剛剛結(jié)束的沈陽三輪土拍，盡顯寒冬之意。

12月24日，沈陽第三次集中供地拉開帷幕，27宗地塊被擺上貨架，總出讓面積約138萬平方米。不過，理想中的激烈戰(zhàn)況沒有出現(xiàn)，一個(gè)小時(shí)內(nèi)，僅8宗地塊成功出讓，7宗地塊底價(jià)成交，總成交價(jià)約43.81億元，其余19宗地塊慘遭流拍。

今年以來，東北三省一直是土拍、樓市的低溫洼地，但沈陽這次高達(dá)70%的流拍率，還是讓市場大跌眼鏡。即便是那些熱門地塊，如軒興四路北-2地塊、莫子山路北-1地塊、熱鬧路北-2號(hào)地塊，也因無人報(bào)價(jià)，沒在這輪土拍中找到買家。

唯一發(fā)生競買、產(chǎn)生溢價(jià)的是鐵西區(qū)鍋爐廠地塊，最終被天易晶城以總價(jià)約4.09億元拿到手中，成交單價(jià)為4180元/平方米，溢價(jià)率4.37%。據(jù)悉，該地塊土地面積57589.06平方米，起始單價(jià)4005元/平方米，起始總價(jià)3.92億元。

其余7宗地塊，則全部底價(jià)成交、沒有發(fā)生搖號(hào)。其中，位于皇姑區(qū)的市委黨校地塊，成為本輪土拍的成交樓板價(jià)之最，最終被中鐵以總價(jià)約11.75億元奪得，成交單價(jià)為10200元/平方米，最高限價(jià)為11730元/平方米。

成交總金額最高的，是大東區(qū)工農(nóng)路39號(hào)地塊，該地塊被沈鐵以11.94億元奪得。此外，鑫豐以總價(jià)4.41億元拿下鐵西區(qū)的華壹實(shí)業(yè)地塊，北京誠通以總價(jià)7.09億元摘得大東區(qū)的明堂街西地塊......這些地塊無一例外底價(jià)成交。

回望年初土拍時(shí)，沈陽市場并沒有如此慘淡。當(dāng)時(shí)，從前期報(bào)名到現(xiàn)場競拍，市場氛圍不乏火熱，22宗地塊共攬金197.86億元，保利、萬科、華潤、招商、遠(yuǎn)洋、佳兆業(yè)、旭輝等全國性房企，紛紛在這里斬獲取地。

然而，從二輪集中供地開始，全國土拍市場走向分化，一些城市率先受到?jīng)_擊，沈陽也開始感受到陣陣低溫。9月份，沈陽二輪土拍共賣出19宗地，土地成交總金額僅139億元，龍湖、金地、中海、金輝等房企看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，各有所獲。

到三輪土拍之際，沈陽并未出現(xiàn)杭州、武漢那般的回溫，反而如坐上滑梯，一路涼到底。2021年全年，沈陽集中供地共收金380.67億元，土地出讓金較去年的586億縮水35%。

作為遼寧省的省會(huì)城市、沈陽為何暫時(shí)失去房企青睞？近日，遼寧省發(fā)改委官網(wǎng)公布《遼寧省房地產(chǎn)市場情況調(diào)查報(bào)告》，從中可窺見些許蹤跡。

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前省內(nèi)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場供求失衡。消費(fèi)者更傾向于選擇大面積、戶型設(shè)計(jì)合理、區(qū)位配套齊全的低密度高端產(chǎn)品，但市場上部分積壓庫存戶型設(shè)計(jì)不科學(xué)、物業(yè)管理不完善，與市場需求不匹配。

從開發(fā)投資情況看，1-8月遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.9%；但隨后，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、產(chǎn)業(yè)政策變化等因素影響，房地產(chǎn)市場開始收緊，1-10月全省開發(fā)投資 2634.7 億元，同比下降 2.0%。

受市場供需失衡、人口老齡化、購房者信心不足等因素影響，遼寧房地產(chǎn)市場面臨較大的下行壓力。據(jù)易居研究院《31省份房地產(chǎn)行情》報(bào)告，1-11月遼寧商品房成交金額同比跌幅為10%，成交額位于全國31省份28位，倒數(shù)第四。

在沈陽市場，同樣存在庫存高企、去化艱難、房企被迫打起價(jià)格戰(zhàn)的情況。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至2021年9月，沈陽商品房可售套數(shù)達(dá)332410套，出清周期達(dá)29個(gè)月。

房價(jià)方面，安居客統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月沈陽二手房掛牌均價(jià)9999元/平方米，環(huán)比下跌0.11%，同比下跌2.12%；新房方面，11月沈陽市場成交均價(jià)9229元/平方米，環(huán)比下跌幅度高達(dá)8.51%，同比下跌幅度高達(dá)16.42%。

所謂“錢要花在刀刃上”，當(dāng)下房企資金面還未明顯回暖，即便央企國企發(fā)債通道打開，也更傾向于角逐更為熱門的城市。市場不振的沈陽受到房企冷落，也情有可原。

為了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，分析研判后期價(jià)格走勢(shì)，近期遼寧省發(fā)改委方面在多個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)查。沈陽還流出了“限購取消”的風(fēng)聲，不過隨后被官方否認(rèn)。后續(xù)，遼寧沈陽甚至整個(gè)東北，如何應(yīng)對(duì)樓市下行的連鎖反應(yīng)，仍然存在挑戰(zhàn)。