2017年初新希望地產(chǎn)土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。面對著唾手可得的千億銷售額，新希望地產(chǎn)仍想奮力一搏。

1998年，新希望農(nóng)業(yè)(現(xiàn)更名為新希望六和)在深交所上市，此前一年，這家依靠賣飼料起家的企業(yè)已經(jīng)開始邁進化工行業(yè)，在新希望農(nóng)業(yè)上市的同一年，新希望開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，成立了新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

而在新希望集團列出的四大實體業(yè)務(wù)板塊中，新希望地產(chǎn)仍然缺席資本市場。

如今除了已經(jīng)上市的農(nóng)業(yè)板塊的新希望六和(SZ.000876)，乳業(yè)與快消品行業(yè)也有了新乳業(yè)(SZ.002946)，化工板塊的寶碩股份如今已經(jīng)更名為華創(chuàng)陽安(SH.600155)。

這一局面會改變嗎？

2017年初新希望地產(chǎn)土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。

快速拿地的背后，是新希望地產(chǎn)希冀盡快拿到千億銷售額俱樂部門票的奮力一搏。

五年時間銷售額翻了將近14倍 距離千億俱樂部近在咫尺

今年9月，新希望集團旗下兩大重要板塊作出人事調(diào)整：原新希望地產(chǎn)總裁張明貴，出任新希望六和總裁，副總裁姜孟軍官升一級，出任新希望地產(chǎn)執(zhí)行總裁。

成立于1998年的新希望地產(chǎn)，早期主要依托新希望集團體制發(fā)展，直到2013年，其銷售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無地產(chǎn)經(jīng)驗的張明貴出任新希望地產(chǎn)掌門人。此后，新希望地產(chǎn)以大躍進式的步伐開始擴張。

2017年初，新希望地產(chǎn)土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。

這與新希望地產(chǎn)兇悍的拿地風(fēng)格不無關(guān)系。

2018年3月，新希望以25.11億總價、樓面價21444元/平方米、溢價率40%拿下杭州一塊地，首次進入杭州市場。

去年3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。

2019年12月，新希望地產(chǎn)經(jīng)過39輪競價，以15.1億、溢價33.6%拿下佛山大良江景地，首次進入佛山市場。

今年9月2日，新希望地產(chǎn)經(jīng)過72輪競價，以37.12億元、63%溢價率再次拿下佛山一宗宅地。

新希望地產(chǎn)每次都是以勢必拿下的決心在奪地，從最終成交來看，溢價率都不低。通過高溢價強入一個城市，然后迅速在這個區(qū)域集中拿幾塊地，拿到土地后再找開發(fā)商合作開發(fā)。

隨著土地儲備快速擴張，新希望地產(chǎn)每年新開工面積也迅速增長，2016年新開工面積231.91萬平米，2019年全年為504.4萬平米。

2014年，新希望地產(chǎn)全口徑銷售額為46.62億，2019年已經(jīng)達到了623.1億，5年時間銷售額翻了將近14倍。增速遠超集團其它業(yè)務(wù)。

與此同時，新希望地產(chǎn)的規(guī)模排名在行業(yè)內(nèi)也不斷上升。截至2019年末，新希望地產(chǎn)已躋身于行業(yè)的TOP50房企之列。

2020年8月份，新希望地產(chǎn)全口徑銷售額達到546.9億，在行業(yè)內(nèi)的排名進一步上升至41位。

對于新希望地產(chǎn)而言，其目標(biāo)或許已經(jīng)瞄準(zhǔn)了同樣是跨行業(yè)而來的美的置業(yè)，2018年，美的置業(yè)銷售額790億，到了2019年一躍突破1000億，拿到了千億俱樂部的門票。

而新希望地產(chǎn)距離這一門檻已經(jīng)近在咫尺。

債務(wù)急劇攀升 毛利率逐年下降

隨著新希望地產(chǎn)擴張，其債務(wù)規(guī)模也迅速提升，2015年其有息負債為94.34億，到了2020年上半年達到了352.11億。

2017年，新希望地產(chǎn)凈負債率從2016年的126.66%上升到了149.48%，2018年和2019年降低到86.67%和74.57%，而這主要是少數(shù)股東權(quán)益迅速擴大。

