在房企業(yè)績(jī)一片虧損中，去年銷售規(guī)模達(dá)3003億元的綠城中國(guó)（03900.HK），連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收正向增長(zhǎng)。最新發(fā)布的2022年年報(bào)顯示，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入1271.53億元，同比增長(zhǎng)27%。

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這一業(yè)績(jī)背后，綠城中國(guó)在一二線的新增貨值比重達(dá)到了前所未有的92%，在樓市最熱的杭州、北京和上海，綠城共拿地20宗，其中不少投資已經(jīng)迅速轉(zhuǎn)化為銷售額。不過(guò)，目前杭州、北京等熱門城市土地市場(chǎng)復(fù)蘇加快，已經(jīng)頻頻出現(xiàn)五六十家房企搶一塊地的“名場(chǎng)面”。

搶地潮下，即便在大本營(yíng)杭州的土拍中，綠城也很難再像去年那樣”大包大攬“，過(guò)去的投資打法很難在今年繼續(xù)實(shí)施，未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)該如何支撐？

此外，在營(yíng)收增長(zhǎng)的情況下，綠城的毛利率和歸屬股東利潤(rùn)率仍在探底，期內(nèi)股東應(yīng)占利潤(rùn)27.56億元，同比下降約38%，而非控股股東應(yīng)占利潤(rùn)卻達(dá)到61.4億元，同比增長(zhǎng)91%。

重倉(cāng)最熱城市

去年綠城中國(guó)新增貨值高達(dá)1037億元，排到了全國(guó)第八位。不過(guò)在拿地投資上，綠城又一次站在十字路口。

毫無(wú)疑問，近年來(lái)綠城選擇了重倉(cāng)一二線城市中的核心城市，從2022年年報(bào)來(lái)看，綠城去年共花費(fèi)408億元土地款，投資了27塊地，高度聚集于樓市最旺的三座城市——杭州、北京與上海，這三城新增貨值占比高達(dá)82%，另有10%新增貨值位于其他二線城市，三四線占比僅為8%。

具體來(lái)看，在大本營(yíng)杭州，綠城“掃貨式”拿下16宗地塊；一線城市中，綠城于北京投資3宗地塊、上海一宗；二線城市寧波、昆明與蘇州綠城各拿一宗地，三線城市綠城則選擇了江浙的舟山、臺(tái)州、德清與南通，各拿一塊地。

從全國(guó)樓市來(lái)看，綠城去年的投資策略是有效的，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒正在修復(fù)，核心一二線市場(chǎng)已經(jīng)率先迎來(lái)“小陽(yáng)春”，但與此同時(shí)，三四線購(gòu)房者還在觀望，增長(zhǎng)緩慢，不同能級(jí)市場(chǎng)的分化正在加劇。

一二線城市也在分化，核心城市與非核心城市的市場(chǎng)差距頗大。比如2022年綠城計(jì)提非金融資產(chǎn)減值虧損15.02億元，因?yàn)闈?jì)南、溫州、武漢項(xiàng)目中部分業(yè)態(tài)銷售價(jià)格就不及預(yù)期。

綠城年報(bào)中稱，2022年銷售額中，一二線城市銷售占比達(dá)到85%，回款率達(dá)到了102%。以去年拿地的杭州“海棠三子”三個(gè)項(xiàng)目為例，拿地后僅209天，就能實(shí)現(xiàn)121億元住宅貨值售罄，平均中簽率僅14.9%，這意味著在火爆的杭州市場(chǎng)，還有許多“搖號(hào)大軍”成員未能如愿搶到綠城的住宅。

去年，由于不少外來(lái)民營(yíng)房企在拿地上徹底“躺平”，綠城中國(guó)和濱江集團(tuán)兩家本土型開發(fā)商得以在杭州的四輪集中供地中“大包大攬”，這樣的舒適區(qū)未來(lái)還會(huì)有嗎？

在綠城中國(guó)的業(yè)績(jī)會(huì)上，行政總裁郭佳峰坦言：“去年的打法很難在今年得以實(shí)施，今年核心城市、核心地塊競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，三四線城市相對(duì)邊緣地塊可以底價(jià)獲取，但是風(fēng)險(xiǎn)就比較大。”

在去年綠城拿了16塊地的杭州土地市場(chǎng)，目前已經(jīng)出現(xiàn)激烈的“搶地潮”。

今年2月21日杭州的第一輪土拍熱度升溫就很明顯，13宗地塊中有8宗遭到爭(zhēng)搶，因報(bào)價(jià)觸頂而轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。其中，蕭山市北一宗地塊被60家房企爭(zhēng)奪，創(chuàng)杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企個(gè)數(shù)的新高。在拿地名單中，出現(xiàn)了很多外來(lái)房企、民營(yíng)房企。

這次土拍中，綠城一無(wú)所獲，在蕭山市北地塊搶奪戰(zhàn)中，綠城也是60家房企一員，但這塊地最終被南昌國(guó)資企業(yè)搖走。

3月29日，杭州又舉行了第二輪集中供地，熱度延續(xù)，價(jià)格觸頂?shù)貕K占比60%，溢價(jià)成交地塊占比80%，其中錢江世紀(jì)城23號(hào)地塊被50余家房企爭(zhēng)搶。在這次土拍中，綠城終于拿了兩塊地——余杭組團(tuán)79號(hào)地塊以及開發(fā)區(qū)昌達(dá)路與順意路交會(huì)西北處地塊，共耗資約38億元。

面對(duì)核心城市的“搶地潮”，郭佳峰稱，今年綠城除了爭(zhēng)取核心區(qū)域的地塊，保障去化和安全外，還準(zhǔn)備在一二線城市邊緣地區(qū)以及在三四線城市下沉拿地，爭(zhēng)取更多利潤(rùn)。

