近期，繼出臺《持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的實施方案》后，漳州再發(fā)《市直管項目商品房預售資金監(jiān)管實施細則》(以下簡稱《細則》)，從政策監(jiān)管角度出發(fā)，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強市場監(jiān)管、凈化市場環(huán)境。

房產(chǎn)預售制度問世至今，對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起了重大推動作用，但該做法背后的風險也不可忽視，需要政策這雙看不見的手加以干預?！都殑t》出臺，旨在進一步加強商品房預售資金監(jiān)督管理，確保預售資金安全并?？钣糜诠こ探ㄔO，保障購房人合法權益。

嚴防爛尾 多地集中出臺監(jiān)管政策

近段時間以來，大型房企出現(xiàn)債務危機的報道見諸報端。多家房企均出現(xiàn)債務危機，它們在全國多地開發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風險。

這不得不提到當前通用的“房屋預售”。房屋預售，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。究其本質，是房屋期貨買賣，也就是買賣的是一紙合約而非真實交接的房屋。

與房屋預售對應的是現(xiàn)房銷售。但當前市面上能做到現(xiàn)房銷售的房企少之又少。這和房企長期以來高杠桿、高周轉、高負債的運作模式有關。一旦房企出現(xiàn)債務問題，資金鏈斷裂，很容易造成樓房爛尾，侵害購房者的權益，或者最終產(chǎn)品貨不對板，購房者吃了啞巴虧。

房屋預售需要較強的政策干預。因為房屋預售事實上是將風險轉嫁給消費者和銀行。預售后，房企不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔房屋的存貨成本。

當前，多地集中出臺預售資金監(jiān)管相關政策，房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，近兩年是預售資金監(jiān)管相關政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發(fā)布相關政策65次(不包含應對疫情暫時紓困的政策)，其中2020年44次，2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

漳州在此時出臺預售資金監(jiān)管政策，是保證本地樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的應有之義。

監(jiān)管升級

把錢關進制度的籠子

今年8月份，漳州住建局發(fā)布提醒，購房人所購房屋(住宅、店鋪、車位、辦公用房、商場等)的任何購房資金(包括定金、訂金、預售首付款、分期付款、一次性付款、追加的首付款等)，都應由購房人直接轉入由住建局批準的商品房預售資金監(jiān)管賬戶。這與當時群眾反映強烈、社會關注度高的某項目未按規(guī)定將款項打入監(jiān)管賬戶且延遲網(wǎng)簽備案事件有密切關系。

事實上，在本月出臺《細則》之前，漳州已有相關的預售資金監(jiān)管政策。此次《細則》與時俱進，進行了更詳細的擴充、更嚴格的規(guī)定。

《細則》明確，商品房預售資金指購房人依商品房買賣合同約定應支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應明確約定預售資金全部直接繳入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡稱“監(jiān)管賬戶”)。也就是說，不管開發(fā)商收了什么錢，都要放進監(jiān)管賬戶的口袋中。

市住建局對監(jiān)管額度內(nèi)預售資金實行重點監(jiān)管，確保?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜谥Ц额A售項目取得預售許可證后工程建設產(chǎn)生的費用。支出款項必須直接轉入相關施工單位和供貨單位，嚴禁用于支付任何借(貸)款本息，繳納土地款、罰金、營銷費用及預售人員工資等費用。

另外，房企必須按照工程進度節(jié)點及額度，申請支取監(jiān)管額度內(nèi)資金，不能提前拿錢，更不能超額拿錢。比如，“主體結構封頂且屋面構架完成至下一節(jié)點前，累計申請支取的監(jiān)管額度內(nèi)資金不得超過監(jiān)管額度的60%(全裝修商品房項目不得超過監(jiān)管額度的50%)”，房子沒封頂只能支出六成款項。再比如，“取得《工程竣工驗收備案表》，可申請支取監(jiān)管額度內(nèi)的剩余資金”，竣工了才能把錢都取出來;“項目竣工驗收備案且經(jīng)公示無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的，在恢復項目周邊因施工破壞的市政設施等并拆除施工圍擋后，可申請撤銷預售資金監(jiān)管”。

專款專用

有助于保障購房人權益

預售資金納入政府監(jiān)管，對購房人來說更有利。比如，“商品房買賣合同備案時，監(jiān)管銀行應在網(wǎng)簽備案系統(tǒng)中確認‘首期購房款由購房人直接繳入監(jiān)管賬戶’，網(wǎng)簽備案系統(tǒng)對預售人提交的商品房買賣合同備案申請信息自動核驗通過后，市房產(chǎn)交易中心給予辦理商品房買賣合同備案”。

再比如，“購房款繳入監(jiān)管賬戶后，預售人因故依法與購房人解除購房合同(認購書)的，預售人可提交購房人繳款憑證及解除購房合同(認購書)證明材料等向市住建局申請退回相應購房款。退回購房款直接劃入購房人賬戶”。

并且，預售資金監(jiān)管制度還能對房企的一些行為起到約束作用?！都殑t》明確，預售人存在下列情形之一的，限期整改，整改期間，暫停撥付監(jiān)管賬戶資金，并暫停辦理預售人其他預售許可、現(xiàn)售備案：因違法違規(guī)行為導致工程停工的;工程存在嚴重質量問題的;未按期交房或存在逾期交房風險的;未按規(guī)定使用已支取的監(jiān)管資金;蒙騙或誘使購房人將購房款繳入非監(jiān)管賬戶的;提供虛假資料套取監(jiān)管賬戶資金的;商品房買賣合同網(wǎng)簽后超期限(30日內(nèi))未備案的;在建工程抵押、預購商品房抵押未依法辦理備案的;其他違反商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定的情形。

貝殼研究院認為，房企通過預售獲得的資金，理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據(jù)房地產(chǎn)項目工程進度對預售資金實施監(jiān)管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強的預售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對購房者權益和房企穩(wěn)健經(jīng)營的雙重保障。預售制監(jiān)管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，經(jīng)營健康、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優(yōu)勢有望進一步擴大。

(■本報記者 張 晗)