每經(jīng)記者 王佳飛 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

由于房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第一，洛陽(yáng)給房?jī)r(jià)設(shè)定了“漲停板”。

7月26日中午，洛陽(yáng)市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱洛陽(yáng)市房管局)在回復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)明確表示：“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前在售項(xiàng)目以2019年4月簽約均價(jià)為基準(zhǔn)價(jià)，在售房源價(jià)格原則上均不得高于該基準(zhǔn)價(jià)。”

此前，洛陽(yáng)市房管局給各房企開設(shè)有端口，只要符合要求，開發(fā)商可直接通過(guò)系統(tǒng)完成網(wǎng)簽。多名業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)：目前洛陽(yáng)市已經(jīng)暫停網(wǎng)簽，開發(fā)商端口暫時(shí)關(guān)閉。但對(duì)此，洛陽(yáng)市房管局辦公室給記者的回復(fù)是“不知道”。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，今年6月，洛陽(yáng)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上浮2.5%，居全國(guó)第一，定基指數(shù)也上浮至135.6，一路保持上漲態(tài)勢(shì)。今年上半年，洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)漲幅有5個(gè)月居于全國(guó)前5位。7月25日、26日，記者走訪了洛陽(yáng)多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，探訪這座河南第二大城市的樓市真相。

土地樓面價(jià)半年漲逾五成

以洛陽(yáng)新區(qū)洛龍區(qū)為例，記者走訪發(fā)現(xiàn)，這個(gè)背負(fù)洛陽(yáng)官方“加速城市發(fā)展戰(zhàn)略重任”的區(qū)域，是目前洛陽(yáng)房?jī)r(jià)最高之地。安居客數(shù)據(jù)顯示，洛龍區(qū)房?jī)r(jià)近年來(lái)一直呈現(xiàn)領(lǐng)漲全洛陽(yáng)的態(tài)勢(shì)，每年都有著均價(jià)1000元左右的上漲。

“金科第一次在洛陽(yáng)做項(xiàng)目，就是要打造標(biāo)桿。我們拍地時(shí)就是“地王”，所以價(jià)格也相對(duì)高一些。”洛龍區(qū)金科·綠都天宸的銷售人員這樣解釋項(xiàng)目12000元/平方米的單價(jià)，而洛陽(yáng)目前的新房成交均價(jià)是8400元/平方米左右。

今年初，金科以1121萬(wàn)元/畝、13.2億元的總價(jià)，接近50%的溢價(jià)率奪得該項(xiàng)目地塊，成為今年洛陽(yáng)首宗總價(jià)“地王”。值得一提的是，該地塊曾經(jīng)在2018年10月以750萬(wàn)元/畝的價(jià)格流拍，但3個(gè)月之后卻以每畝上浮371萬(wàn)元的價(jià)格成交。

記者在走訪中獲悉，洛陽(yáng)土地市場(chǎng)這一輪沖刺始于2018年8月，當(dāng)月連續(xù)3天3宗“地王”令這個(gè)市場(chǎng)充滿無(wú)限想象。

具體來(lái)看，2018年8月1日，藍(lán)光旗下洛陽(yáng)浩德安瀾置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)126輪競(jìng)拍，以924萬(wàn)元/畝、8.07億元總價(jià)，以及145.74%的高溢價(jià)率，將洛龍區(qū)LYTD-2018-19地塊收入囊中，一舉成為洛陽(yáng)單價(jià)“地王”。

然而“地王”寶座次日便易主。8月2日，洛陽(yáng)本土開發(fā)商河南省中成房地產(chǎn)以930萬(wàn)元/畝競(jìng)得同樣位于洛龍區(qū)的LYTD-2018-21地塊，刷新了單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

但同樣的一幕在8月3日再次上演。洛陽(yáng)信德置業(yè)有限公司以1358萬(wàn)元/畝拍得洛龍區(qū)LYTD-2018-24地塊，單價(jià)“地王”再度易主。

故事遠(yuǎn)未結(jié)束。2019年5月22日，碧桂園擊敗華潤(rùn)、金茂、保利、建業(yè)等一眾對(duì)手，經(jīng)過(guò)約5小時(shí)382輪報(bào)價(jià)，以1401萬(wàn)元/畝、總價(jià)14億元、溢價(jià)率134%競(jìng)得洛龍區(qū)一宗商住地塊，樓面價(jià)7012元/平方米。由此，洛龍區(qū)乃至整個(gè)洛陽(yáng)的單價(jià)“地王”紀(jì)錄繼續(xù)被刷新。而碧桂園這宗“地王”附近的項(xiàng)目，正是前文所述的金科·綠都天宸。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，洛陽(yáng)的土地樓面價(jià)呈逐年上升趨勢(shì)，2019年6月達(dá)到了7005元/平方米，而今年1月，這一價(jià)格還是4506.55元/平方米，半年漲幅達(dá)55%。

