蛋殼公寓爆雷，自如或深感唇亡齒寒，正在積極求生以減少余震波及。

在蛋殼公寓爆雷風(fēng)波愈演愈烈之際，自如拋出名為“暖冬守護(hù)”的計劃，針對蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項扶持。而自如此舉也被市場解讀為自如借此擴大規(guī)模、抄底蛋殼的“優(yōu)質(zhì)遺產(chǎn)”——優(yōu)質(zhì)房源與用戶。

同時，自如自身也并不太平，維權(quán)風(fēng)波不斷。《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系自如方面，一直未收到回復(fù)。

暖冬計劃疑“抄底”蛋殼資產(chǎn)

因蛋殼公寓爆雷事件，引發(fā)廣大網(wǎng)友對長租公寓行業(yè)的熱議與普遍擔(dān)憂。在蛋殼公寓一地雞毛未收場的情況下，作為長租公寓行業(yè)的知名品牌企業(yè)，自如在行業(yè)壓力里面前“出手”。

12月4日，自如在其App發(fā)布名為“暖冬守護(hù)”的計劃，針對蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項扶持。根據(jù)“暖冬計劃”，業(yè)主和租客在與蛋殼公寓解約后，可選擇與自如重新簽約。租客未來一年內(nèi)按原價可在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住，并最高減免一個月房租。業(yè)主將房屋委托給自如后，自如免收業(yè)主未來一年的托管服務(wù)費，并照常提供相關(guān)服務(wù)。

自如的暖冬計劃看似雪中送炭，實際上仍有先行條件，即租金貸遺留問題得以解決后方能實施。IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對《投資者網(wǎng)》表示，“自如的暖冬計劃實施過程中有前提條件，即業(yè)主與租客之間的租金貸問題。租金貸資金已被蛋殼使用，若業(yè)主與租客的矛盾不解決，自如難以介入。租金貸問題使業(yè)主收不到房租，而租客無重復(fù)交租的義務(wù)。在得不到業(yè)主轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)租約、租客交付租金的情況下，自如不會替蛋殼承擔(dān)雙方的損失。”

在一些業(yè)內(nèi)人士看來，自如發(fā)布暖冬計劃，背后也有自己的“小算盤”。在柏文喜看來，自如的暖冬計劃，在很大程度上只是道義層面上的，在實際的執(zhí)行過程中，若不能落實這個前提條件，自如無法達(dá)成暖冬計劃。實際上，此舉就成為了自如品牌的宣傳，換言之，此舉疑似在蹭蛋殼公寓爆雷事件的流量與熱度。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，蛋殼公寓與自如均屬于改造裝修為最大成本的長租公寓企業(yè)，自如此舉攫取了蛋殼公寓已經(jīng)改造好的房源和客戶，節(jié)省了大量資金成本與時間。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則告訴《投資者網(wǎng)》：“自如發(fā)布暖冬計劃，一方面通過此舉可以提前鎖定優(yōu)質(zhì)的房源與客戶，另一方面為自己進(jìn)一步擴張做準(zhǔn)備與鋪墊，不排除自如接盤蛋殼公寓的可能性。”

自如維權(quán)風(fēng)波不斷

公開資料顯示，自如作為提供租房產(chǎn)品及服務(wù)的O2O互聯(lián)網(wǎng)品牌，旗下現(xiàn)擁有自如友家、自如整租、自如寓、自如驛、自如民宿及業(yè)主直租六大產(chǎn)品線。自如還提供包括保潔、家修、搬家及自如優(yōu)品多項服務(wù)。

長租公寓行業(yè)雷聲不斷，自如自身或許也面臨著經(jīng)營壓力，今年不時傳出自如強制房東降租的消息。

近期，多名房東前往自如北京總部維權(quán)，就合同解約事件要求賠償。有業(yè)主表示：“從6月份起自如就開始電話騷擾，短信騷擾。要求房東要么降租，要么解約。”“自如單方面要求業(yè)主解約，還要求業(yè)主賠償前期的裝修費用。”

自如方面對此公開表示，“所有遭受解約影響的租客都會友好協(xié)商，對于符合合同支持的業(yè)主，將會賠付違約金。”對于解約的業(yè)主，自如將根據(jù)合同約定，賠償業(yè)主兩個月房租，終止合作關(guān)系。合同條款中涉及的裝修成本折舊費用，如果金額高于兩個月房租，按最高兩個月房租進(jìn)行結(jié)算。也就是說，業(yè)主無需向自如額外支付費用，但解約后的違約金和裝修賠付款仍然將兩兩相抵。

或許，自如要求業(yè)主降租最后導(dǎo)致解除房源合約并不在少數(shù)。自如方面未公布該數(shù)據(jù)，但此舉無疑是斷臂求生，會對自如品牌造成負(fù)面影響。而受今年新冠疫情影響，自如也遭受了巨大損失。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，期間自如管理的100萬間房源，平均多空置15天，企業(yè)直接損失預(yù)計超過6億元。

