商管巨頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）再下一城。

繼1月5日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)之后，公司再度計(jì)劃收購(gòu)中南集團(tuán)旗下核心物業(yè)主體企業(yè)江蘇中南全部股權(quán)，收購(gòu)代價(jià)不高于22.6億元。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活公告稱，公司全資附屬公司創(chuàng)潤(rùn)發(fā)展有限公司與賣方訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此買方已同意收購(gòu)且賣方香港彩虹物業(yè)有限公司已同意出售南通長(zhǎng)樂(lè)全部股權(quán)；及買方已同意收購(gòu)且賣方香港樂(lè)活物業(yè)有限公司已同意出售江蘇中南1%股權(quán)。代價(jià)待由訂約雙方厘定并最終協(xié)定，但不得高于22.6億元。

資料顯示，南通長(zhǎng)樂(lè)為于中國(guó)注冊(cè)成立的有限公司，主要從事提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，是香港彩虹物業(yè)有限公司的全資子公司。南通長(zhǎng)樂(lè)旗下則掌握著99%的江蘇中南的股權(quán)。截至2021年12月31日，江蘇中南由南通長(zhǎng)樂(lè)及香港樂(lè)活物業(yè)有限公司分別擁有99%及1%權(quán)益。

簡(jiǎn)言之，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擬以不高于22.6億元將江蘇中南收至麾下。根據(jù)公告披露，江蘇中南，于中國(guó)江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個(gè)地區(qū)合計(jì)擁有5147萬(wàn)平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計(jì)3941萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)五年內(nèi)在管面積將達(dá)到9000萬(wàn)平方米以上。

中南服務(wù)的運(yùn)營(yíng)主體是江蘇中南。當(dāng)前，中南服務(wù)正在推進(jìn)上市，于2021年的11月12日通過(guò)了上市聆訊。臨近上市，中南服務(wù)卻選擇出售物業(yè)運(yùn)營(yíng)主體企業(yè)，公司的上市進(jìn)程極大可能按下暫停鍵。

中南服務(wù)一位管理人士在聽(tīng)聞并購(gòu)消息之際坦言，“有些意外，公司不少物業(yè)老同事一直在等物業(yè)板塊上市的消息，沒(méi)料想到距離上市臨門(mén)差一腳先等來(lái)了出售的消息。”

整體來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的這宗并購(gòu)交易對(duì)價(jià)較為公允。根據(jù)中南服務(wù)聆訊后招股書(shū)來(lái)看，以2021年稅后凈利潤(rùn)1.76億元推算，該宗并購(gòu)PE錄得13倍左右，與物業(yè)平均15倍上下的PE值打平。

在上述中南服務(wù)人士看來(lái)，這是一宗雙贏的交易。對(duì)于中南集團(tuán)而言，這將比中南服務(wù)上市回收的現(xiàn)金更多，無(wú)疑會(huì)增厚其資金安全系數(shù)及經(jīng)營(yíng)確定性。在華潤(rùn)萬(wàn)象生活的品牌加持下，中南物業(yè)的品牌價(jià)值有望得到持續(xù)提升。同時(shí)，在物業(yè)行業(yè)集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力華潤(rùn)萬(wàn)象生活夯實(shí)較為薄弱的住宅物業(yè)板塊。

根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活財(cái)報(bào)披露，截至2021年上半年，其住宅物業(yè)管理服務(wù)的在管建筑面積為1.2億平方米，較2020年12月31日增加1530萬(wàn)平方米，這樣的在管面積及增量在頭部物企中并不出眾。深耕華東區(qū)域的中南服務(wù)目前超過(guò)5千萬(wàn)的在管面積，將極大提升華潤(rùn)萬(wàn)象生活在華東區(qū)域的市場(chǎng)份額。

對(duì)于本次并購(gòu)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活表示，董事會(huì)相信，收購(gòu)事項(xiàng)將增加集團(tuán)在上述地區(qū)的管理濃度，提高市場(chǎng)影響力，提升集團(tuán)區(qū)域協(xié)同價(jià)值。目標(biāo)公司基于框架協(xié)議可使集團(tuán)享有框架協(xié)議項(xiàng)下目標(biāo)公司物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

值得一提的是，這是物企“國(guó)家隊(duì)”在資本市場(chǎng)上的又一次大動(dòng)作。

新近，在收并購(gòu)戰(zhàn)場(chǎng)潛身蟄伏了兩年多的招商積余（001914.SZ）也先后收購(gòu)了上航物業(yè)、南航物業(yè)。

中信證券等多家券商此前提及，物業(yè)藍(lán)海市場(chǎng)空間廣闊，國(guó)有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)背景在當(dāng)前收并購(gòu)環(huán)境下具備優(yōu)勢(shì)，未來(lái)更多央企剝離的“雙非”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)承接值得期待。不同于近年碧桂園服務(wù)（06098.HK)等民營(yíng)物業(yè)企業(yè)占絕物管并購(gòu)主角位置，后續(xù)具備安全性和發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)企物業(yè)平臺(tái)大概率會(huì)加大物業(yè)服務(wù)的并購(gòu)力度。