盡管業(yè)績(jī)有所提升，但綠城管理的毛利率表現(xiàn)卻不容樂觀。據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，投資減少、庫(kù)存高企、利潤(rùn)下滑及地區(qū)差異化加劇的影響日益加深，越來(lái)越多房地產(chǎn)開發(fā)商開始向輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。在這其中，側(cè)重于以房地產(chǎn)開發(fā)商品牌、專業(yè)知識(shí)及專業(yè)管理能力為基礎(chǔ)的代建業(yè)務(wù)，逐漸引起了業(yè)界關(guān)注。2010年至2018年，中國(guó)代建市場(chǎng)新訂約項(xiàng)目的總建筑面積復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)25.1%。

來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告亦顯示，2016年至2018年，中國(guó)代建行業(yè)的收入及凈利潤(rùn)亦增長(zhǎng)迅速，2017及2018年的復(fù)合年增長(zhǎng)率分別為38.3%及41.5%。該報(bào)告預(yù)計(jì)，未來(lái)五年中國(guó)代建市場(chǎng)于新訂約總建筑面積方面將以23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率繼續(xù)增長(zhǎng)。

近期，在代建領(lǐng)域占有一席之地的綠城中國(guó)旗下綠城管理控股有限公司(下稱綠城管理)向港交所遞交了招股書。

據(jù)招股書顯示，綠城管理于2010年成立，為中國(guó)首家輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的代建公司。截至2019年9月30日，綠城管理(自行及透過與業(yè)務(wù)伙伴合作)于中國(guó)25個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的84座城市及于柬埔寨一座城市擁有262個(gè)代建項(xiàng)目，管理總建筑面積為6850萬(wàn)平方米。

《投資時(shí)報(bào)》研究員查閱該公司招股書注意到，近年來(lái)，綠城管理業(yè)績(jī)有所提升，但其毛利率表現(xiàn)卻不容樂觀。據(jù)招股書顯示，2017年、2018年及2018年前三季度及2019年前三個(gè)季度(下稱報(bào)告期)，該公司毛利率呈現(xiàn)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。此外，其代建行業(yè)地位亦可能遭遇挑戰(zhàn)。

毛利率持續(xù)下滑

綠城管理的收入主要來(lái)自商業(yè)代建、政府代建和其他業(yè)務(wù)三大業(yè)務(wù)。據(jù)招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司收入分別為人民幣(下同)10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，同期持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所得利潤(rùn)分別為2.56億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元，同比均錄得增長(zhǎng)。

不過,在業(yè)績(jī)提升的同時(shí)，綠城管理的毛利率表現(xiàn)并不樂觀。招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司毛利率呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，分別為56.8%、50.2%、53.8%及44.9%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，綠城管理毛利率主要受其商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率影響。招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)綠城管理的最大業(yè)務(wù)分部為商業(yè)代建業(yè)務(wù)，各期收入占公司總收入的比例分別為79.4%、77.3%、79.5%及72.6%。正是由于占比過高，導(dǎo)致該部分業(yè)務(wù)因合作運(yùn)營(yíng)降低毛利率后，也對(duì)公司整體毛利率造成不小影響。

在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，想要不斷拓展市場(chǎng)份額，光憑一己之力顯然不夠。因此自2016年第四季度以來(lái)，為有效擴(kuò)展公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，綠城管理開始通過成立合營(yíng)公司的方式，開展商業(yè)代建業(yè)務(wù)。

不過，這導(dǎo)致綠城管理的商業(yè)代建業(yè)務(wù)毛利率卻呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。招股書顯示，報(bào)告期內(nèi)綠城管理的商業(yè)代建業(yè)務(wù)的毛利率分別為61.4%、55.7%、57.2%及47.6%。

究其原因，綠城管理認(rèn)為，這主要是由于透過與業(yè)務(wù)伙伴合作快速發(fā)展，公司須支付該等合作業(yè)務(wù)伙伴若干比例的管理費(fèi)。報(bào)告期內(nèi)，其服務(wù)成本分別為7540萬(wàn)元、3.12億元、2.49億元及5億元，分別占公司來(lái)自商業(yè)代建收入的9.4%、27.3%、27.7%及45.6%

