10月開始，山西省城的多數(shù)購(gòu)房者和置業(yè)顧問明顯感覺商業(yè)銀行房貸政策收緊。有購(gòu)房者反映，“貸款審核更嚴(yán)格，流水審核很難通過。”置業(yè)顧問則因?yàn)榭蛻舨荒苜J款出現(xiàn)損失客戶的情況，壓力倍增。臨近年底，銀行放貸資金例行緊張。山西晚報(bào)記者也通過多個(gè)渠道證實(shí)，銀行全面收緊貸款的消息屬實(shí)。

A　房貸政策全面收緊

年末，省城樓市成交走淡的態(tài)勢(shì)已成定局，而銀行貸款收緊更是讓樓市成交行情雪上加霜。本周，山西晚報(bào)記者以普通購(gòu)房者的身份咨詢了多家銀行的貸款政策。多家銀行個(gè)貸部門工作人員表示，目前針對(duì)首套房，房貸的首付成數(shù)都要求三成以上，雖然多數(shù)商業(yè)銀行的首套房房貸利率仍按基準(zhǔn)利率上浮10%，但已有部分銀行將利率上浮到了基準(zhǔn)利率的25%。針對(duì)二套房房貸，銀行的利率普遍上浮15%，部分銀行對(duì)不同資質(zhì)的客戶實(shí)行了分級(jí)，有的客戶拿到的利率上浮幅度更高，首付達(dá)到總房款四成以上。而數(shù)月前，銀行的二套房貸首付還僅需三成，上浮利率的水平也僅在15%-20%。

一位置業(yè)顧問表示，“從10月份開始，各銀行參照同行開始收緊房貸?；鶞?zhǔn)利率是4.85%，首套房上浮10%達(dá)到5.39%，二套房上浮12%達(dá)到5.45%。放款時(shí)間周期為一個(gè)月。政策收緊的表現(xiàn)不僅來自于首付和利率的變化，更多的是審批更為嚴(yán)格，比如民生銀行、建設(shè)銀行等銀行，要求客戶流水與收入相匹配，對(duì)貸款業(yè)主的單位性質(zhì)、家庭征信記錄等信息審查嚴(yán)格。”

山西晚報(bào)記者了解到，大型國(guó)企、正規(guī)企事業(yè)單位的職工，房貸業(yè)務(wù)相對(duì)好辦理;相反，民營(yíng)企業(yè)、小微企業(yè)、普通單位的員工，甚至行業(yè)發(fā)展不穩(wěn)健的從業(yè)者、自由職業(yè)者，貸款相對(duì)不好辦理。置業(yè)顧問告訴山西晚報(bào)記者，比如購(gòu)房客戶為運(yùn)輸行業(yè)私企的職工，他需要提供的銀行流水更詳細(xì)，審批更嚴(yán)格。如果流水不能滿足償還貸款的要求，銀行審批的貸款額度就會(huì)縮水。

某股份制銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人表示，從去年年底到今年上半年，銀行房貸經(jīng)歷了一段寬松的時(shí)期。不僅條件放寬、政策門檻降低，利率也有所降低。雖然從審核條件來看，門檻沒有變化。但從今年10月開始，銀行政策變了，各個(gè)月的放貸額度有明顯調(diào)整，感覺政策收緊了不少。"

此外，公積金貸款的放貸審核也趨于嚴(yán)格。公積金繳存職工必須連續(xù)6個(gè)月且須在貸款當(dāng)月繳存才視為規(guī)律繳存，否則會(huì)影響貸款。

B　房貸荒仍將持續(xù)

隨著年底臨近，各銀行放貸額度再度由年初的寬松轉(zhuǎn)為緊張，貸款發(fā)放周期有所波動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士表示，股份制銀行放貸時(shí)間會(huì)快一些，國(guó)有銀行出現(xiàn)放款周期延長(zhǎng)的情況。目前，房貸從提交申請(qǐng)到放款需要1個(gè)月時(shí)間，國(guó)有銀行的周期更長(zhǎng)。與此同時(shí)，公積金貸款放款時(shí)間需要兩個(gè)月以上。

