在房地產(chǎn)市場情緒低迷和前期政策偏緊的影響下，預計明年全國房地產(chǎn)活動將整體繼續(xù)走冷；但從中長期看，由于城鎮(zhèn)化趨勢不變，未來5～10年，中國對房地產(chǎn)的需求還將維持在一個平穩(wěn)、乃至較快的增長區(qū)間。

11月10日，植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平在中國宏觀經(jīng)濟論壇（CMF）上表達了上述觀點。

他認為，當前，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一系列調(diào)整是短中期的，尤其是受包括針對房企和金融機構(gòu)在內(nèi)的房地產(chǎn)金融政策的松緊度調(diào)整影響；從中長期看，房地產(chǎn)需求尚未達到漲勢逐漸觸底的階段，房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟的支撐作用依然堅挺。

從短期來看，連平稱，當前全國房地產(chǎn)市場正處于一個投資、供地、價格、成交全面走冷的階段。數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)行業(yè)景氣度明顯下行，其中三季度房地產(chǎn)新開工、銷售和投資繼上半年的強勁增長后分別同比下跌17.4%、12.5%和0.8%。

連平認為，考慮到短期內(nèi)房地產(chǎn)市場下行是一個難以改變的事實，而房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟和金融體系至關(guān)重要，且牽涉行業(yè)眾多，現(xiàn)階段，應警惕房地產(chǎn)活動走弱對宏觀經(jīng)濟帶來的風險。

“后續(xù)應持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)投資增速放緩將對整體投資和消費的帶來的波及和影響。”連平說，近兩年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重保持平穩(wěn)較高增長，截至2021年9月末，其占比已超過28％。房地產(chǎn)開放投資大幅下行，將對房地產(chǎn)市場的整體投資消費環(huán)境帶來一系列沖擊。比如，對建筑業(yè)、耐用消費品、住房金融服務以及家用電器等行業(yè)領(lǐng)域造成的負面影響。

長春市生態(tài)大街附近的一處在建樓盤（2月22日，無人機照片）。新華社。

從中期來看，連平預測，明年樓市將延續(xù)下行態(tài)勢。具體來看，在房企銷售上，通過對目前住房信貸增長情況的分析，2022年全年商品房銷售增速將較今年有所放緩，甚至可能出現(xiàn)階段性負增長。在房企拿地上，參照2011年、2014年和2018年，即房企拿地趨于謹慎的三年，2022年房企購置土地面積將較今年下降，降幅在7%左右。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資的降速會導致其對投資、消費等宏觀經(jīng)濟的多個方面拉動作用減弱。“以房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值占房地產(chǎn)投資的比例為0.53來計算，如果明年房地產(chǎn)產(chǎn)值約8.46萬億元，那么其對GDP的拉動只有0.6個百分點，貢獻率是7.3%。”連平稱。

連平認為，在短中期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)全面景氣度下行需要引起高度關(guān)注，建議相關(guān)政策從“穩(wěn)房價”“穩(wěn)地價”向“穩(wěn)預期”調(diào)整，即將“穩(wěn)預期”放在更為重要的位置上。

“在房地產(chǎn)市場治理調(diào)節(jié)的過程中，建議調(diào)控政策趨向溫和，尤其是金融領(lǐng)域的相關(guān)政策，應在風險可控的條件下，做出適當邊際放松，引導市場預期回歸平穩(wěn)。也即是說，金融機構(gòu)應該要滿足、支持優(yōu)良的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，以及居民剛性和改善性購房的需求，提供合理的金融支持。”連平稱。

之所以呼吁將房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境保持在一個相對合理的狀態(tài)，在連平看來，也是因為從中長期來看，在“房住不炒”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)還會有一個較大的發(fā)展空間和機遇期。

連平稱， 2020年，中國常住人口城鎮(zhèn)化率為63.89%，這一比例仍低于許多同等發(fā)展階段上的國家，所以未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間依然不小。與此同時，根據(jù)國家衛(wèi)健委2017年統(tǒng)計，流入地擁有住房的流動人口占比已近30％，而其余7成租房群體中，有25％人口有在流入地長期居留的意愿。這表明，隨著城鎮(zhèn)化推進、流動人口規(guī)模的擴大，在人口流入的城市地區(qū)，其住房需求會進一步增加。

“基于此，我對中國房地產(chǎn)市場的中、長期走勢持樂觀態(tài)度，至少在未來5年～10年間，中國對房地產(chǎn)的需求還將維持在平穩(wěn)、乃至較為快速的增長區(qū)間。從更長期來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國經(jīng)濟中所扮演的角色仍至關(guān)重要。未來，我們可以逐步地減少對房地產(chǎn)市場的依賴，但要真正告別對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴，依然很難。”連平稱。