“這是暴雷前的瘋狂嗎?”面對蛋殼公寓(NYSE:DNK)直線暴漲的股價走勢，有投資者不禁感慨。

截至美股周三收盤，蛋殼公寓股價報收4.57美元，兩日累計漲幅超230%，總市值8.36億美元。另一邊，在北京、上海、杭州等多個城市，蛋殼持續(xù)遭到房東、租客維權(quán)，危機難以化解。

股市的瘋狂源自蛋殼或被接盤的消息。據(jù)悉，受北京市相關(guān)部門邀約，多家長租公寓參與商談接手蛋殼事宜，我愛我家(000560)更是被傳出是潛在接盤方。對此，我愛我家未直接否認，僅對第一財經(jīng)記者表示，目前沒有得到消息。

蛋殼公寓資金承壓已不是秘密。作為國內(nèi)頭部長租公寓品牌，蛋殼在國內(nèi)運營公寓數(shù)量超40萬間，為今年登陸紐交所的首只中概股。但是，這家以互聯(lián)網(wǎng)打法激進擴張的上市公司，卻陷入巨大的虧損“黑洞”，以致多方主體受到牽連。

“打工人太難了，買房買不起，租房也踩雷。”有租客感慨稱。因房東未按時收到租金，多地租客面臨停水停電停網(wǎng)、甚至被趕走的境地;有蛋殼員工租了自己公司的房子，押金難退，工資被緩發(fā);部分供應商款項也被拖欠。

面對質(zhì)疑，蛋殼公開表示，公司沒有破產(chǎn)，也不會跑路。但這并不能安撫各方焦慮情緒，目前大量房東想從蛋殼處收回房源，一些受牽連的租客意欲退租，長租公寓的商業(yè)模式也再被“聲討”。

重壓之下，蛋殼會破裂嗎?

危機早有端倪

“現(xiàn)在蛋殼退租只能在我這辦理，但是需要300元手續(xù)費。”

11月19日，蛋殼公寓在官方微博曬出一張截圖，稱有用戶反饋，有人以幫助退租結(jié)算為由，私下額外收取手續(xù)費。蛋殼公寓提醒網(wǎng)友，不要輕信上述言論，目前退租結(jié)算有所延緩，但所有的退租辦理均在有序進行中。

網(wǎng)友的憤怒情緒卻被瞬間點燃，有租客直言：房東上門來找，要求解約，這算不算無責解約?解約后錢到底能不能退，多久能退?更多的租客則表示，自己投訴無門，聯(lián)系不上客服，已退租辦理提現(xiàn)的，款項遲遲無法到賬。

對此，北京市東元律師事務(wù)所合伙人律師李松告訴記者，租客是否能繼續(xù)居住，關(guān)鍵看和蛋殼簽署的合同是否到期，還未到期便有權(quán)利繼續(xù)居住。如果房東強行驅(qū)趕，租客有權(quán)利要求蛋殼公寓賠償損失，返還剩余租金。

把房子交給蛋殼出租的業(yè)主也苦不堪言。“之前因疫情延遲一個月房租同意了，下半年行情不好減租同意了，房租季付改月付依然同意了，結(jié)果還是15個工作日沒收到房租，去現(xiàn)場退房也不給違約金，如何繼續(xù)相信你們?”

北京、上海等多地房東都有此番遭遇。“七月份的時候，蛋殼就給我打電話，要降10%房租，過年時還要求一個月空置期。”有房東告訴記者，現(xiàn)在多數(shù)業(yè)主都同意把付款方式改成月付，然而收款依然遙遙無期。

市場消息也顯示，蛋殼公寓的資金問題早在6月份就初現(xiàn)端倪，當時北京有關(guān)方面還曾協(xié)調(diào)蛋殼與建行接觸，但似乎雙方未能達成協(xié)議。

進入10月份，危機氣氛日漸濃厚，有消息稱““蛋殼已經(jīng)跑路、倒閉”;11月份，蛋殼公寓北京總部再曝維權(quán)事件，包括租戶、供應商、保潔、維修方等;而對“杭州分公司停止運營”、“破產(chǎn)跑路”等消息，蛋殼公寓一一否認。

