6月2日，在深交所上市的首批四只公募REITs率先發(fā)布配售比例。

首鋼綠能公眾認(rèn)購配售比例最低，為1.76%，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、鹽港REIT的公眾認(rèn)購配售比例略高，分別為：2.39%、10.80%、8.80%。

該數(shù)據(jù)已刷新公募?xì)v史最低配售比例。

此前，公募的最低配售比例是2019年發(fā)行的廣發(fā)科技創(chuàng)新基金，該基金有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為3.298%，創(chuàng)下公募基金比例配售新低。

“太火爆了，有的REITs產(chǎn)品一上午就已超募十倍以上。”一位券商渠道人士稱，因為額度有限，有部分機構(gòu)也加入到了公眾投資者認(rèn)購。

REITs作為股票、債券等傳統(tǒng)金融工具之外的另一類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，雖然有強制分紅機制，但是這個分紅率并非固定，存在收益風(fēng)險及運營風(fēng)險，而且由于公募REITs剛剛開閘，二級市場可能會有非理性的行為，從而影響理性較高的機構(gòu)投資人。

因此，多位接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪的機構(gòu)人士表示，投資者投資時應(yīng)當(dāng)慎重分析基礎(chǔ)資產(chǎn)的具體情況，清晰理解風(fēng)險收益特征后再行購買。

爆款REITs的核心價值點

產(chǎn)品詢價期，最受機構(gòu)歡迎的是蛇口產(chǎn)園，整體認(rèn)購倍數(shù)為15.31倍。

資料顯示，蛇口產(chǎn)園REIT的底層資產(chǎn)包括蛇口網(wǎng)谷的萬融大廈和萬海大廈，建成于2014年，已經(jīng)營約6年時間，建筑面積分別為4.17萬平方米和5.36萬平方米。

房地產(chǎn)估值人士介紹，產(chǎn)業(yè)園類的業(yè)務(wù)，是介于第二、第三產(chǎn)業(yè)之間的2.5產(chǎn)業(yè)，是近年興起的全新概念，既有服務(wù)、貿(mào)易、結(jié)算等第三產(chǎn)業(yè)管理中心的職能，又具備獨特的研發(fā)中心、核心技術(shù)產(chǎn)品的生產(chǎn)中心和現(xiàn)代物流運行等第二產(chǎn)業(yè)運營的職能。

所以產(chǎn)業(yè)園類REITs對應(yīng)的分紅來源包括租金和資產(chǎn)的上漲，租金主要是考慮滿租率和租金高低。

博時蛇口產(chǎn)園REIT的招募說明書顯示，截至2020年底，萬融大廈與萬海大廈的出租率分別為84%與94%。

據(jù)了解，目前萬融大廈和萬海大廈項目租約期限以1-3年期為主，且租約到期時點分布較為均勻，租戶行業(yè)分布方面，兩者占比最大的均為新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，占比均超過50%。

可供分配金額方面，基金2021年和2022年的預(yù)測可分配金額分別為9134.57萬元和9267.2萬元;凈現(xiàn)金流分派率分別為4.10%和4.16%。

合一城市更新相關(guān)人士認(rèn)為，標(biāo)的資產(chǎn)進入穩(wěn)定運營期后，未來盈利水平的進一步提升，更多通過產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運營等創(chuàng)新盈利模式來實現(xiàn)，由于產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資對專業(yè)要求極高、周期普遍較長，而產(chǎn)業(yè)服務(wù)需要精細(xì)化體系化落地實施，這對于園區(qū)運營商而言仍是長期挑戰(zhàn)。

投資回報的確定性與不確定性

與債券相比，REITs雖然沒有固定的利息回報，但有強制分紅機制，但這并不意味著每年有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明認(rèn)為，REITs具有股性和債性的收益特征。

蛇口產(chǎn)園這類產(chǎn)權(quán)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs更偏股性，未來的增長性將是綜合實力的體現(xiàn)。

