靴子落地。12月3日晚間，中國恒大（03333.HK）宣布，無法履行2.6億美元債務擔保義務。

晚間，廣東省人民政府約談恒大實控人許家印。同時，廣東省人民政府同意向恒大地產(chǎn)集團有限公司派出工作組，督促推進企業(yè)風險處置工作，督促切實加強內(nèi)控管理，維護正常經(jīng)營。

隨后，央行對于廣東省向恒大派出工作組表示支持，并稱“短期個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。”央行表示，近期境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

“這是市場經(jīng)濟中的個案現(xiàn)象。我們相信境內(nèi)外監(jiān)管部門會依法公平公正地處理相關事宜。”銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人晚間對此表示，恒大集團全部債務中金融債務占比約三分之一，結構比較分散，其金融投資數(shù)額很小。因此，這不會對我國銀行業(yè)保險業(yè)的正常運行造成任何負面影響。該發(fā)言人還表示，中國金融的市場化、法治化和國際化改革開放取向不會有任何改變。

針對恒大風險事件對資本市場的影響，證監(jiān)會有關負責人晚間表示，目前A股市場運行總體平穩(wěn)，交易所債券市場違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營財務指標總體健康，恒大集團風險事件對資本市場穩(wěn)定運行的外溢影響可控。

積極爭取境外重組

中國恒大晚間公告稱，公司收到要求公司履行一項金額為2.6億美元擔保義務的通知，“在本集團未能履行擔?；蚱渌攧肇熑蔚那闆r下，可能導致債權人要求債務加速到期”。

同時，恒大還表示，自2021年9月份以來，集團積極與財務顧問和法律顧問評估公司的資本架構及流動性情況，探索所有可行方案，并與境外債權人保持持續(xù)溝通。

“鑒于目前的流動性情況，集團不確定是否擁有充足資金繼續(xù)履行財務責任。集團會統(tǒng)籌考慮其整體財務狀況，尊重全體利益相關方，秉承公平性、法制化原則，將積極與境外債權人溝通，為所有利益相關方制定可行的境外重組方案。 ”恒大稱。

央行晚間表示，恒大集團出現(xiàn)風險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張。境外美元債市場是高度市場化的，投資人較為成熟、甄別能力較強，對于相關問題的處理也有清晰的法律規(guī)定和程序。

“中國始終堅持營造公平的市場環(huán)境，穩(wěn)妥有序推進中國金融市場的雙向開放。有關部門將繼續(xù)保持與境外市場相關監(jiān)管部門的溝通，敦促境外發(fā)債企業(yè)及其股東，嚴格遵守市場紀律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務問題，積極履行法定償債義務。”央行表示，對于企業(yè)匯出資金償付及回購境外債券的，有關部門將在現(xiàn)行政策框架下提供支持和便利。

“實際上，自從恒大出問題以來，市場上一直在等待恒大違約的具體時點。四季度以來，許家印通過變賣個人資產(chǎn)，多次在最后時點償還美元債，延遲了違約時點。但過去幾個月，隨著恒大銷售陷入極大困境，依靠高周轉回籠資金償還貸款的路徹底被堵死，個人變賣資產(chǎn)只能延緩違約時點，但違約是早晚的事。”華興資本集團首席經(jīng)濟學家李宗光對第一財經(jīng)表示，因此這次履約失敗可以說是一次“靴子落地”。

在他看來，對高風險房企的個案風險處置是有利于行業(yè)的長遠健康發(fā)展的。

他表示，“高杠桿-高周轉”下，房地產(chǎn)行業(yè)債務水平普遍不低，但近年來，有關部門落實房地產(chǎn)長效機制，通過“三條紅線”和“貸款集中度管理”等政策，限制房地產(chǎn)企業(yè)無序加杠桿。經(jīng)過一段時間的努力，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，財務穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢。

另有業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，有關部門全面落實房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)企業(yè)金融審慎管理制度，房地產(chǎn)的合理融資需求得到積極滿足，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，財務穩(wěn)健性出現(xiàn)向好趨勢。恒大集團經(jīng)營管理不善、盲目多元化擴張，最終導致風險爆發(fā)，屬于個別現(xiàn)象。

國泰君安分析師董琦此前曾發(fā)報告提出，恒大事件大背景是2020年以來房地產(chǎn)調(diào)控帶來的房企融資渠道收窄，融資規(guī)模持續(xù)下降，疊加企業(yè)銷售回款減少，流動性缺口較大。但是，從企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營能力以及債務結構和存量來看，恒大此次危機有其自身根源。

