近日，綠城中國拆分旗下代建業(yè)務(wù)上市的公告正式發(fā)布。招股書一披露，綠城管理“代建之王”的稱號不脛而走。按照2016-2018年累計(jì)訂約總建筑面積計(jì)算，公司是中國房地產(chǎn)行業(yè)最大的代建公司。

盡管如此，綠城管理2017年、2018年?duì)I業(yè)收入僅占綠城中國的2.41%、2.45%。截止2019年9月綠城管理的服務(wù)營業(yè)收入約為15億元，相當(dāng)于一家中型物業(yè)公司。另一方面新浪財(cái)經(jīng)注意到，近兩年綠城管理的發(fā)展一直在以低毛利換取規(guī)模，未來公司在營收擴(kuò)大的同時(shí)毛利率或?qū)⑦M(jìn)一步下降。

此外招股書坦言，新冠肺炎疫情已導(dǎo)致在建或待建的代建項(xiàng)目暫停、人力及原材料短缺;代建項(xiàng)目的建設(shè)、出售及交付延遲;營運(yùn)成本及開支增加，項(xiàng)目擁有人的現(xiàn)金流量同步增壓;2020年一季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)或受影響。

營收僅占綠城中國的2.4% 行業(yè)規(guī)模較小

綠城管理成立于2010年，根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，按2016年至2018年累計(jì)已訂約總建筑面積、2018年新訂約總建筑面積及2018年總收入計(jì)，公司是中國房地產(chǎn)市場最大的代建公司。

尤其是在2018年，(自行及透過與業(yè)務(wù)伙伴合作經(jīng)營)公司擁有106個(gè)新訂約項(xiàng)目，新訂約總建筑面積約為22.4百萬平方米，占中國代建市場的市場份額達(dá)41.1%，根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，規(guī)模為市場第二的兩倍以上。

代建業(yè)務(wù)，通常由傳統(tǒng)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，有三種服務(wù)模式：(1)代建費(fèi)用模式，即代建公司收取管理費(fèi)用以管理物業(yè)開發(fā);(2)資本投資回報(bào)及代建費(fèi)用綜合模式，即公司就項(xiàng)目進(jìn)行小額資本投資，同時(shí)提供代建服務(wù)以換取管理費(fèi);(3)房地產(chǎn)基金模式。

綠城管理屬于第一種收取代建費(fèi)用模式，萬科的代建業(yè)務(wù)則屬于第二種進(jìn)行小額投資的模式，兩家均屬于代建行業(yè)發(fā)展較早的企業(yè)。相對于房地產(chǎn)開發(fā)商，代建業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)運(yùn)營，主要的支出就是人員成本。大多數(shù)參與其中的房企也僅僅是將其作為補(bǔ)充業(yè)務(wù)營運(yùn)。

根據(jù)中指院研究報(bào)告，近幾年代建行業(yè)盡管發(fā)展急速，但整體規(guī)模仍相對較小。自2016年至2018年，代建行業(yè)的收入及凈利潤的復(fù)合年增長率分別為38.3%及41.5%。2018年，主要代建公司的收入達(dá)73億元，產(chǎn)生凈利潤18億元。并且前十大代建公司占據(jù)了約9成的市場份額，行業(yè)高度集中。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的資料，2018 年中國大型代建公司承接項(xiàng)目已訂約總建筑面積合共約為208.1百萬平方米，其中72 .9%及84 .8%由2018年代建行業(yè)前五大及前十大的公司代建。

具體到綠城管理來看，2016-2018年的累計(jì)訂約面積占市場份額34.6%，排在市場一位。單看2018年數(shù)據(jù)，公司管理面積的市場份額為41.4%，排在第二位的A公司市場份額為17.6%，前五大企業(yè)占比72.8%，似乎呈一家獨(dú)大的局面。

實(shí)則不然，以2018年的收入來計(jì)算，綠城管理的市場份額占比下降到20.4%，公司A的市場份額約為17.4%，前五大企業(yè)收入占比71.2%。這說明綠城管理增面積不增收的現(xiàn)象比較明顯。

而得益于分拆成立時(shí)間較早(2016年8月)，綠城管理大部分業(yè)務(wù)其實(shí)并不來源于綠城中國。截至2018年、2019年末及2019年9月由母集團(tuán)投標(biāo)并分派給公司的39個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的收入分別為38.61百萬元、35.63百萬元、26.80百萬元，相對逾10億元營收來說占比較小。

反過來，代建業(yè)務(wù)的體量相對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言確實(shí)很小。2017年、2018年綠城管理實(shí)現(xiàn)營收10.2億元、14.8億元，同期占綠城中國營收比例約為2.41%、2.45%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著近兩年物業(yè)上市潮火熱，此次綠城中國拆分代建業(yè)務(wù)上市，或?qū)㈤_啟房企另一個(gè)資本故事。但與物業(yè)具備母公司資源的想象空間不同，受制于行業(yè)規(guī)模，綠城管理或難以得到資本市場的追捧。