在此期間，蛋殼公寓股價一路下滑，從年中的10.62美元跌至11月16日的1.37美元。今年1月，蛋殼于紐交所上市，彼時募集資金超1.49億美元，總市值約27.4億美元。如今，這家頭部長租公寓品牌的市值已蒸發(fā)近七成。

11月17日深夜，我愛我家有意接盤蛋殼的消息不脛而走，蛋殼的股價也開啟瘋狂上漲模式，以致于有業(yè)內(nèi)人士認為，不排除是蛋殼主動釋放消息，以提振股價。

杠桿游戲失控

蛋殼公寓成立僅五年，上市還不到一年。

2015年1月，紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司注冊成立，系蛋殼公寓的運營主體，高靖為其聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO。在此之前，高靖曾供職于百度、糯米網(wǎng)等多家互聯(lián)網(wǎng)公司。這種基因為其引來資本關(guān)注，也奠定了后續(xù)擴張的基調(diào)。

成立一個月后，蛋殼成功租出第一間房。此后五年，大量資本涌來，蛋殼瘋狂擴張。在其赴美上市前，共有六輪資金進入，其中不乏華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金、愉悅資本、高榕資本、春華資本等知名投資機構(gòu)，總?cè)谫Y額近10億美元。

資本助力下，蛋殼迅速成長為僅次于自如的長租公寓運營方。截至今年3月底，蛋殼公寓在國內(nèi)運營公寓數(shù)量共計41.9萬間，自如已超過100萬間。

蛋殼本質(zhì)上做的是“二房東”生意，即公司處于中立方，將業(yè)主房源統(tǒng)一改造、升級、運營，再出租給租客，提供租后服務(wù)。這種模式下，收房、裝修均會沉淀大量資金，為搶占房源，蛋殼和自如都曾非理性提高報價。

僅靠融資和自有現(xiàn)金流，已不能滿足蛋殼的需求，于是“租金貸”這種資金池游戲悄然而生，即蛋殼讓租客向金融機構(gòu)借貸，金融機構(gòu)給蛋殼半年到整年的房租，蛋殼將資金用于每月或季度向房東交租、擴大經(jīng)營，租客每月還貸。

現(xiàn)實中，租客多是為減輕租金壓力，才選擇月付。問題在于，很多租客并不知道自己是與金融機構(gòu)簽署貸款協(xié)議，僅以為是蛋殼付款方式的不同。一旦蛋殼資金斷裂，房東收不到房租，租客面臨被驅(qū)趕的風險，但其貸款仍要繼續(xù)償還。

在李松看來，租金貸模式有很大風險，一旦公司破產(chǎn)或遇到比較大的經(jīng)濟困境，蛋殼的款項不交給房東，最終損害的還是租客的權(quán)益。對此，立法上應加強監(jiān)管。

租戶最擔心的是，如果不住房、不還貸的話，征信是否會受影響。11月16日，與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行表示，根據(jù)租戶與蛋殼公寓簽署的租賃合同，租戶已經(jīng)與業(yè)主形成租賃關(guān)系，并已預付租金，享有合法居住權(quán)。

如客戶已被迫搬離，可登錄“微眾銀行租住消費貸款”登記，該行將做出適當安排，盡量保護客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。

蛋殼無力自救

盡管消息顯示，蛋殼或有被接盤的可能，但市場的擔憂情緒并未化解。

處于輿論風口的我愛我家，今年經(jīng)營狀況同樣不佳。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我愛我家實現(xiàn)營收67.51億元，同比下滑22.27%;歸屬于上市公司股東的凈利潤2.44億元，同比下滑61.93%，公司市值已較去年高點縮水五成。

此外，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已覆蓋國內(nèi)15座城市，住宅管理規(guī)模較大的城市主要集中在京津冀、長三角地區(qū)，上半年該板塊收入7.3億元，同比下降15.05%，截至6月30日，全國在管房源規(guī)模25.3萬套。