經(jīng)營戰(zhàn)略方面，首先，多元化的問題。多元化的業(yè)務沒有給恒大帶來健康的現(xiàn)金流，大部分業(yè)務都處于虧損狀態(tài)。其次，擴張過于激進。

實際上，由于業(yè)務激進擴張，截至目前，恒大負債約2萬億。

經(jīng)營能力方面，周轉速度的問題，高負債率和高周轉天數(shù)造成巨大的現(xiàn)金流和負債壓力。其次，去化能力的問題，促銷效果持續(xù)下降，常規(guī)銷售能力無法應對自身的高庫存難題。

債務結構和存量方面，恒大集團“三道紅線”全部“踩線”，財務風險很高、償債壓力很大，且面臨巨大的現(xiàn)金流壓力。

自恒大事件爆發(fā)以來，業(yè)內(nèi)對上述問題十分關注，而對于恒大可能出現(xiàn)的境內(nèi)外債務違約也一直有所預期。

在李宗光看來，除多元化擴張造成問題之外，恒大突破底線加杠桿也是其爆發(fā)風險的一個重要原因。

“雖然’高杠桿-高周轉’是目前房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，但恒大杠桿程度之高，加杠桿手法之多，還是令人瞠目結舌。盡管表內(nèi)貸款不高，但通過信托等表外貸款、上下游供應商欠款、恒大財富高息產(chǎn)品攬儲等手段，將杠桿做到了極致。”李宗光說，近年來，恒大轉向造車，通過舉債數(shù)百億元大肆買買買，造車是極度燒錢的游戲，這或許也成為了壓垮恒大的最后一根稻草。

監(jiān)管層支持房企合理融資

恒大事件爆發(fā)之后，業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)整體融資有一定憂慮。不過，根據(jù)監(jiān)管層最新表態(tài)，房地產(chǎn)合理發(fā)債融資仍將得到支持。

央行晚間表示，短期個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開始回購境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券。

證監(jiān)會也表示，恒大集團事件屬于個案風險。當前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅守主業(yè)、經(jīng)營穩(wěn)健。下一步，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一財經(jīng)從接近監(jiān)管人士處獲悉，證監(jiān)會還支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，資金可用于出險企業(yè)項目的兼并收購，近期，已有大型優(yōu)質企業(yè)啟動相關債券發(fā)行工作。同時，將積極發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務，探索推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITS）支持保障性住房等租賃住房行業(yè)健康發(fā)展，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展轉型。

同時，金融市場也將繼續(xù)為房地產(chǎn)提供融資渠道，積極滿足房地產(chǎn)合理融資需求，促進房地產(chǎn)和金融形成良性循環(huán)。

實際上，早在10月20日，劉鶴副總理就曾在2021年金融街論壇年會上表示，“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變”。

而今年10月以來，房地產(chǎn)風險整體也呈現(xiàn)出下降趨勢。有機構首席地產(chǎn)分析師對第一財經(jīng)表示，可以看到，近期一些房企在采取自救措施，而且除債務硬約束的企業(yè)外，10月份以來房企整體債務風險是在減小的，包括陽光城、中國奧園等都在做債務重組或延展。

“能重組就是好事，說明債權人是同意解決問題的。”該分析師說。

李宗光也觀察到，恒大事件出現(xiàn)后，市場上出現(xiàn)了一些非理性的聲音，認為國家要拋棄房地產(chǎn)行業(yè)了，民營開發(fā)商要逐步被清理出去，被國資替代。

“實際上，恒大的問題更多地是個體性問題，過度冒險失敗后，應按市場經(jīng)濟原則承擔損失，付出代價。但這并不意味著對民營地產(chǎn)商的否定，只要穩(wěn)健經(jīng)營、聚焦主業(yè)，是不應過度擔心的。所謂國資趁火打劫，趁機低價取代民營資本，更是不可能的。”他分析稱，實際上，國有開發(fā)企業(yè)受到“三條紅線”限制，很難做大資產(chǎn)負債表。對于大部分國資而言，問題開發(fā)商更多是燙手山芋，而非優(yōu)質資產(chǎn)。

在他看來，對于房地產(chǎn)行業(yè)不應完全否定，或把它和實體經(jīng)濟對立起來，絕對化地看待問題。“房地產(chǎn)過去幾十年的發(fā)展，使我國人均居住面積達到40平方米，居住條件和居住環(huán)境有了質的飛躍。”他說，而且，行業(yè)上下游幾十個行業(yè)，大部分也都是實體經(jīng)濟。

銀保監(jiān)會晚間還表示，將在落實房地產(chǎn)金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產(chǎn)和建筑業(yè)的金融服務。

“現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”銀保監(jiān)會稱。