2018年6月，北京首批限競(jìng)房入市。這一年，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為規(guī)則，作用于北京樓市的各個(gè)環(huán)節(jié)。

2019年5月，北京再次拍出不限價(jià)地塊，土地市場(chǎng)又生變。

限競(jìng)房入市一周年，房?jī)r(jià)、地價(jià)趨穩(wěn)，滯銷困局仍在，分化依舊嚴(yán)重，但網(wǎng)紅盤亦頻現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目近期成為區(qū)域銷冠。市場(chǎng)將去向何方?

政策掣肘

作為兩限房的“接替者”，限競(jìng)房自帶調(diào)控屬性。早在2010年，北京就率先進(jìn)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”土地出讓試點(diǎn)，即在限定商品房最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格。但在出讓了房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地塊后，這種方式一度絕跡。

到了2015年，北京樓市迎來“豪宅元年”，包括萬柳書院、西宸原著等在內(nèi)的20余個(gè)頂豪項(xiàng)目的密集入市，令整個(gè)北京樓市“被豪宅化”，四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)開始步入8萬元門檻。

這種火熱一直持續(xù)至2016年。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的數(shù)位行業(yè)從業(yè)者中，回憶起2016年的北京樓市，他們都使用了“暴漲”一詞。“那個(gè)時(shí)候真的是一天一個(gè)價(jià)，房子和搶差不多了，如果你定金交得晚一會(huì)兒，房主可能就會(huì)漲價(jià)了。”

數(shù)據(jù)層面，記者發(fā)現(xiàn)，從國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，2016年間，每個(gè)月的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比幾乎都維持著兩位數(shù)增長(zhǎng)，9月~10月甚至超過了罕見的30%，價(jià)格指數(shù)也由2016年年初的111.3猛增至年末的128.4。

“全款變首付，首付變車庫”成了當(dāng)時(shí)流傳甚廣的一句調(diào)侃。市場(chǎng)升騰，飛漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)令相關(guān)部門不得不出手整治。

2016年9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，提出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式，即“9·30新政”。此后，北京的住宅土地供應(yīng)，幾乎都以這種形式推出，即住宅需要以政府限定的價(jià)格出售，多數(shù)項(xiàng)目戶型需采取“70/90”設(shè)計(jì)，要求開發(fā)商70%的房型低于90平方米，且購房者5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售。

2017年起，限競(jìng)房用地為北京住宅用地供應(yīng)的主流。據(jù)諸葛找房，2017年北京成交限競(jìng)房用地44宗，成交規(guī)劃建筑面積646萬平方米，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例為67%;2018年北京成交限競(jìng)房用地41宗，成交規(guī)劃建筑面積497萬平方米，限競(jìng)房用地占整體住宅用地的比例達(dá)到80%。

到2018年6月，限競(jìng)房用地供應(yīng)高峰逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上。當(dāng)年6月10日，北京市首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目瀛海府開盤，當(dāng)天上午就被認(rèn)購?fù)戤叄?94套房源有約700組客戶前來選房，搶到就和中獎(jiǎng)一樣。

一年來，記者曾走訪北京諸多熱門板塊限競(jìng)房項(xiàng)目，用“冰火兩重天”來形容并不為過，既有使出渾身解數(shù)去化但依然一般的旭輝城，也有不愁賣的西城天鑄。

滯銷困局

入市之初，由于低于市場(chǎng)均價(jià)，潛在購房客群擴(kuò)大，限競(jìng)房一度備受市場(chǎng)追捧，開發(fā)商們也表現(xiàn)出了極高的參與意愿。

事實(shí)上，最初城六區(qū)幾個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目去化情況還是很好的，但五環(huán)外一些項(xiàng)目就表現(xiàn)得不盡如人意，限競(jìng)房的火熱銷售也未持續(xù)太久。

從整體情況看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競(jìng)房網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)11976套，網(wǎng)簽套數(shù)占供應(yīng)總量為35%;網(wǎng)簽面積為125萬平方米，按照面積計(jì)算，網(wǎng)簽完成率只有31%;平均網(wǎng)簽價(jià)為每平方米48693元，網(wǎng)簽總金額為610億元。也就是說，近七成限競(jìng)房還未簽約銷售，就已經(jīng)變?yōu)閹齑娣e壓。

除滯銷外，限競(jìng)房的口碑也成為一大問題。由于地價(jià)、房?jī)r(jià)、配建規(guī)模都被限定，項(xiàng)目利潤變得十分有限，加上限競(jìng)房的面積也被限制，其實(shí)開發(fā)商在產(chǎn)品上做文章的余地很小，這就容易導(dǎo)致品質(zhì)問題。除此之外，部分區(qū)域限競(jìng)房的均價(jià)已經(jīng)進(jìn)入了豪宅價(jià)格標(biāo)段，甚至超過10萬元。如果在產(chǎn)品上做減法，開發(fā)商又靠什么來贏得高端改善客群?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩曾明確表示，限競(jìng)房比商品房差，共有產(chǎn)權(quán)房比限競(jìng)房還差。由此，當(dāng)“我們的限競(jìng)房跟商品房質(zhì)量一樣”這句話從某央企限競(jìng)房項(xiàng)目銷售人員口中說出之時(shí)，還是可從中窺知一二的。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化之下，區(qū)位和配置便成為突圍的核心要素。據(jù)諸葛找房，北京各區(qū)域限競(jìng)房去化水平不同，豐臺(tái)區(qū)由于限競(jìng)房項(xiàng)目多位于五環(huán)內(nèi)，位置較好、購房者關(guān)注度高，去化率為52%;其次為昌平區(qū)，去化率為48%。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，限競(jìng)房熱點(diǎn)集中在石景山、豐臺(tái)、朝陽區(qū)孫河板塊，特別是西部區(qū)域，包括橡樹瀾灣、長(zhǎng)安云錦、國風(fēng)長(zhǎng)安等熱盤不斷出現(xiàn)。從位置看，五環(huán)內(nèi)、四環(huán)周邊是這些項(xiàng)目的一大特點(diǎn)，區(qū)位價(jià)值是第一大要素。同時(shí)，這些區(qū)位的交通等配套也優(yōu)勢(shì)明顯。