因此在評估此類產(chǎn)品時，在4%左右的預(yù)期分派收益率，更重要的在于其內(nèi)生性增長和外延性增長。內(nèi)生性增長包括已簽約的租金增長率，租約更新與市場可比租金，增值服務(wù)，物業(yè)改造提升，品質(zhì)及經(jīng)營面積。外延增長性包括發(fā)起人的資產(chǎn)儲備和擴募計劃，擴募的資本市場環(huán)境及可行性等。因而在市場中的表現(xiàn)更加考驗基金管理人、運營商的管理能力，預(yù)計在未來通過市場的考驗，各基金收益表現(xiàn)會出現(xiàn)比較大的差異。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者也了解到，香港睿富REITs退市就是一個典型的管理不合規(guī)事件。

香港睿富項目底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，但管理人對租金造假進行系統(tǒng)性安排。事件曝光后，該REITs被監(jiān)管處罰并退市，項目管理人和所有相關(guān)中介機構(gòu)均受到嚴(yán)厲處罰。

特許經(jīng)營權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更偏債性，其收入來源主要是車輛通行費用、固定的污水處理費及垃圾處理費，未來現(xiàn)金流相對比較穩(wěn)定固定。但是也會存在不確定因素，例如未來補貼收入、改建計劃等等。

華泰證券研究員程晨認(rèn)為特許經(jīng)營項目的資產(chǎn)增值占項目收益比重較小，市場交易較不活躍。

“公募REITs好不好，核心是看底層資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)，現(xiàn)金流是否穩(wěn)定和可以持續(xù)增長。”深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金首席投資官、紅土創(chuàng)新基金管理有限公司基礎(chǔ)設(shè)施基金投資決策委員會委員孔令藝對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，底層資產(chǎn)的評估，取決于市場的供求關(guān)系，所處行業(yè)是不是有發(fā)展前景的好行業(yè)，以及管理人和外部管理機構(gòu)的管理能力等。

中國REITs的短期與長期風(fēng)險

華南某公募人士指出，REITs年化收益率由兩個因素決定，一是底層項目的分紅情況，二是REITs上市后二級市場的交易折溢價。

“首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)質(zhì)量較好，運營模式成熟，有持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流。”上述公募基金人士透露，第一批REITs大約上報了60家，從中優(yōu)選出了9只產(chǎn)品。

雖然底層資產(chǎn)質(zhì)量過關(guān)，但由于產(chǎn)品剛開閘，公募人士擔(dān)心，二級市場會出現(xiàn)非理性行為，由于投資者不成熟，出現(xiàn)暴漲暴跌的情況，機構(gòu)投資人也會因此先進行觀望，“因此公司也一直在抓投資者教育。”

從海外經(jīng)驗來看，REITs已成為保險、年金、社保等機構(gòu)投資人的中長期投資品，在機構(gòu)的參與下，市場已經(jīng)是成熟理性。

而具體到項目上來看的，公募REITs后期的風(fēng)險主要是來自底層資產(chǎn)質(zhì)量。

比如，美國市場上一些出現(xiàn)問題REITs，主要來自兩方面，一是項目所在的行業(yè)發(fā)展沒落，二是項目自身發(fā)展及管理出問題，比如有的項目杠桿率太高，出現(xiàn)了資不抵債的情況。

對此，紅土創(chuàng)新鹽田港(000088,股吧)REIT擬任基金經(jīng)理梁策表示，除港口倉儲資產(chǎn)外，公司股東方深創(chuàng)投集團也主動投資了一批高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流資產(chǎn)，并在交通基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、清潔能源、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和數(shù)據(jù)中心等多個賽道上積極布局，儲備項目資源。

富國基金也表示，公司將著力在生態(tài)環(huán)保、低碳新能源、倉儲物流、科技園區(qū)等符合國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展趨勢的領(lǐng)域發(fā)掘優(yōu)質(zhì)的公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)，為客戶提供更多優(yōu)質(zhì)公募REITs產(chǎn)品。從中長期來看，將不斷總結(jié)實際運營過程中的經(jīng)驗教訓(xùn)，制定行之有效的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運營策略、總結(jié)科學(xué)合理的運營管理方案、提供優(yōu)質(zhì)的信息披露內(nèi)容，保障基金持有人的利益。