“房住不炒”調(diào)控邏輯繼續(xù)

很多城市還在想著沖破限價(jià)，而洛陽(yáng)卻已經(jīng)開始給房?jī)r(jià)設(shè)定“漲停板”。

在此之前，開發(fā)商們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，還來(lái)自2021年即將通車的洛陽(yáng)地鐵1號(hào)線。在記者的走訪中，多個(gè)項(xiàng)目的銷售人員均以地鐵為營(yíng)銷噱頭：“出門就是地鐵，您要是想買房就別再猶豫了。2016年傳出要修地鐵的消息后，很多項(xiàng)目的房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)漲了一波，2021年地鐵修好之后這里的房?jī)r(jià)還會(huì)漲。”

除基礎(chǔ)設(shè)施外，從人口凈流入視角看，據(jù)洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，洛陽(yáng)市一直處于人口凈流入狀態(tài)，且凈流入人口由2010年的17.5萬(wàn)人增至2018年的21.9萬(wàn)人，創(chuàng)歷史最高水平，這成了房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)勁推動(dòng)力。

事實(shí)上，2017年5月，洛陽(yáng)就曾出臺(tái)限價(jià)政策——“原則上售價(jià)不能高于上個(gè)月的備案均價(jià)”。當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制，隨后兩年間，雖然漲幅有所放緩，但房?jī)r(jià)整體依然穩(wěn)中有升。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，洛陽(yáng)今年1月房?jī)r(jià)均值是7738元/平方米，7月漲至8385元/平方米。但從全國(guó)范圍看，洛陽(yáng)的房?jī)r(jià)大體處于中位水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月洛陽(yáng)房?jī)r(jià)定基指數(shù)是135.6，在全國(guó)70個(gè)大中城市中居于第35位。而根據(jù)諸葛找房發(fā)布的百城房?jī)r(jià)收入比榜單，洛陽(yáng)處于100個(gè)城市中的第52位，也處于中游。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示：“西安升級(jí)了郊區(qū)限購(gòu)、洛陽(yáng)強(qiáng)調(diào)了限價(jià)，而開封收回了放松限購(gòu)的政策。這都說(shuō)明，‘房住不炒’的調(diào)控邏輯會(huì)繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然需要積極對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行降溫。一方面，房產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)因?yàn)槿木€城市市場(chǎng)交易降溫而松動(dòng);另一方面，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，那么政策收緊和管控力度還會(huì)強(qiáng)化。”

有樓盤拒絕公積金購(gòu)房

值得注意的是，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，洛陽(yáng)部分新盤拒絕購(gòu)房者使用公積金貸款。

早在2017年12月，住建部等四部門就已明確要求，房企在銷售商品房時(shí)，要提供不拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款的書面承諾，并在樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。

但是，金科·綠都天宸和中梁壹號(hào)院的銷售人員都避談公積金話題，記者主動(dòng)問(wèn)及之后，他們才支支吾吾地表示：“抱歉在這里購(gòu)房不能使用公積金，但我們可以協(xié)助您辦理商業(yè)貸款，并且大部分洛陽(yáng)的新盤都不能使用公積金。”而藍(lán)光鈺瀧府的說(shuō)法則是“公積金、商業(yè)貸二者擇一”。

對(duì)于不能使用公積金，他們給出的解釋是“地塊在銀行做了抵押，所以不能使用公積金貸款購(gòu)房”。

業(yè)內(nèi)人士則向記者解釋：“公積金貸款因?yàn)閷徟绦蛱喽斐砷_發(fā)商回款較慢，不使用公積金是開發(fā)商比較本能的做法。而土地被抵押，是因?yàn)閴K地和樓盤已經(jīng)被抵押給了銀行，如果后續(xù)樓盤出現(xiàn)爛尾銀行可以接手，公積金管理中心不放貸也是為了避免重復(fù)抵押，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”

洛陽(yáng)市公積金管理中心工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“通常不能使用公積金購(gòu)房有兩種情況，一是五證不齊全，二是土地進(jìn)行了抵押。”但該工作人員同時(shí)表示：“不過(guò)，開發(fā)商已經(jīng)抵押的土地通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，聯(lián)系信貸科走相關(guān)程序，使用公積金購(gòu)房也不是不可能。”