每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 魏文藝

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)時(shí)代，二手房的市場(chǎng)份額正不斷擴(kuò)大。早在三年前的2016年，一線城市的二手房成交量就已經(jīng)達(dá)到新房的2倍以上。因此，二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)也越來越被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

在行業(yè)集中度不斷加劇、融資渠道全面收緊的背景下，房企的回款需求更為迫切。尤其進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”，不少房企更是祭出“全員營(yíng)銷”“降價(jià)促銷”“特價(jià)房”等花樣營(yíng)銷策略。但業(yè)內(nèi)專家表示，8月份一二線城市新建住宅和二手房住宅均出現(xiàn)了明顯回落，2019年“金九銀十”將難以出現(xiàn)。

今年的“金九”已接近尾聲，一線城市二手房市場(chǎng)到底表現(xiàn)如何?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日分赴北上廣深進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，為讀者展示一線城市二手房市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)。

“我的房源在楊莊，在石景山來講不管是地段還是交通都比較優(yōu)質(zhì)。最初報(bào)價(jià)365萬，但是無人問津，只能一次次降價(jià)?，F(xiàn)在我的報(bào)價(jià)是359萬，還可以商量。”家住北京石景山的劉先生因?yàn)橐ネ獾匕l(fā)展，不得已將手中的房源出手，但是過程并沒有想象中順利。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，北京二手房市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，7、8月份，北京二手房交易價(jià)格已經(jīng)連續(xù)兩月環(huán)比同比雙降。不僅如此，北京二手房在掛牌量、成交數(shù)、成交周期等方面也難掩疲態(tài)，成交價(jià)格更是連續(xù)8周下探。

掛牌量?jī)赡暝龀瑑杀冻山涣客冉到某?/p>

掛牌量代表著二手房市場(chǎng)的供應(yīng)量，某種程度上，供應(yīng)量將影響成交價(jià)格。

貝殼研究院提供數(shù)據(jù)表明，今年3月份以來，北京二手房新增掛牌量上漲明顯。

今年1~2月，北京二手房新增掛牌量每月僅有1萬多套的量級(jí)。而到了3月份，突然井噴至28000套，隨后每月新增掛牌量都在2萬套以上，8月份仍維持在22224套的高位。

如果比較更早的數(shù)據(jù)，上漲趨勢(shì)則更為明顯。據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，9月北京二手房掛牌總量在91076套，而2018年9月北京二手房掛牌數(shù)49296套，2017年11月掛牌數(shù)25941套。也即過去兩年間，北京被掛出來的二手房，從不到3萬套漲到9萬多套，漲幅超200%。

增加的供應(yīng)無疑讓潛在購(gòu)房人有了更多選擇，也直接影響到業(yè)主的報(bào)價(jià)。北京石景山某中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“現(xiàn)在房源比較充足，所以目前的報(bào)價(jià)都能談。”

與激增的掛牌量相應(yīng)，在市場(chǎng)觀望情緒的影響下，北京二手房成交量目前維持著較低水平。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2019年第38周，北京二手住宅成交套數(shù)為2328套，環(huán)比前一周上漲28.98%，但成交量的絕對(duì)水平仍然較低。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“金九”前半月北京二手房市場(chǎng)仍然延續(xù)下跌趨勢(shì)，成交量持續(xù)下滑，第37周中秋假期致使部分需求積壓，積壓的需求在第38周釋放，帶動(dòng)成交量有所上漲。但從歷史周度成交數(shù)據(jù)來看，仍處于歷史較低水平。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至9月22日，9月份北京二手房住宅簽約7685套，不僅是今年2月以來成交量最低點(diǎn)，而且同比去年的12352套下降37.7%。

上述中介人員告訴記者：“整個(gè)石景山地區(qū)二手房成交量每天大約在5~10套，并不是特別高。”

二手房?jī)r(jià)連跌8周市場(chǎng)低迷或延續(xù)至年底

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，由于各種市場(chǎng)因素疊加，目前北京二手房交易價(jià)格的確在不斷下探。

麥田數(shù)據(jù)顯示，8月份買方整體議價(jià)幅度(客戶議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)為-5.95%，環(huán)比下降0.38%，議價(jià)空間持續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，第38周(9月16日~21日)北京二手房市場(chǎng)價(jià)均價(jià)為59072元/平方米，環(huán)比前一周下跌0.29%。這也是北京二手住宅市場(chǎng)價(jià)連續(xù)8周下跌，二手房市場(chǎng)熱度持續(xù)減退。

分區(qū)域看，第38周北京各區(qū)在售二手住宅市場(chǎng)價(jià)中，西城區(qū)二手房?jī)r(jià)格依舊最高，為107816元/平方米;其次為東城，為95281元/平方米;房山均價(jià)最低，為31165元/平方米;石景山區(qū)域二手房市場(chǎng)價(jià)降幅最大，達(dá)0.41%。

雖然中介人員喜歡用“平穩(wěn)”來描述當(dāng)下的北京二手房市場(chǎng)情況，但也難掩二手房?jī)r(jià)格下跌的事實(shí)。上述石景山某中介人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“我負(fù)責(zé)的片區(qū)內(nèi)多數(shù)降幅都在1%~2%之間，樓齡新一點(diǎn)的社區(qū)會(huì)保值，個(gè)別偏遠(yuǎn)老舊的小區(qū)降幅會(huì)大些。不過這是個(gè)大的趨勢(shì)，二手房自2017年3月以后就降了不少。”

同時(shí)，該中介也為記者介紹了多處房源，雖然表面上這些房源總會(huì)有“離京”“換房”等出售理由，但幾乎都存在房主下調(diào)報(bào)價(jià)的情況。

另?yè)?jù)公開資料，9月25日當(dāng)天，北京的二手房降價(jià)房源就達(dá)1975套，平均每套降幅達(dá)25.19萬元，而漲價(jià)的房源僅僅有103套。

有專家認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)低迷的狀態(tài)預(yù)計(jì)還將持續(xù)一段時(shí)間。

“近期從北京成交量?jī)r(jià)及市場(chǎng)購(gòu)房情緒來看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，入市積極性低，業(yè)主降價(jià)銷售也并不能帶來成交。在調(diào)控政策沒有發(fā)生轉(zhuǎn)向前，北京二手房市場(chǎng)成交量將會(huì)保持穩(wěn)定或下幅下跌趨勢(shì)，該趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)至年底。”國(guó)仕英最后說。