2022年開局，龍湖分拆出一個新物種——龍湖智創(chuàng)生活。

1月7日，龍湖智創(chuàng)生活遞交招股書，擬計劃在港交所上市。據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活不是對“龍湖智慧服務(wù)”的升維，也不是龍湖智慧服務(wù)和龍湖旗下商業(yè)運營服務(wù)和品牌的簡單相加，而是基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延，在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌。

從招股書透露出來的信息來看，龍湖智創(chuàng)生活的主營業(yè)務(wù)分拆自龍湖集團的智慧服務(wù)和商業(yè)運營，打包兩個航道的核心業(yè)務(wù)，意在打造一個具有協(xié)同效應(yīng)的輕資產(chǎn)旗艦平臺，而龍湖集團則專注重資產(chǎn)運營，一“輕”一“重”各有側(cè)重，又相互協(xié)同，構(gòu)成“一個龍湖”生態(tài)體系。

這樣全新的商業(yè)敘事，讓龍湖智創(chuàng)生活更具想象力。

營收和凈利潤雙雙快速增長

龍湖智創(chuàng)生活的想象力，源于當(dāng)下快速增長的業(yè)績。

招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入分別為43.69億元、64.68億元、77.71億元；凈利潤分別達到6.81億元、9.31億元、11.3億元，營收和凈利潤雙雙增長，且增長的速度不斷加快。

龍湖智創(chuàng)生活業(yè)績的持續(xù)向好，得益于公司管理服務(wù)的規(guī)模不斷擴張。據(jù)招股書數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)總簽約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中包括2.13億平方米的住宅及非商業(yè)物業(yè)，900萬平方米的購物中心，以及1520萬平方米的字樓及其他商業(yè)物業(yè)。

在管面積規(guī)模持續(xù)擴張的同時，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入的結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。招股書顯示，報告期內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，對收入的貢獻率從89%下降到77.4%，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)，對收入的貢獻率從11%提升至22.6%。

招股書顯示，截至2021年前三季度，住宅及其他非商業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率為25.4%，商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)毛利率為35.3%，隨著商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)對收入的貢獻率的提升，意味著公司整體毛利水平將會進一步提高。

報告顯示，2026年中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及商業(yè)運營服務(wù)市場總收入會達到8981億元，2020年至2026年的復(fù)合年增長率為9.2%。在可見的將來，龍湖智創(chuàng)生活選擇的“物管+商管”賽道，有巨大的增長和想象空間。隨著人們生活水平提高，物業(yè)服務(wù)消費升級，頭部的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的企業(yè)，有更多機會在市場中分得一杯羹。

此外，“物管+商管”業(yè)務(wù)擁有穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流，在服務(wù)品牌建立起來的情況下，向外拓展變得更加簡單，因此這一賽道的公司更加得到資本的追捧，截至2021年1月7日，已經(jīng)上市的華潤萬象生活靜態(tài)市盈率達到83.5。

科技助力服務(wù)煥新

在大物管行業(yè)，服務(wù)品質(zhì)是贏得市場的首要因素，龍湖智創(chuàng)生活在住宅物業(yè)服務(wù)上，連續(xù)12年業(yè)主滿意度超過90%。

超高滿意度的背后，是龍湖在物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域23年的經(jīng)驗標準化積淀：垃圾桶頂部煙灰缸里的煙蒂不能超過5個，不能留存超過5分鐘；基于對業(yè)主的高度尊重與細致呵護，見過業(yè)主三次面后，要求認識其車輛及業(yè)主本人，甚至記得寵物的名字;為了讓每位業(yè)主享受寧靜的美夢，夜間巡邏的保安會專門配備一副耳機、一雙軟底皮鞋，以降低對話、腳步聲對業(yè)主休息的干擾等等。

細致高水平的服務(wù)之外，龍湖智創(chuàng)生活借助龍湖集團在科技方面的長期投入，建立了行業(yè)領(lǐng)先的科技體系，進一步提高服務(wù)的精準度和人性化水平。

除了常規(guī)的手機開門、生活繳費、訪客通行、包裹代收、報事報修等，業(yè)主日常的大小事都可以在線上辦理。龍湖智創(chuàng)生活還在小區(qū)配備人臉識別、手機藍牙、智能訪客、可視對講等多種先進技術(shù)的智慧門禁系統(tǒng)，讓業(yè)主可以無接觸通行，當(dāng)有親友來訪時，訪客只需要通過業(yè)主發(fā)來的驗證碼，即可進入小區(qū)大門。

2021年6月，U享家還上線了 “云交付”系統(tǒng)，通過線上簽到、實名認證、費用繳費、線上點交、房屋查驗、評價等，很快便可以完成原本繁瑣耗時的線下收房手續(xù)，整個流程高效便捷又流暢。

借助科技的力量，龍湖智創(chuàng)生活還把科技指揮中心集成到數(shù)據(jù)平臺上，管理者可以通過平臺統(tǒng)一調(diào)度。如小區(qū)電梯運營狀況有平臺監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，業(yè)主乘坐電梯期間出現(xiàn)異常情況可及時告警，監(jiān)控中心查看事發(fā)地點后，派出人員第一時間搶修；當(dāng)車庫一氧化碳濃度超標時，監(jiān)測系統(tǒng)可下達指令驅(qū)動風(fēng)機運行，迅速排除車庫廢氣；自動灌溉設(shè)備監(jiān)測到土壤濕度不夠時，可自動噴水灌溉小區(qū)綠化。

在科技的加持下，龍湖智創(chuàng)生活23年的服務(wù)經(jīng)驗被點化升級，煥發(fā)出新的生機，也形成自己獨特的服務(wù)優(yōu)勢。

業(yè)務(wù)按下加速鍵

被科技賦能的服務(wù)，適配性和專業(yè)性得到放大。龍湖智創(chuàng)生活對服務(wù)的定義早已經(jīng)突破傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇，而是在居住空間、商業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)辦公及更廣闊的城市空間，提供“物業(yè)管理服務(wù)+商業(yè)運營服務(wù)”。

龍湖智創(chuàng)生活擔(dān)任龍湖“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎中“服務(wù)”引擎，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)深入龍湖旗下的各個空間，共建“一個龍湖”生態(tài)體系。截至2021年上半年，龍湖集團不同空間的業(yè)態(tài)遍布長三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中區(qū)域等五大區(qū)域的67個城市。依托母公司業(yè)務(wù)的快速拓展，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)的半徑不斷擴大，其服務(wù)水平亦在時間的打磨下更加提高。

在服務(wù)母公司之外，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)體系日漸成熟，在用戶端贏得良好的口碑，從而運營和管理的空間與業(yè)態(tài)越來越豐富。截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活管理的來自第三方住宅及非商業(yè)物業(yè)在管建筑面積占比，從2019年末的38.2%提升2021年9月30日的59.8%，充分顯示了來自于市場的認可。廣州市白云區(qū)圖書館、晉江市社會福利中心、四川外國語大學(xué)都成為龍湖智創(chuàng)生活的用戶。

2021年9月，龍湖智創(chuàng)生活的商管服務(wù)也拓展到龍湖生態(tài)體系之外，為武漢湖里特色商業(yè)街提供運營管理服務(wù)。

隨著龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，客群進一步豐富，受益于數(shù)字科技的賦能，其運營和管理的多元業(yè)態(tài)之間的協(xié)同效應(yīng)勢必會呈現(xiàn)指數(shù)級放大，而龍湖智創(chuàng)生活每新進一個空間、每新增一位用戶，都會不斷擴大“一個龍湖”生態(tài)體系，增強體系內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。