與此同時(shí)，限競(jìng)房們還面臨著供應(yīng)井噴、區(qū)域板塊項(xiàng)目扎堆的殘酷現(xiàn)實(shí)。在大興、亦莊、朝陽、昌平、石景山等板塊內(nèi)，限競(jìng)房項(xiàng)目入市都十分集中，甚至出現(xiàn)過亦莊8個(gè)項(xiàng)目同期“近身肉搏”的激烈競(jìng)爭(zhēng)。此外，受“70/90”影響，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，這給未來項(xiàng)目再流通也帶來不利影響。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅就表示，過去兩年，北京在加大土地供量的同時(shí)，又限定價(jià)格和產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品的地段、戶型、總價(jià)高度相近，造成限競(jìng)房大面積滯銷，房企不得不在價(jià)格已被限定的情況下進(jìn)一步降價(jià)，從而斷臂求生。

去向何方

房企一方面要面臨來自同行的激烈競(jìng)爭(zhēng)，另一方面還要抗住房子短期賣不動(dòng)、回款難的壓力。

也正由此，不少限競(jìng)房項(xiàng)目的價(jià)格戰(zhàn)去年就已經(jīng)打響。在大興區(qū)限競(jìng)房中海云筑開盤前(2018年9月30日)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就不斷接到銷售電話，在每平方米42158元限價(jià)基礎(chǔ)上又降了6000元，均價(jià)36000元/平方米。

這意味著，還未開盤，中海云筑主打的89平方米三居總價(jià)從375萬元變?yōu)?20萬元。銷售人員對(duì)此的說辭是：第一次開盤不做過多媒體宣傳，把這筆錢省下給購房者優(yōu)惠，做足口碑傳播。

據(jù)房天下數(shù)據(jù)，2018年9月開盤后很長(zhǎng)一段時(shí)間，中海云筑的銷售均價(jià)一直維持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

這只是一個(gè)縮影，除了房企自身外，限競(jìng)房也確實(shí)對(duì)樓市影響巨大。房?jī)r(jià)方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)每月上漲不超過1%，同比沒有超過4%;價(jià)格指數(shù)僅從135.3上漲至140.7，可謂溫和。二手房有連續(xù)5個(gè)月環(huán)比微降，同比更是有10個(gè)月微降，價(jià)格指數(shù)從146.7上浮至146.9，幾無變化。

豐臺(tái)區(qū)限競(jìng)房項(xiàng)目橡樹瀾灣的銷售人員告訴記者，他們項(xiàng)目的開盤令周圍二手房均價(jià)下降了1萬元。這種限競(jìng)房新項(xiàng)目與周邊二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象已不罕見。

土地方面，2018年，北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%;成交總建設(shè)用地面積447.94萬平方米，而2017年為639.02萬平方米，下降約30%。

以青龍湖板塊為例，據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》此前報(bào)道，該區(qū)域分別在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相鄰限競(jìng)房地塊，先期成交的限價(jià)3.72萬元/平方米，經(jīng)測(cè)算最終地塊內(nèi)住宅部分?jǐn)傉嫉某山粯敲鎯r(jià)接近2.7萬元/平方米。一年后成交的地塊，同樣限價(jià)3.72萬元/平方米，但最終成交樓面價(jià)為2.3萬元/平方米。

然而，在限競(jìng)房土拍政策兩年多后，開發(fā)商拿地回歸理性，北京的土地市場(chǎng)悄然生變。

今年5月28日，朝陽區(qū)孫河一宗不限價(jià)地塊成交，開發(fā)商們似乎又有些蠢蠢欲動(dòng)。地處豪宅區(qū)，加之不限價(jià)，這宗始價(jià)為24.49億元的稀缺地塊，吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創(chuàng)、首開等10家房企參與爭(zhēng)奪，最終恒基地產(chǎn)以30.2億元收入囊中，溢價(jià)率23.3%，樓面價(jià)69572元/平方米，刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄。

諸葛找房方面表示，今年不限房?jī)r(jià)、不限70/90的地塊再次出現(xiàn)，將給予開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品溢價(jià)上更多自主空間，預(yù)期未來隨著北京土地、樓市的持續(xù)穩(wěn)定，不限價(jià)地塊或許會(huì)繼續(xù)增多，土地出讓方式也將更加靈活。