根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，2018 年中國有24間大型代建公司，代建行業(yè)仍處于初期發(fā)展階段。預(yù)計(jì)未來五年中國代建市場于新訂約總建筑面積方面將以23 .5%的復(fù)合年增長率繼續(xù)增長，在2023年達(dá)到1.5億平方米。

從政府代建到合營模式 毛利率或?qū)⒗^續(xù)下滑

從前文的分析可知，綠城管理存在增面積不增收的現(xiàn)象。新浪財(cái)經(jīng)進(jìn)一步分析公司總建筑面積構(gòu)成，發(fā)現(xiàn)“代建之王”暗含隱情。

截止2019年9月，公司代建總建筑面積為68.5百萬平方米，其中商業(yè)代建38.15百萬平方米、政府代建30.3百萬平方面，兩種代建項(xiàng)目面積相當(dāng)。進(jìn)一步細(xì)分，二者的差別開始顯現(xiàn)。

按照已建、在建、代建分類的面積分別為4.7百萬平方米、33.8百萬平方米、30百萬平方米。從下圖可知，已建項(xiàng)目中大部分為商業(yè)代建;在建項(xiàng)目中政府代建19.5百萬平方米略高于商業(yè)代建的14.2百萬平方米;待建項(xiàng)目中政府代建又突然大幅減少，低于商業(yè)代建約9.7百萬平方米。

公司表示，截止2017年、2018年末及2019年9月，新訂約代建項(xiàng)目分別為43、106及59個(gè)，其新訂約總建筑面積分別達(dá)致10 .6百萬平方米、22 .4百萬平方米及14 .5百萬平方米。

新訂約代建項(xiàng)目及新訂約總建筑面積的增長放緩，主要是由于加強(qiáng)了對政府代建業(yè)務(wù)的項(xiàng)目篩選，以優(yōu)先選擇潛在的項(xiàng)目盈利能力及非經(jīng)濟(jì)價(jià)值(例如品牌認(rèn)可及促銷)為目標(biāo)，因此期內(nèi)放棄了多次機(jī)會。

究其原因，政府代建毛利率低是根本。2017-2018年，政府代建毛利率為38%、30%，商業(yè)代建毛利率為61%、55.7%，二者相差20%~30%。直到2019年9月政府代建毛利率提高到40.9%。

值得注意的是，剔除政府代建的部分，商業(yè)代建毛利率也在持續(xù)走低。這就不得不提到另外一個(gè)影響毛利率走低的因素——業(yè)務(wù)合作伙伴。綠城服務(wù)代建業(yè)務(wù)分為兩種運(yùn)營模式，自行營運(yùn)及與業(yè)務(wù)伙伴合作。

報(bào)告期內(nèi)與業(yè)務(wù)伙伴合作的毛利率分別為50.4%、29.8%、28.5%、22.3%，尤其是2018年下降了約20個(gè)百分點(diǎn)。而綠城管理商業(yè)代建業(yè)務(wù)近幾年選擇合作運(yùn)營的方式居多，分別為1.9百萬平方米、7.6百萬平方米、15百萬平方米，增張呈幾何倍數(shù)。

綠城管理在經(jīng)歷過依靠政府代建項(xiàng)目擴(kuò)規(guī)模，目前又走向了合作營運(yùn)的道路。兩重因素疊加之下，綜合毛利率由2017年的56.8%降低到2019年9月的44.9%。綠城管理表示未來可能繼續(xù)透過與業(yè)務(wù)伙伴合作營運(yùn)商業(yè)代建業(yè)務(wù)。未來隨著收入的增長，毛利率或進(jìn)一步下降。

2019年9月30日，綠城管理與合營公司伙伴共同成立17間合營公司。報(bào)告期內(nèi)公司透過與業(yè)務(wù)伙伴合作自商業(yè)代建分別產(chǎn)生收入119.9百萬元、382.8百萬元、277.1百萬元及483 .9百萬元，占總收入11.8%、25.8%、24.6%及32.0%。于同期產(chǎn)生服務(wù)成本分別占銷售成本的7 .4%、21.1%、22%及33.1%，主要為支付給代建業(yè)務(wù)伙伴的管理費(fèi)。

值得注意的是，這些合營公司綠城管理雖然持有51%的股權(quán)但并無決策控制權(quán)，未納入公司財(cái)務(wù)報(bào)表。一方面綠城管理實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的同時(shí)，分占合營公司業(yè)績分別為虧損8.7百萬元、虧損27.4百萬元、虧損12.5百萬元及虧損7.3百萬元。

另一方面，得益于剝離的較早，綠城管理為此次上市做足了準(zhǔn)備。2016年重組時(shí)已經(jīng)把養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)及城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入控股母公司綠城建設(shè)管理名下。截止2019年9月，公司仍準(zhǔn)備出售全部的景觀建設(shè)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)截止報(bào)告期末虧損1789萬元。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，公司短期借款與存貨為0，同期公司賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約有8.6億元。但股東權(quán)益回報(bào)率報(bào)告期內(nèi)(2017-2019年9月)不斷下降，分別為61.4%、50.3%、32.4%，同期持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)凈利率為25.2%、24.5%、19.6%。