本報記者 王麗新

開發(fā)商資金鏈的壓力或許比想象中更大一些。進(jìn)入7月份后，曾于一季度、二季度稍有放松的融資通道又開始收縮，但迫于還債和補(bǔ)倉兩大需求，有些房企仍舊不得不轉(zhuǎn)道海外發(fā)債，即使成本超過預(yù)期。

中原地產(chǎn)研究中心向《證券日報》記者提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月1日至今，在不到半個月的時間內(nèi)，超過20家房企發(fā)布了多筆海外融資計劃，共涉及資金高達(dá)170億美元，約1170億元人民幣。雖然還沒全部發(fā)行成功，但足可窺見開發(fā)商對這些資金的熱切渴望。

“最近房地產(chǎn)企業(yè)面臨對資金的多重管制與收緊，在信托融資監(jiān)管加強(qiáng)的預(yù)期下，海外美元債其實(shí)也有收緊，尤其對大額融資監(jiān)管力度加強(qiáng)，但對于正常融資沒有影響。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，近期發(fā)行的美元債資金成本明顯走高，預(yù)期企業(yè)融資壓力加劇。

自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”以來，2019年上半年可謂非常不平靜。大型房企主導(dǎo)土地和并購市場，中型房企陷入資金鏈危局，小型房企甚至賣項目求生。

同策研究院監(jiān)測的40家典型房企融資情況顯示，今年上半年，恒大、招商蛇口、富力地產(chǎn)、金科股份等房企上半年融資總額均超過200億元，高者達(dá)400億元以上。

《證券日報》記者根據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2019年上半年，40家典型房企總計完成融資直逼4200億元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融資共計611.6億元。

同策研究院陳朦朦表示，由于5月份融資驟減，6月份環(huán)比上漲并不能說明融資環(huán)境變好，相反，各類債權(quán)融資方式融資金額仍處于低位，房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難。

陳朦朦稱，在融資層面，房企賣股權(quán)又被用上了。縱觀2019年上半年，股權(quán)融資額度不斷攀升，發(fā)生股權(quán)交易的房企數(shù)量明顯增加，并且有房企連續(xù)幾個月幾度轉(zhuǎn)讓項目子公司股權(quán)。

同策研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，股權(quán)融資金額及占比不斷攀升，2019年6月份監(jiān)測的40家上市房企實(shí)現(xiàn)的股權(quán)融資金額為75.68億元，占總?cè)谫Y金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元(占比11.23%)，絕對值及占比雙升。

具體來看，6月份，股權(quán)融資方式主要包括境內(nèi)再融資和海外配股融資。

更重要的是，6月份，40家房企發(fā)行的公司債幾乎是美元債，美元融資總額224.01億元人民幣(32.6億美元)，占融資總額的36.63%;港元融資總額為0.6049億元人民幣(0.6873億港元)，占比0.10%。總體來看，國內(nèi)發(fā)債依然很困難。

值得關(guān)注的是，6月份以來，發(fā)行美元債的熱潮延續(xù)到了7月份。在僅剛剛過去的半個月內(nèi)，超過20家房企發(fā)行了170億美元融資預(yù)案。

“近期發(fā)行海外債的房企，以第二梯隊和第三梯隊房企為主，這些企業(yè)負(fù)債率較高，發(fā)債成本也相對較高，但單筆發(fā)行額度一般較低，大筆融資預(yù)案中超過25億美元的并不多。”張大偉向《證券日報》記者表示，美元債對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，并非主要資金來源，只有部分企業(yè)特別是在港上市房企發(fā)行美元債較多。目前看，信托與海外融資，并不是全面暫停，影響預(yù)計不會太大。

不過，房企的發(fā)債成本正在上升。張大偉向《證券日報》記者透露，上半年，房企發(fā)美元債的平均融資成本只有6%左右，此后則快速上升。7月份以來，美元融資平均利率已經(jīng)高達(dá)8%，最高甚至達(dá)到了15%。

張大偉進(jìn)一步稱，上半年，房企拿到融資之后，在土地市場發(fā)力，50個城市賣地超過2.2萬億元。但二季度以來，房企融資額減少后，搶地現(xiàn)象減少，尤其對融資渠道較少的房企來說，壓力很大。

陳朦朦表示，當(dāng)下房企市場化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限。在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權(quán)融資，通過項目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。