近日，浙系房企綠城中國(guó)披露業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收615.93億元，同比增長(zhǎng)2.1%;股東應(yīng)占利潤(rùn)24.80億元，同比增長(zhǎng)147.3%。

值得注意的是，上述公告發(fā)布后，綠城中國(guó)股價(jià)下跌14.6%。近15個(gè)交易日，公司股價(jià)下跌39.12%，市值蒸發(fā)96.85億港元。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，綠城中國(guó)2019年的業(yè)績(jī)報(bào)告，總體來(lái)看是低于市場(chǎng)預(yù)期的。雖然規(guī)模已經(jīng)比較大了，但增速?zèng)]有以往那么高，說(shuō)明其受到市場(chǎng)調(diào)控、信貸收緊等因素的影響。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦則認(rèn)為，不排除房企在諸多嚴(yán)控政策和市場(chǎng)利空情況下，有意集體調(diào)低業(yè)績(jī)，給后續(xù)增長(zhǎng)留空間。

對(duì)于港股地產(chǎn)板塊近期普遍下跌，綠城股價(jià)跌幅靠前，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，一方面與綠城較低的凈利率所體現(xiàn)出來(lái)的盈利能力較差有關(guān)，另一方面也與大盤下挫及市場(chǎng)信心不足有關(guān)。

實(shí)際上，除了營(yíng)收增長(zhǎng)緩慢，綠城凈利潤(rùn)的高增長(zhǎng)也是基于其2018年凈利大幅下跌。市場(chǎng)更為關(guān)心的另一個(gè)問(wèn)題是，綠城中國(guó)在凈利潤(rùn)率處于低位、股本回報(bào)率接近同業(yè)最低的情況下，其永續(xù)債增加至212億元，或?qū)麧?rùn)產(chǎn)生進(jìn)一步吞噬。

一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，現(xiàn)在很多項(xiàng)目都不敢細(xì)算利潤(rùn)，好多都是掙扎在盈虧線上。若項(xiàng)目普遍虧損的話，是非常可怕的。而綠城中國(guó)這時(shí)候選擇沖規(guī)模，“看不懂”。

時(shí)間財(cái)經(jīng)致電綠城中國(guó)方面，截至發(fā)稿時(shí)間，暫未獲得回復(fù)。

凈利潤(rùn)增147%

綠城中國(guó)官網(wǎng)介紹，公司1995年1月成立于杭州，2006年7月在香港聯(lián)交所整體上市，2014年12月，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司與綠城中國(guó)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，目前已是綠城中國(guó)第一大股東。

目前，綠城中國(guó)擁有員工1萬(wàn)余人、成員企業(yè)300余家，年合同銷售額超過(guò)2000億元，總資產(chǎn)規(guī)模超3000億元。綠城中國(guó)在《2019年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP200》中排名第11。

此次2019年財(cái)報(bào)，綠城中國(guó)歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)147%成為最大亮點(diǎn)，但或是因?yàn)?018年基數(shù)太低，其2019年的歸母凈利潤(rùn)24.8億元僅比2017年的21.9億元略高一點(diǎn)。

整體來(lái)看，綠城中國(guó)近些年歸母凈利潤(rùn)均出現(xiàn)較大波動(dòng)。柏文喜表示，這可能和綠城的項(xiàng)目結(jié)算周期不均衡有關(guān)，同時(shí)也和綠城核心團(tuán)隊(duì)來(lái)自央企，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更為誠(chéng)實(shí)、未進(jìn)行相關(guān)調(diào)節(jié)有關(guān)。

盈利方面，2019年，綠城中國(guó)的毛利潤(rùn)率為25.4%，雖然較2018年上升2.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于50家具有代表性的A+H股上市房企32.61%的平均毛利潤(rùn)率(來(lái)自億翰智庫(kù)數(shù)據(jù))。此外，綠城中國(guó)2019年凈利潤(rùn)率約為6.39%，較2018年的3.94%大幅上升，但克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，172家上市房企的加權(quán)平均凈利率和凈利率中位數(shù)分別為14.0%、12.2%。

值得注意的是，億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止2019年6月30日，綠城中國(guó)永續(xù)債存量為185.7億元，僅次于中國(guó)中鐵。截至2019年末，綠城中國(guó)的永續(xù)債進(jìn)一步增長(zhǎng)至212.29億元，其利息高達(dá)12.86億元，占到2019年歸母凈利潤(rùn)24.80億元的近一半。

柏文喜表示，雖然永續(xù)債對(duì)于降低企業(yè)負(fù)債率有明顯作用，但較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)綠城中國(guó)本來(lái)就偏低的凈利潤(rùn)率空間是一種侵蝕。加上永續(xù)債利率跨期跳漲的機(jī)制，對(duì)于綠城的盈利能力更是構(gòu)成一定壓力。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)稱，綠城中國(guó)凈利潤(rùn)率偏低，是因其做中高端產(chǎn)品較多，拿地和建安成本比較高，受限價(jià)政策的影響更大。

綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|表示，“去年就曾說(shuō)過(guò)，今年我們的利潤(rùn)不會(huì)很好，意思是不會(huì)像大家想象中的那么好，但是在管理層預(yù)期的范圍中。而2018年減值撥備17.35億元、2019年13.76億元，都是為了解決老問(wèn)題。”

高盛3月24日發(fā)布報(bào)告稱，下調(diào)綠城中國(guó)目標(biāo)價(jià)8.5%，由11.8港元至10.8港元，維持“中性”評(píng)級(jí)。該行稱，綠城中國(guó)3年前收購(gòu)的低利潤(rùn)項(xiàng)目及資產(chǎn)減值的歷史負(fù)擔(dān)在短期內(nèi)難以消除，而且也沒(méi)有快速或簡(jiǎn)單的方法可以提升營(yíng)運(yùn)效率，故兩者對(duì)其盈利能力改善構(gòu)成壓力。因此，公司盈利增長(zhǎng)狀況仍遜于較強(qiáng)的同業(yè)，股本回報(bào)率也接近同業(yè)中最低。

張亞?wèn)|還說(shuō)，“在2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，有人問(wèn)我，‘最痛苦的是什么’，我說(shuō)，‘是改變不了過(guò)去’。綠城在2017年之前拿的地，2017年后開始限價(jià)，限價(jià)下，微虧的項(xiàng)目，會(huì)變成巨虧，這是沒(méi)有辦法的事情，為了解決歷史遺留問(wèn)題才進(jìn)行的減值撥備。”張亞?wèn)|還表示，大部分問(wèn)題已經(jīng)得到解決，新出現(xiàn)的問(wèn)題幾乎沒(méi)有。

實(shí)際上，在拿地方面，綠城中國(guó)似乎愈發(fā)激進(jìn)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，綠城新增土地價(jià)值312.8億元、貨值585.6億元，位居TOP100房企首位。

據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，綠城中國(guó)2020年所拿地塊的平均溢價(jià)率為23%，地貨比約為0.7。在當(dāng)前的限價(jià)環(huán)境下，其較高的拿地成本將對(duì)未來(lái)的盈利空間帶來(lái)一定壓力。舉例而言，綠城2020年2月18日在北京通州區(qū)所拿地塊溢價(jià)率高達(dá)49.78%，創(chuàng)兩年新高，可售住宅部分成交樓面價(jià)達(dá)30806元/平方米，而周邊平均房?jī)r(jià)約50000元/平方米，未來(lái)盈利空間有限。

美元債大跌

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖曾公開表示，地產(chǎn)股股價(jià)的下跌與近期地產(chǎn)境外美元債暴跌息息相關(guān)。由于美元流動(dòng)性危機(jī)，境外投資人拋售地產(chǎn)境外美元債回籠資金，從而會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)公司償債能力與資金鏈的擔(dān)憂。

安信證券有研報(bào)顯示，美元地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格暴跌主要集中于BB+、BB、BB-、B+(標(biāo)普評(píng)級(jí))的“投機(jī)級(jí)”品種，3月初以來(lái)，因價(jià)格暴跌導(dǎo)致其收益率猛增，上述評(píng)級(jí)的美元地產(chǎn)債到期收益率平均上行431至740BP。從個(gè)券來(lái)看，恒大、中駿、正榮、綠城、龍光、佳兆業(yè)等收益率上行幅度最大，存續(xù)個(gè)券平均上行幅度均在700BP以上。

時(shí)間財(cái)經(jīng)查閱發(fā)現(xiàn)，綠城中國(guó)的美元債Greentown8.12502/08/99價(jià)格從約105跌至90，收益率從5.271%漲至14.162%，增長(zhǎng)889BP。其Greentown1012/28/99價(jià)格從最高點(diǎn)107.319，降至90.444，收益率從5.556%漲至16.389%，增幅達(dá)1083BP。

柏文喜稱，美元地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格普遍斷崖式下跌，將會(huì)影響此類美元債的后續(xù)發(fā)行和交易，必然會(huì)對(duì)房企運(yùn)用此類融資工具帶來(lái)不利影響，甚至?xí)|發(fā)提前贖回的風(fēng)險(xiǎn)，加大房企的現(xiàn)金流壓力。

安信證券上述研報(bào)還顯示，2020年美元債到期金額靠前的房企也包括綠城中國(guó)，其一季度美元債發(fā)行量占全年美元債到期金額的0%，全年尚有凈融資缺口78.2億元，是凈融資缺口最大的房企之一。

柏文喜認(rèn)為，綠城中國(guó)2020年美元債到期金額靠前，凈融資缺口較大，自然會(huì)給公司帶來(lái)一定償債壓力。但是以綠城中國(guó)目前的體量，以及中交作為實(shí)際控制人的信用背書，化解這一壓力問(wèn)題不大。(北京時(shí)間財(cái)經(jīng)陳世愛(ài))