樓市的一舉一動都會牽動人心，近期杭州、蘇州、溫州、南昌、鄭州等地上調房貸利率。數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，累計次數(shù)刷新了房地產調控紀錄。步入9月，傳統(tǒng)的樓市“金九銀十”會如期而至嗎?隨著貸款市場報價利率(LPR)改革加速，下半年房價走勢又如何?

南京、杭州、溫州、南昌等地

個人房貸利率上調

進入下半年，房貸利率進入反彈階段，盡管一線城市表現(xiàn)相對平靜，但二線城市的多個熱門地區(qū)房貸利率卻呈現(xiàn)上漲，有的地區(qū)首套房利率甚至上浮25%。其中，蘇州、杭州、長沙調整頻率加快，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業(yè)務。

近期，調整房貸利率的地區(qū)梳理如下：

江蘇南京：5月初，多家銀行將首套房貸利率從基準利率上浮8%調整到上浮10%;5月底調整到上浮15%;7月初，南京市兩家銀行將首套房貸利率調整到基準利率上浮20%。

江蘇蘇州：房貸利率在六七兩個月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。新華社報道稱，7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準利率上浮23%執(zhí)行，對二套房貸款未還清的客戶，多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%。

山東青島：從今年5月開始，　　青島銀行等多家銀行確定上浮房貸利率，其中首套房利率上浮15%，二套房上浮20%、個別達到25%。

杭州：多家銀行首套房房貸利率在原來上浮5%到8%的基礎上，進一步上調到上浮10%的水平;二套房則上浮到15%。溫州：據(jù)溫州網(wǎng)報道，國有大行及部分股份行執(zhí)行首套房貸款利率基準上浮10%，即5.39%;二套房上浮基準15%，即5.635%。該房貸利率水平雖不是三年來最高，但已是該時間段內的高點。甚至也有銀行開始暫停房貸業(yè)務。南昌：首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。鄭州：據(jù)鄭州日報報道，首套房貸利率多數(shù)銀行按照基準利率4.9%，調整到上浮20%;二手房按基準利率上浮15%至20%不等。

值得一提的是，雖然央行商業(yè)貸款新規(guī)尚未落地執(zhí)行，但有地區(qū)的房地產中介已經(jīng)開始躁動，甚至不斷鼓吹房貸基準利率即將上浮。近日曾有消息傳出“10月8日起，寧波房貸基準利率5.5再上浮20%”，但最終被證實是假消息。

新規(guī)之下

個人房貸利率要參考市場利率

8月25日，央行發(fā)布公告，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

LPR是貸款市場報價利率的簡稱，是指金融機構對其最優(yōu)質客戶執(zhí)行的貸款利率。

新LPR又新在哪兒呢?據(jù)了解，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成;報價利率期限增加5年期以上;報價頻率由原來的每日報價改為每月報價一次。同時，新的LPR報價行，在原有的10家全國性銀行基礎上擴大到18家。

根據(jù)政策，新規(guī)只對10月8日之后的新增住房貸款有效，存量房貸客戶不受影響。定價基準轉換后，全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

由于LPR每個月都會調整，10月8日之后的購房者，將參考新政執(zhí)行時的LPR報價。業(yè)內人士表示，此次調整最大的變化是確定了房貸利率的下限，未來房貸將告別折扣。

對購房者來說，房貸利率會如何變化呢?可以簡單算一筆賬。在房貸利率普遍上調的情況下，大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，基準利率為4.9%，因此房貸利率為5.39%;二套房貸按上浮20%計算，房貸利率為5.88%。

如果以8月20日5年期以上LPR(4.85 %，5.45%)做對比，則無論是首套還是二套，調整后的房貸利率都略低。但業(yè)內人士表示，實際發(fā)放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響，同時，各地還將“因城施策”確定首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

個人房貸利率會普遍上調嗎?

對于買房者來說，銀行上浮房貸利率意味買房成本上升，買房之后每個月要承擔的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現(xiàn)反比，利率越高，導致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。

很多人關心，個人房貸利率會普遍上調嗎?業(yè)內人士認為，在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策“因城施策”，通過轄區(qū)內首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點，短期內大部分城市的房貸利率不會下降。國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員、中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼認為，未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。不同銀行對個人住房貸款業(yè)務定位不一樣，因此在房貸利率會有明顯分化，大型商業(yè)銀行房貸利率調整預計相對溫和。

未來個人房貸政策或收緊

上半年，我國房地產市場迎來“小陽春”，部分地區(qū)房價上漲較快。在政治局會議重申“房住不炒”，首提“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”后，高熱的房地產市場迅速降溫。

針對未來涉房貸款的監(jiān)管方向，董希淼認為，從房地產金融的角度看，未來調控可能從三個方面實施：

一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開放貸款的條件，減少貸款額度;

二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”;

三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規(guī)流入房地產市場。此外，還可能從嚴掌握房地產企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

業(yè)內人士稱，當前房地產政策以從緊為導向，貸款方面的規(guī)?？刂埔廊粫軓姟τ谝恍┥孀惴康禺a的業(yè)務，或說有可能涉足房地產的業(yè)務，相關貸款會有較強的審查。

調控再創(chuàng)紀錄房價會跌嗎?

有數(shù)據(jù)顯示，2019年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，相比2018年1-8月份的315次上漲了17%，累計次數(shù)刷新房地產調控紀錄。

業(yè)內人士分析認為，預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。另外，從信貸利率角度看，也不排除針對房地產的利率再次提高。