投資打法難題

到底投資一二線核心區(qū)域，還是選擇進(jìn)入部分下沉市場(chǎng)，在綠城中國(guó)的發(fā)展史上，一直是一個(gè)搖擺不定的難題。

綠城曾大舉進(jìn)入三四五線市場(chǎng)，但是高端產(chǎn)品周轉(zhuǎn)慢、去化周期長(zhǎng)，不合理的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)拖累業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，綠城甚至一度遭遇資金困局。在這之后，綠城視低能級(jí)城市為“棉襖”，一直在努力“脫掉棉襖輕裝上陣”。

為了甩掉歷史包袱，綠城在2015年、2016年只拿了個(gè)位數(shù)的地塊，花費(fèi)了大量時(shí)間清理庫(kù)存。直到2017年，在去三四線庫(kù)存收獲成效后，綠城又重返土地市場(chǎng)，拿了37塊地，86%都在一二線城市，而且重點(diǎn)回歸了一線城市北京和上海。

但接下來(lái)綠城的投資策略又搖擺了——彼時(shí)一二線核心城市遭遇嚴(yán)格樓市調(diào)控，而三四線城市火爆，重倉(cāng)下沉市場(chǎng)的房企碧桂園、中梁、新城控股等實(shí)現(xiàn)了規(guī)模迅速擴(kuò)張。

所以到了2019年，在綠城的投資組合中，一二線城市的新增貨值占比降到了76%，綠城選擇了一批江浙三四線城市、縣級(jí)市拿地，除了招拍掛，綠城還通過(guò)特色小鎮(zhèn)模式進(jìn)入三四線，到2019年又落地了30個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

目前，一二線和三四五線市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了前所未有的分化期，面對(duì)新形勢(shì)，郭佳峰表示，綠城新的投資策略首先還是要在選定的、反復(fù)研究的核心城市里做底倉(cāng)式的投資，但這有可能“吃不飽”，所以有可能在相對(duì)安全的區(qū)域里面做一些精準(zhǔn)投資，即“投一成一”的打法。這對(duì)綠城的投資團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)將是新的考驗(yàn)。

截至2022年12月31日，綠城共有土儲(chǔ)224個(gè)，總建面4959萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)7582元/平方米，一二線貨值占比78%，長(zhǎng)三角區(qū)域貨值占比53%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市貨值達(dá)4307億元，占比52%。

盈利持續(xù)探底

綠城中國(guó)“增收不增利”的問題依然存在。盡管近三年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)下行的大背景下，綠城能夠連續(xù)維持營(yíng)收正增長(zhǎng)，但是毛利率、歸母凈利潤(rùn)率等指標(biāo)卻不斷下滑。

2022年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)收入1271.53億元，同比增長(zhǎng)27%；年內(nèi)利潤(rùn)88.95億元，同比增長(zhǎng)16%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)64.14億元，同比增長(zhǎng)11%。

但是，期內(nèi)該公司股東應(yīng)占利潤(rùn)27.56億元，同比下降約38%。

綠城年報(bào)中的解釋是：公司股東應(yīng)占利潤(rùn)下降主要因?yàn)槿嗣駧刨H值計(jì)提了匯兌凈損失13.71億元，并基于市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提非金融資產(chǎn)減值虧損15.02億元。

綠城的盈利能力一直低于同等規(guī)模房企，也一直大幅落后于杭州市場(chǎng)的老對(duì)手濱江集團(tuán)。2021年，在銷售額突破3500億元之際，綠城中國(guó)毛利率僅為18.1%，同比下降5.6個(gè)百分點(diǎn)；歸屬股東利潤(rùn)率僅為4.46%，同比下降1.31個(gè)百分點(diǎn)。

2022年上半年，綠城的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率是17.4%，歸母凈利潤(rùn)率僅剩下2.8%。而根據(jù)最新年報(bào)，綠城2022年全年毛利率進(jìn)一步降至17.3%，較2021年數(shù)據(jù)再降0.8個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)率僅為2.2%。

對(duì)于盈利能力一路下滑，綠城的解釋包括：地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)變化、限價(jià)影響、公司品牌溢價(jià)未能充分體現(xiàn)等。

不過(guò)根據(jù)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2020—2022年，綠城中國(guó)非控股股東應(yīng)占利潤(rùn)分別高達(dá)19.7億元、32.2億元和61.4億元，同比分別增長(zhǎng)了35%、64%以及91%。

是否是少數(shù)股東吃掉了利潤(rùn)？在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，少數(shù)股東的權(quán)益增幅大且占凈利潤(rùn)的比例高，與2022年收入結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)，結(jié)轉(zhuǎn)占比較高的幾個(gè)項(xiàng)目都是合作開發(fā)的，綠城中國(guó)占比較低，因此少數(shù)股東損益占比較大。此外，匯兌損失全部由母公司承擔(dān)，因?yàn)橥鈧际蔷G城中國(guó)在發(fā)行，所以相應(yīng)的虧損或者相應(yīng)的收益也都是直接影響到歸母凈利潤(rùn)。

結(jié)合近三年盈利表現(xiàn)來(lái)看，綠城還未能將其營(yíng)收增長(zhǎng)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為更多的利潤(rùn)以及對(duì)股東的回報(bào)。綠城中國(guó)執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績(jī)會(huì)上表態(tài)稱，2023年綠城要在規(guī)模方面會(huì)動(dòng)態(tài)守住行業(yè)前十，盈利要進(jìn)入第一梯隊(duì)。