(jié)。在市場選擇充分的情況下，去哄抬價格有違常理。”國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說。

除了房租價格被社會關(guān)注，長租公寓的環(huán)保問題也飽受詬病。近日，杭州一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的長租公寓室內(nèi)甲醛超標有關(guān)。隨后，網(wǎng)上不斷曝出因長租公寓室內(nèi)空氣質(zhì)量問題而出現(xiàn)身體不適的“聲討帖”。

“空置的時間越長，賠的錢越多，所以從盈利的角度來說，最好是裝修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于機構(gòu)持有的分散式長租公寓房源都是收來的，存在較高的持有成本，所以避免空置就是其運營的一個重要方向。而裝修材料的標準越高，機構(gòu)投入改造的成本也越大，這對利潤不大的長租公寓運營商來說，是一個需要“自我割肉”的領(lǐng)域。

不計成本搶占市場

近年來，萬科泊寓、龍湖冠寓、招商公寓等一批由開發(fā)商介入模式打造的集中式長租公寓發(fā)展勢頭迅猛，在全國多地積極布局住房租賃市場。在房企紛紛試水住房租賃這一產(chǎn)業(yè)之際，不少從業(yè)者也坦言，重資產(chǎn)運營的集中式長租公寓盈利難成為大家不愿面對的“一道坎”，但為了搶占市場先機，一些企業(yè)先不計成本做大規(guī)模。

記者在天津采訪了解到，為滿足不同年齡階段、不同需求特征群眾對租賃住房的差別化需求，住房租賃市場出現(xiàn)了以滿足青年需求為主的萬科泊寓、龍湖冠寓、天住領(lǐng)寓，和以滿足家庭需求為主、主打中高端的招商公寓，以及以滿足老年需求為主的萬科怡園等長租公寓品牌。

“公寓共有228間房，戶型建筑面積在35-114平方米之間，去年9月對外營業(yè)以來，到目前入住率已達到95%以上，平均租金每個月2500元。”天津天住領(lǐng)寓副總經(jīng)理殷文凱介紹，天住領(lǐng)寓主要面向青年人才提供，租戶年齡在25-45歲，其中外來人口占70%，本地人占30%。到2020年，在市內(nèi)六區(qū)都要建立天住領(lǐng)寓連鎖店。

招商蛇口天津公司創(chuàng)新事業(yè)部經(jīng)理劉媛告訴記者，走純市場路線的招商公寓定位中高端，主要受眾是濱海新區(qū)外籍人口和中高端人才。雖然租賃用地拿地成本比銷售型低了大概40%，但實際運營中還是虧損的，因為按當前市場的租售比，加上自己拿地成本和建安成本就“很難算賬了”。

“即便在深圳這種外來人口多、住房租賃需求旺盛的城市，做這種長租公寓的投資回報周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓發(fā)展有限公司壹間公寓項目總監(jiān)張博謙說，大企業(yè)一般都把這類項目放在戰(zhàn)略版塊，賭市場長期發(fā)展情況。

劉衛(wèi)民認為，現(xiàn)在很多企業(yè)做長租公寓一方面由于響應(yīng)中央“房住不炒”精神，履行企業(yè)社會責任，另一方面是為了追求頭部效應(yīng)，先不計成本做大規(guī)模，搶占市場先機。

監(jiān)管盲區(qū)暗藏風險

隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和租購并舉的落實，我國租房的人將越來越多，對租賃住房的品質(zhì)和安全要求也將更高。然而，目前究竟有多少租房需求，又有多少住房可以出租，誰在經(jīng)營?這些都沒有權(quán)威數(shù)據(jù)。

劉衛(wèi)民說，相關(guān)數(shù)據(jù)主要來自市場機構(gòu)，但那只是企業(yè)數(shù)據(jù)，亟須摸清底數(shù)、發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)。自如CEO熊林坦言，環(huán)保安全、租金價格、金融衍生品等都是最受各方關(guān)注的風險點，而每個風險點幾乎都是監(jiān)管的盲點。