“目前蛋殼肯定是在找接盤方，不然不會出現(xiàn)股價反彈的情況。”有業(yè)內(nèi)人士表示，但蛋殼業(yè)務(wù)涉及的城市、房源數(shù)量多，資金缺口較大，一旦接手也并不容易消化。

蛋殼公寓財報顯示，2017年、2018年、2019年和2020年第一季度，公司營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元，虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元。2017年至今，三年時間已虧63.2億元。

受疫情沖擊，今年租賃市場低溫，蛋殼運營情況同樣不客觀。數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，較去年末下降1個百分點;同時，受品牌信任危機影響，大量租客正與蛋殼協(xié)商退房，目前其官方APP上存在大量轉(zhuǎn)租房源。

“蛋殼事件影響太大了，如果一個頭部公司倒下，不僅代表它自身，而是牽連整個社會、政策、資本、市場、百姓。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。

今年，另一家長租企業(yè)青客同樣被曝出資金危機。彼時，青客公寓為了維護租賃市場穩(wěn)定，將部分房源轉(zhuǎn)交建行旗下建融家園重新簽訂租房協(xié)議。有業(yè)內(nèi)人士認為，蛋殼被全面接盤較為復雜，后續(xù)或許會參考青客此前案例。

長租公寓渡劫

自2016年開始，長租公寓行業(yè)進入快速發(fā)展期，但目前仍未找到可持續(xù)的盈利模式。今年的疫情黑天鵝，使眾多長租公寓企業(yè)雪上加霜。據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年至8月底，全國已有30余家長租公寓企業(yè)出現(xiàn)危機。

頭部玩家自如也難以獨善其身。據(jù)業(yè)主透露，自如近期在跟房東協(xié)商降房租，降低托管費用，降幅大約10%;如果房東不同意，自如就單方選擇違約，賠償房東兩個月房租，或者把裝修配備的電器送給后者。

疫情固然加重了企業(yè)承受的壓力，但這背后也反映出，長租行業(yè)目前的發(fā)展和盈利模式仍存隱患。“長租公寓的商業(yè)模式天然存在缺陷，表現(xiàn)為高進低出、長收短付、短錢長投。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉認為。

在他看來，很多長租企業(yè)默認一線城市和強二線城市每年房租是兩位數(shù)上漲，但租客對租金的支付能力有限，存在租金天花板。一旦沒有新投資人提供資金，通過租金貸方式超付房租，企業(yè)現(xiàn)金流容易斷裂，進而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。

空白研究院也認為，長租公寓行業(yè)本質(zhì)上是資本密集型行業(yè)，但是行業(yè)凈利潤率不足5%，投資回收期通常要在8年以上。這意味著，一個長租公寓企業(yè)的規(guī)模擴張靠自身造血難以維系，難免走向金融化。

2019年底，住建部等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，明確指出“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%，對長租公寓企業(yè)借助“租金貸”擴張的模式進行遏制。

11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》，提出七方面具體要求，以切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。尤其強調(diào)不得“高進低出”“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。

“如果任憑頭部長租品牌倒閉，會出現(xiàn)行業(yè)整體性的硬著陸，因此一定要靠政策穩(wěn)定市場預期。”李宇嘉告訴記者，蛋殼的問題在于擴張速度太快，杠桿太大，沒有持續(xù)認真地做運營。目前，蛋殼事件已經(jīng)演化成一個公共性問題。

不過李宇嘉認為，蛋殼危機背后，并不代表整個長租行業(yè)都會出現(xiàn)問題。對相關(guān)企業(yè)來說，首先要降低擴張速度，沉下心做公寓經(jīng)營?；ヂ?lián)網(wǎng)“唯快不破”的資本運作模式，并不適合長租公寓。今年受疫情沖擊，居民收入和出租率都出現(xiàn)下降，這對蛋殼此前的模式帶來巨大沖擊，需要整個行業(yè)去反思。