時代周報(bào)記者 蔡穎 發(fā)自廣州

調(diào)控政策持續(xù)高壓，融資渠道全面收縮，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是中小房企進(jìn)入三九嚴(yán)寒之際。

一個殘酷的事實(shí)是，中小房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力普遍較弱，流動性風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，甚至部分中小房企深陷資金及債務(wù)危機(jī)的泥淖，直至消亡。時代周報(bào)記者登錄人民法院網(wǎng)站，截至7月21日， 2019年全國有271家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告。

“自救”成為中小企業(yè)的年度關(guān)鍵詞。“今年二季度以來，明顯感覺到政策收緊與市場下行，目前我最主要工作之一就是跟隨領(lǐng)導(dǎo)四處籌錢，即使資金成本在10%也可以接受。”一位廣州某中小型房企內(nèi)部人士向時代周報(bào)記者袒露，融資借錢是企業(yè)今年的頭等大事，上市也會提上議程。

四面楚歌

但“籌錢”并不容易。從暫停部分房企境內(nèi)發(fā)債、ABS融資，到嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模，再到房企美元債發(fā)行遭遇壓力，今年二季度以來，各個渠道地產(chǎn)融資均出現(xiàn)不同程度收緊。

“目前開發(fā)貸的額度有限，對借款的房企設(shè)立較高的門檻，一般只有排名行業(yè)前30的房企才可以拿到我們銀行貸款。”一位招商銀行客戶經(jīng)理向時代周報(bào)記者表示。

不同規(guī)模的房企在融資成本上的差異在逐漸拉大。7月9日，中海發(fā)行了5.5年期的20億港元及10年期4.5億美元雙幣種固息高級債券，規(guī)模合計(jì)約為人民幣48.55億元。其中，20億港元固息債券利率約為2.9%，創(chuàng)下同業(yè)最低利率，而美元債券利率也僅為3.45%，創(chuàng)中資房企債券發(fā)行利息成本最低，也是中海歷史上10年期債券最低利率。

而就在三天后，佳源國際控股發(fā)布公告稱，其向港交所申請批準(zhǔn)2.25億美元的利率高達(dá)13.75%。

房企融資另一項(xiàng)重要渠道，公司債的市場反饋也不太樂觀。“嚴(yán)格監(jiān)管之后，承銷方受到較大影響，最近幫一家中小房企對接公司債資金方，票面利率超過7%，但市場反應(yīng)并不好，還沒找到資金購買方。”一位從事債券融資的相關(guān)負(fù)責(zé)人向時代周報(bào)記者表示，目前整體市場環(huán)境不太好，所以特別看重房企的資質(zhì)以及規(guī)模。

屋漏偏逢連夜雨，境外融資的蓄水池也在近期開始緊縮。

7月12日，發(fā)改委發(fā)文再添海外融資限制，明確要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，在海外債務(wù)的債務(wù)規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負(fù)債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。

“發(fā)改委限制房企發(fā)行外債融資，肯定會影響到香港上市房企。因?yàn)楣珊蛡巧鲜泄具M(jìn)行融資的兩條途徑，限制發(fā)行外債融資，勢必切斷了其中的一條融資渠道，無論是對于已上市房企的融資還是擬上市公司的積極性都會有消極的影響。”蘇寧金融高級研究員陳嘉寧向時代周報(bào)記者表示。

目前的房企融資渠道主要有公司債、銀行、信托、私募等，其中公司債和銀行貸款對房企的門檻設(shè)置得很高，對于大多數(shù)中小房企而言，只能退而求其次選擇信托。

然而以信托為首的非標(biāo)業(yè)務(wù)也被嚴(yán)格限制，一位信托公司內(nèi)部人士向時代周報(bào)記者證實(shí)近期銀保監(jiān)會約談部分信托公司要求嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模。而地產(chǎn)信托的進(jìn)一步收緊，對于房企而言，最直接的影響就是中小房企只能被迫選擇其他融資成本更高的渠道。

自救求生

在融資環(huán)境持續(xù)收緊下，不少中小開發(fā)商開始將目光瞄向境外資本市場，爭相赴港IPO。

從2019年1月以來，共有8家房企和2家物業(yè)公司赴港上市。其中，僅有德信中國、銀城國際控股在一季度成功登陸港交所，其余6家房企和2家物業(yè)公司均處于審核狀態(tài)。

“融資收緊條件下，上市不失為中小房企輸血的一條有效途徑。但是，上市準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和成本較高可能成為中小房企通過上市融資的障礙。”陳嘉寧向時代周報(bào)記者補(bǔ)充道。

種種跡象顯示，房企赴港上市房企的步履正在逐步放緩，海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際和中梁控股均在5月出現(xiàn)上市申請“失效”的現(xiàn)象。

提及上述房企申請失效原因，陳嘉寧向時代周報(bào)記者表示，港股實(shí)際上是“審核制”，因此部分企業(yè)可能出于各種考慮，僅僅公開了招股書，6個月后顯示“失效”。后面還可以激活，繼續(xù)上市流程。而失效的原因很多，包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過期，或者可能上市計(jì)劃改變等。

除了上市融資之外，甩賣資產(chǎn)是最直接的變現(xiàn)方法，不少中小房企都開始尋求項(xiàng)目股權(quán)出讓。

時代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月22日，2019年共計(jì)44條房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息，5月中旬以來披露的轉(zhuǎn)讓信息達(dá)32條，平均每2天就要轉(zhuǎn)讓1個項(xiàng)目。

其中，粵泰股份與隸屬世茂房地產(chǎn)的五家子公司分別簽署項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易總計(jì)高達(dá)63.97億元。而陽光100轉(zhuǎn)讓卓星集團(tuán)的金額也高達(dá)43.97億元。

從上市融資，到甩賣資產(chǎn)，甚至投資金融機(jī)構(gòu)，房企融資觸角也在逐漸延伸。根據(jù)樂居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，目前有22家房企參股傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，涉及銀行24家，券商7家，保險(xiǎn)9家，期貨、基金、信托各1家，共43家。

同策研究院總監(jiān)張宏偉向時代周報(bào)記者稱：“參股銀行并非能直接進(jìn)行融資輸血，在過去的融資環(huán)境下，可通過銀行的理財(cái)產(chǎn)品，借助信托、資管計(jì)劃等進(jìn)行融資，目前融資政策收緊，此種做法能否執(zhí)行尚待驗(yàn)證。”

“銀行放款，是要符合一定標(biāo)準(zhǔn)的，參股后對房企的信用評級提高是有幫助的，評級提高以后，更有利于他們?nèi)诘礁阋说腻X。”艾振強(qiáng)補(bǔ)充道。

事實(shí)上，對于中小房企而言，能夠選擇的融資渠道已經(jīng)十分有限，有部分企業(yè)也在尋找其他捷徑。“雖然監(jiān)管層對于房企開展前端融資一直保持高壓態(tài)勢，但可以先付地價(jià)款。拿到土地證后再進(jìn)行抵押融資。”一位房企融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者透露。“按照最高融資下來，自有資金比例僅占三成。”