“住房租賃市場仍處于起步階段。”一位地方房屋租賃管理部門負責人說，許多基本概念仍無準確定義。比如，什么是住房租賃企業(yè)?《商品房屋租賃管理辦法》等沒有明確的界定，一些長租公寓運營商認為企業(yè)自己是提供經(jīng)營性住宿服務(wù)，應(yīng)該歸類為生活服務(wù)業(yè)企業(yè)。有些沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀資質(zhì)的個體工商戶和個人從事租賃經(jīng)營活動，也無明確定性。

法律法規(guī)缺失讓監(jiān)管無從下手。比如，各地普遍缺乏改建租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序，不少已運營的集中式長租公寓是商改住、工改住等改建項目，或多或少不符合規(guī)劃、土地等相關(guān)要求，也不符合《消防法》的“規(guī)劃前置”消防審批條件，消防部門無法進行消防審批。有法律人士表示，政府租賃平臺一旦將“問題房源”作為有效信息發(fā)布，就有可能異化為以政府公信力為中介機構(gòu)背書。

而大量行為主體游離于監(jiān)管之外，讓其被動接受監(jiān)管同樣艱難。此前，各地曾要求出租行為各方對出租行為進行主動登記，作為稅收征繳和補貼發(fā)放的依據(jù)，但主動前來登記的個人和機構(gòu)極少。一方面，房主擔心暴露房產(chǎn)信息;另一方面，需交稅也讓當事方缺少積極性。根據(jù)“放管服”改革要求，各地各部門在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下，無法設(shè)置相關(guān)“備案”乃至“許可”要求租賃企業(yè)和租賃項目進行登記，更無法對不接受監(jiān)管的企業(yè)和項目采取強制措施。

不僅事前、事中監(jiān)管受阻，事后監(jiān)管也難以開展。比如，《住宅設(shè)計規(guī)范》中明確把客廳歸為居住空間，“客廳改造成房間用于出租是否合法或影響消防安全”暫無定論，也沒有明文規(guī)定消防部門應(yīng)當介入室內(nèi)隔斷的消防許可管理。

法律法規(guī)亟待完善

受訪的各方人士認為，不想管、不好管、沒法管背后其實是住房租賃法律法規(guī)缺失、制度不健全。過去幾十年，住房制度更多關(guān)注產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范，而當前對規(guī)范租賃秩序的需求愈發(fā)凸顯。

熊林說，當前決策層面可能尚難預(yù)測城市化過程中將有龐大的租房群體，房屋租賃的全流程管理都需要制度建設(shè)及時跟進。資料顯示，在東京、舊金山等西方城市，租房人口約占總?cè)丝诘?0%，而在北京、上海租房人口還只占35%左右。

房屋租賃的頂層設(shè)計缺失捆住了地方的手腳。天津市國土房管局市場處副處長白璐表示，國家在商改住、去庫存方面原則上支持，但缺乏相關(guān)規(guī)范性文件，地方部門需要多方協(xié)調(diào)，但在規(guī)劃建設(shè)中仍遇到許多與現(xiàn)行法律相悖的情況。

頂層設(shè)計缺失也給了一些不良企業(yè)打“擦邊球”的空間。除了租金貸、環(huán)保標準低等問題，房屋租賃經(jīng)營領(lǐng)域仍有諸多亂象。比如，個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房住宅樓盤改為租賃住房。有的把租金定得很貴，沒人租也不賣，實際就是變相的捂盤惜售，但沒有法律依據(jù)來管。同時，“租金價格監(jiān)管”也并未納入地方物價或房管部門的職能，也處于“三不管”狀態(tài)。

多名地方住建部門負責人表示，目前對住房租賃市場進行管理的依據(jù)主要有建房[2017]153號《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》、建房[2018]49號《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，以及國辦發(fā)[2016]39號《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。此外，許多地方現(xiàn)行的房屋租賃管理辦法，幾乎沒有規(guī)范租賃企業(yè)的內(nèi)容，無法適應(yīng)新時代租售并舉的要求。

劉衛(wèi)民等專家認為，在租購并舉的格局下，租賃市場管理不再只是僅僅管住“黑中介”，穩(wěn)定價格、穩(wěn)定供給、保證居住，更需要進行通盤的考慮、嚴謹?shù)闹贫仍O(shè)計。