近日，國(guó)內(nèi)民間金融調(diào)研機(jī)構(gòu)發(fā)布《中國(guó)房貸市場(chǎng)11月度分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，對(duì)于首套房的房貸申請(qǐng)，16.75%的銀行表示已停貸，6.37%的銀行表示仍可執(zhí)行八五折優(yōu)惠，16.04%的銀行執(zhí)行九折利率優(yōu)惠，44.58%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，16.27%的銀行執(zhí)行基準(zhǔn)以上利率;對(duì)于二套房的按揭貸款，有16.8%的銀行表示已經(jīng)停止提供，執(zhí)行1.1倍利率的銀行占比70.91%，執(zhí)行1.2倍及以上利率的銀行占比12.26%。

業(yè)內(nèi)人士直言，對(duì)于銀行來說，發(fā)放貸款要考慮各類貸款的盈收利潤(rùn)行情，房貸利率上浮額度小，而一般小企業(yè)貸款利率卻能達(dá)到基準(zhǔn)利率上浮30%-40%。不論是時(shí)間還是資金的風(fēng)險(xiǎn)成本，房貸與其它貸款業(yè)務(wù)相比均不占優(yōu)勢(shì)。此外，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)全國(guó)性走低，導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。與此同時(shí)，在各銀行全年放貸額度一定的情況下，上半年透支的信貸額度，在年尾時(shí)必須呈現(xiàn)緊縮狀態(tài)才能平衡。

也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，樓市調(diào)控預(yù)期強(qiáng)烈使銀行看空房地產(chǎn)后市，從政策角度分析，調(diào)控手段暫時(shí)不會(huì)放松，房貸收緊是淡市金融行業(yè)的必然選擇。

C　房企損失兩成多客戶

接受山西晚報(bào)記者采訪的一位置業(yè)顧問直言：“因銀行放貸收緊的緣故，我起碼損失了近三成客戶。按售樓處回款要求，置業(yè)需要對(duì)客戶的付款能力有把握，銀行保證快速放款，否則置業(yè)顧問業(yè)績(jī)會(huì)受到牽連，如因此產(chǎn)生退房、糾紛，置業(yè)顧問還得接受處罰。”所以，有付款風(fēng)險(xiǎn)的客戶，置業(yè)顧問寧可不接。銀行收緊房貸狀態(tài)會(huì)持續(xù)多久不得而知。在此情況下，購(gòu)房者買房需要籌集更多的首付款，要尋找更多的融資來源，還需要承擔(dān)更高的融資成本。這對(duì)地產(chǎn)成交業(yè)績(jī)的影響顯而易見，同時(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)起到一定的作用。

緊隨利率市場(chǎng)化不可逆轉(zhuǎn)地推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加大，房貸在銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)中的比重會(huì)不斷下降。房貸原來受銀行歡迎，最主要是因?yàn)榘踩詮?qiáng)、房?jī)r(jià)穩(wěn)漲不跌，作為抵押物的房產(chǎn)，價(jià)值和貸款回報(bào)一直在增長(zhǎng)。但隨著樓市的波動(dòng)性加大，尤其樓市炒作過度的城市，房?jī)r(jià)走跌將會(huì)帶來抵押物房產(chǎn)的貶值，貶值額度甚至超過了貸款額度，銀行面臨房貸賠本的風(fēng)險(xiǎn)。

多家銀行的個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人透露，過去幾年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，銀監(jiān)會(huì)將房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重定為50%，這對(duì)資本金匱乏又處于大擴(kuò)張階段的中國(guó)銀行業(yè)來說，是最大的放貸動(dòng)力。但隨著房產(chǎn)泡沫加大，這項(xiàng)政策已經(jīng)開始受到質(zhì)疑，在去年的《商業(yè)銀行資本管理辦法(征求意見稿)》中，二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重從原來的50%大幅提高到60%。雖然最后的定稿取消了這一條，明確將個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重回歸到統(tǒng)一的50%，但可見無論是銀行業(yè)界還是管理層，都開始重視房貸的風(fēng)險(xiǎn)防范。銀行行為的變化，必然會(huì)影響到樓市的價(jià)格和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這個(gè)過程或?qū)?huì)長(zhǎng)期持續(xù)。無論購(gòu)房者、開發(fā)商還是政府，都需要考慮該如何適應(yīng)眼前的樓市變化。