綠城管理進(jìn)一步表示，由于公司可能繼續(xù)透過與業(yè)務(wù)伙伴合作營(yíng)運(yùn)商業(yè)代建業(yè)務(wù)，未來(lái)整體毛利率仍將會(huì)受到該業(yè)務(wù)的影響。

合營(yíng)公司盈利還需等待

比綠城管理毛利率下滑更慘的，是合營(yíng)公司長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。

據(jù)招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理與15間合營(yíng)公司及一間第三方公司合作經(jīng)營(yíng)商業(yè)代建業(yè)務(wù)。報(bào)告期內(nèi)，綠城管理透過與業(yè)務(wù)伙伴合作的商業(yè)代建分別產(chǎn)生1.19億元、3.83億元、2.77億元及4.84億元收入，占總收入的比例為11.8%、25.8%、24.6%及32.0%。

不過，《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，報(bào)告期內(nèi)，綠城管理分占合營(yíng)公司的業(yè)績(jī)分別虧損870萬(wàn)元、虧損2740萬(wàn)元、虧損1250萬(wàn)元及虧損730萬(wàn)元。

對(duì)此，綠城管理表示，報(bào)告期內(nèi)合營(yíng)公司產(chǎn)生虧損凈額主要是由于這些公司當(dāng)時(shí)處于擴(kuò)大其業(yè)務(wù)的階段。另一方面，綠城管理還認(rèn)為，由于合營(yíng)公司通常僅收取若干比例的管理費(fèi)，但同時(shí)還需承擔(dān)項(xiàng)目的絕大多數(shù)成本(主要為員工成本)，故此，合營(yíng)公司一般需要相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間取得利潤(rùn)。

綠城管理各條線業(yè)務(wù)毛利率

數(shù)據(jù)來(lái)源：公司招股書

代建行業(yè)地位遭遇挑戰(zhàn)?

我國(guó)代建行業(yè)具有高度市場(chǎng)集中性。據(jù)綠城管理招股書顯示，按主要代建公司自2010年至2018年累計(jì)已訂約總建筑面積合計(jì)，前五大公司共擁有超過72.9%的市場(chǎng)份額。而根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，2018年，主要代建公司的累計(jì)已訂約總建筑面積為2.08億平方米，其中前十大公司占累計(jì)已訂約總建筑面積的比例高達(dá)84.8%。

《投資時(shí)報(bào)》研究員注意到，在2018年前五大代建公司新訂約總建筑面積，及同年以收入計(jì)前五大代建公司市場(chǎng)份額的排名中，綠城管理均排在首位。不過招股書顯示，2018年綠城管理新訂約總建筑面積的市場(chǎng)份額為41.1%，而同期收入的市場(chǎng)份額則為20.4%。

為何2018年公司新訂約建筑面積與同期收入的市場(chǎng)份額差距較大?

《投資時(shí)報(bào)》研究員嘗試聯(lián)系綠城管理相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

通常來(lái)講，市場(chǎng)集中度越高，說明大企業(yè)的市場(chǎng)支配能力越強(qiáng)，則企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)程度就越低。不過，隨著越來(lái)越多代建企業(yè)加入，綠城管理于行業(yè)間的地位是否會(huì)隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇而改變?

或許綠城管理也意識(shí)到代建行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的狀況。其在招股書中表示，公司的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能擁有更豐富的財(cái)務(wù)、技術(shù)及其他資源、更高的品牌知名度及更廣大的客戶群，且該等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或能將更多資源用于開發(fā)、推廣及銷售其服務(wù)及解決方案。若不能更迅速或有效地回應(yīng)客戶偏好的改變，或有新的市場(chǎng)參與者帶來(lái)更激烈的競(jìng)爭(zhēng)，公司的業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)受到不利影響。