2016年少數(shù)股東權(quán)益在全部所有者權(quán)益中的占比只有10%左右，此后這一數(shù)據(jù)快速攀升，到了2019年已經(jīng)達到了42.51%。

2015年新希望地產(chǎn)全口徑銷售額為73.66億，權(quán)益銷售額為65.38億。到了2019年雖然全口徑銷售額達到了623.1億，但是權(quán)益銷售額只有352.28億。

少數(shù)權(quán)益擴大也導(dǎo)致很大一部分收益被少數(shù)股東“拿走”。2019年新希望地產(chǎn)歸母凈利潤為15.79億，同比下降了13.19%，這也是該數(shù)據(jù)5年來首次出現(xiàn)下滑。

今年6月，中誠信國際在評級報告中也指出新希望地產(chǎn)近年來合聯(lián)營企業(yè)及項目增多，2019年往來款規(guī)模大幅增長，其他應(yīng)收款的回收情況、其他應(yīng)付款來源的穩(wěn)定性或?qū)镜男庞觅|(zhì)量產(chǎn)生影響。

由于追逐規(guī)模，新希望地產(chǎn)在盈利方面表現(xiàn)并不理想，2017年至2019年，新希望地產(chǎn)毛利率為35.64%、27.81%和27.44%。今年上半年，新希望地產(chǎn)的毛利率進一步降至22.46%。以美的置業(yè)對比，其2018年毛利率為32.79%，2019年為31.6%。

毛利率下降的一個重要原因就是拿地成本過高。2019年中原地產(chǎn)一份房企拿地排行榜單顯示，新希望地產(chǎn)僅拿地4宗，耗資卻達到了131.15億，拿地樓面價均價為16682元/平方米，為房企之首。

希望與現(xiàn)實的碰撞

作為新希望集團的創(chuàng)始人，劉永好曾在公開場合表示，新希望是一個農(nóng)業(yè)和食品為主的企業(yè)，從來沒變過，雖然有地產(chǎn)，但當(dāng)時做地產(chǎn)是“被地產(chǎn)”。不過，“被地產(chǎn)”的新希望卻在房地產(chǎn)市場上展現(xiàn)出凌厲的攻勢。

2019年，新希望地產(chǎn)定下了三年時間沖刺千億的目標(biāo)，可以確定的是，新希望地產(chǎn)接下來仍會加大力度擴張規(guī)模。

不過新希望的理想也在遭遇現(xiàn)實的沖撞。

在堅持住房居住屬性政策大基調(diào)的背景下，2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，為近年來首次出現(xiàn)負增長。商品房銷售金額增速也下滑了5.7%。

與此同時，監(jiān)管部門也加強了對房地產(chǎn)行業(yè)融資管控。

去年5月，銀保監(jiān)會的發(fā)文明確要求，商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機構(gòu)不得違規(guī)進行房地產(chǎn)融資，銀保監(jiān)會多次對信托公司進行窗口指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)信托規(guī)模的增量。

受到融資環(huán)境緊縮影響，很多房企拿地意愿的下降，新開工面積增速大幅放緩。在大調(diào)控背景下，所有房企都開始變得低調(diào)。

受到疫情影響，今年新希望地產(chǎn)營業(yè)收入只有49.61億，凈利潤5.46億。

最近，新掌門人姜孟軍在接受媒體采訪時多次強調(diào)，新希望地產(chǎn)不會把規(guī)模增長放在首位，而是努力成為一個在新的行業(yè)背景下的一家特色房企。

不過就在姜孟軍出任執(zhí)行總裁的當(dāng)月，新希望地產(chǎn)再次經(jīng)過72輪競價，以63%溢價率拿下佛山一宗宅地。

畢竟面對著唾手可得的千億銷售額，新希望地產(chǎn)似乎仍想奮力一搏。