事實上，自如的維權(quán)事件并不少見。今年9月，因為自如的失誤，把中水接入到租戶正常用水的系統(tǒng)，導(dǎo)致租戶在不知情的情況下飲用了長達(dá)半年的中水。此外，還出現(xiàn)過自如出租裝修房甲醛超標(biāo)、自如出租房內(nèi)現(xiàn)攝像頭等維權(quán)事件。

企查查信息顯示，2017年至今，自如的主體公司——北京自如生活企業(yè)管理有限公司的行政處罰信息高達(dá)109條，處罰事由主要涉及違反了《商品房屋租賃管理辦法》、經(jīng)營業(yè)務(wù)違反出租房屋限制條件等。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“相關(guān)長租公寓企業(yè)需要積極研究品牌的推廣和業(yè)務(wù)的優(yōu)化，真正做到穩(wěn)健的運行和發(fā)展。”

暫停部分租金貸業(yè)務(wù)影響規(guī)模

由蛋殼公寓爆雷事件，也再次引發(fā)市場對長租公寓行業(yè)“租金貸”模式的拷問，自如也于近期叫停了部分租金貸業(yè)務(wù)。

12月2日，自如APP的服務(wù)助手消息提示，簽約海燕計劃付款方式中，自如分期、輕松付于11月27日暫停使用，已簽海燕用戶不受影響，仍可正常還款。

自如暫停部分租金貸業(yè)務(wù)，或是受政策因素影響。今年11月，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布緊急通知，重點強調(diào)租金收取方式不得“高進(jìn)低出”、“長收短付”，同時不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”，以切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。

實際上，住建部等六部門早在2019年12月25日印發(fā)的指導(dǎo)意見中指出，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%。

根據(jù)自如此前披露的數(shù)據(jù)，截至2019年底，自如手中的房間數(shù)量超過100萬間，是蛋殼公寓的2.5倍。即使按30%的租金貸比例計算，其使用了貸款的房間數(shù)量也高達(dá)30萬間，按整個房間平均月租2500元計算，年租金3萬元，再加上10%的服務(wù)費，自如租金貸的規(guī)?；蚋哌_(dá)100億元。

雖然自如官方曾數(shù)次聲明，其租金貸比例低于監(jiān)管要求的30%，但自如過去幾年并未披露任何相關(guān)數(shù)據(jù)。對照來看，財報數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓的租金貸比例極大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租戶比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的貸款金額高達(dá)數(shù)十億元。自如是否也面臨著存在依賴“租金貸”做大規(guī)模的風(fēng)險，值得警惕。

近兩年，長租公寓行業(yè)從租售并舉開始，各大企業(yè)均在跑馬圈地，但也不免雷聲陣陣。從已爆雷的長租公寓企業(yè)來看，租金貸、“高進(jìn)低出”、“長收短付”等經(jīng)營模式成為“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2017年至今，媒體公開的陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛及跑路的長租公寓企業(yè)超過200家。即使是已上市的長租公寓企業(yè)表現(xiàn)也并不理想，如青客、蛋殼公寓，近三年來的業(yè)績均處于虧損狀態(tài)。最新數(shù)據(jù)顯示，相較于蛋殼97%的資產(chǎn)負(fù)債率，青客高達(dá)157%的資產(chǎn)負(fù)債率也已暴露了其資不抵債的現(xiàn)狀。

長租公寓本身應(yīng)該是二房東模式，靠租金差來賺錢盈利與維持運營的模式。租金貸的出現(xiàn)，使企業(yè)加大財務(wù)杠桿，快速占據(jù)市場份額。然而沖擊市場規(guī)模的過程中，“高收低租”、“長收短付”使得企業(yè)出現(xiàn)負(fù)的現(xiàn)金流。對長租公寓企業(yè)而言，杠桿越高，風(fēng)險越大。

柏文喜分析認(rèn)為：“自如叫停租金貸，杠桿力度減小，短期內(nèi)會影響其部分投資與市場份額的競爭，但是有利于競爭回歸二房東模式，財務(wù)回歸穩(wěn)健運營，有利其長期穩(wěn)健發(fā)展。”

張大偉表示，“賺取租金差價與挪用資金池是當(dāng)下市場上所謂的長租公寓兩大特征。金融化的長租公寓模式，把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資者。”

嚴(yán)躍進(jìn)則對此表示，“要防范長租公寓領(lǐng)域金融化的傾向，對于長租公寓的一些違規(guī)資金來源或不穩(wěn)定資金來源需要查處，同時防范此類資金挪用，即所謂資金池的資金沒有流入日常經(jīng)營中，而用于收購。”