近年來(lái)，我國(guó)各地對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)做出預(yù)警的城市并不少，但近日，湖北恩施市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)下發(fā)的一份通知卻引發(fā)熱議。通知列舉了當(dāng)?shù)夭糠謽潜P(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)低于備案價(jià)、甩賣(mài)拋售等十種降價(jià)行為，并要求進(jìn)行引導(dǎo)和糾正，這份所謂的“紅頭文件”也因此被稱(chēng)為樓市“止跌令”。

對(duì)此，當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)近日表示，“該通知為民間組織所發(fā)，不會(huì)發(fā)生強(qiáng)制效力”。那么這份通知，有沒(méi)有對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)起到“止跌”效果呢?開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)行為，到底應(yīng)不應(yīng)該被糾正呢?央視財(cái)經(jīng)記者在湖北恩施進(jìn)行了實(shí)地探訪。

湖北恩施：“止跌令”難“穩(wěn)”房?jī)r(jià)

在湖北恩施市新建樓盤(pán)最集中的區(qū)域，記者走訪了十多個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目，其中近三成有不同形式的優(yōu)惠活動(dòng)。

湖北省恩施市金龍大道區(qū)域某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：現(xiàn)在精裝價(jià)格是7800-8300元/平米，新樓開(kāi)盤(pán)九七折?，F(xiàn)在我們有一個(gè)特價(jià)房，大概7000元左右/平米。

走訪中記者發(fā)現(xiàn)，很多樓盤(pán)目前的售價(jià)，都低于售樓中心張貼的備案價(jià)，樓盤(pán)的價(jià)格，也比去年開(kāi)盤(pán)時(shí)，有了幅度不小的下跌。

湖北省恩施市火車(chē)站區(qū)域某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：毛坯房均價(jià)大概5700元左右/平米，去年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候是6300元左右/平米?，F(xiàn)在買(mǎi)優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，總價(jià)差兩三萬(wàn)元。因?yàn)楝F(xiàn)在是6月份，上半年馬上要沖業(yè)績(jī)。

這些現(xiàn)象，都在需要被“糾正行為”之列。對(duì)此，文件的發(fā)布單位恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)介紹，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，個(gè)別樓盤(pán)存在銷(xiāo)售價(jià)低于備案價(jià)、即將售罄樓盤(pán)尾盤(pán)低價(jià)銷(xiāo)售回籠資金、標(biāo)低價(jià)只為宣傳吸引眼球等現(xiàn)象。因此，發(fā)文進(jìn)行行業(yè)自律。

湖北省恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周紹伯：這些現(xiàn)象我們認(rèn)為都是不正常的。如果這些少數(shù)企業(yè)這種行為，不及時(shí)加以糾正，它會(huì)像傳染病一樣，你降我也降，一下就形成了惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展下去。

對(duì)于備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)發(fā)文，干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格以及開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)行為的問(wèn)題，周紹伯表示，協(xié)會(huì)作為一個(gè)民間組織，提出一些自律性的要求，與壟斷市場(chǎng)無(wú)關(guān)。

湖北省恩施市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周紹伯：不是一個(gè)約束性的條款。我們既無(wú)執(zhí)法權(quán)，也無(wú)處罰權(quán)，與為了整個(gè)行業(yè)保持穩(wěn)定的利潤(rùn)，沒(méi)有關(guān)系。

恩施市住建局表示，部分開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中，對(duì)購(gòu)房業(yè)主適當(dāng)?shù)卦谡７秶鷥?nèi)進(jìn)行了一個(gè)讓利，這是一個(gè)市場(chǎng)行為，作為行政主管部門(mén)肯定是不會(huì)干預(yù)的，但如果是違規(guī)行為，他們將進(jìn)行打擊。

湖北省恩施市住建局房產(chǎn)科科長(zhǎng)鄭建輝：如果是在我們后期調(diào)查中發(fā)現(xiàn)它打著讓利旗號(hào)，或低于成本影響質(zhì)量，和影響購(gòu)房業(yè)主的利益的話，肯定是重點(diǎn)打擊。未取得預(yù)售許可證，未經(jīng)各方業(yè)主和利害關(guān)系人同意，改變規(guī)劃用途等違規(guī)的問(wèn)題，肯定是要重點(diǎn)打擊。

湖北恩施商品房售價(jià)5月由漲轉(zhuǎn)跌

其實(shí)，“止跌令”的背后，是目前三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)，走低的房?jī)r(jià)，也是樓市去庫(kù)存壓力的縮影。

劉林是一名出租車(chē)司機(jī)，去年他本打算在恩施市金龍大道區(qū)域買(mǎi)房，但看了一圈后，最終也沒(méi)有買(mǎi)成。

劉林介紹，他每月能賺6000元左右，前年下半年，恩施房?jī)r(jià)開(kāi)始明顯上漲，已經(jīng)由每平米4400元左右，漲到了去年的每平米6000元左右。因?yàn)閮r(jià)格高出預(yù)期，今年他已經(jīng)放棄了看盤(pán)。而像他一樣覺(jué)得房?jī)r(jià)高的人，并不少。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度恩施全市新建商品房銷(xiāo)售2769套，銷(xiāo)售面積31.7萬(wàn)平方米，同比減少37.73%。市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷也讓房?jī)r(jià)發(fā)生變化。

今年5月份，恩施市商品房銷(xiāo)售均價(jià)下滑到6305.44元/平方米，同比下降3.7%，開(kāi)始由漲轉(zhuǎn)跌。

普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)同比雖然略有上升，但增幅也由去年的27.32%下降到1.13%。

走低的房?jī)r(jià)，也進(jìn)一步加強(qiáng)了市場(chǎng)“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的預(yù)期，即便在周末，恩施的樓盤(pán)項(xiàng)目也大多冷清。

卾旅投龍鳳投資開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理尹錫峰：一般來(lái)說(shuō)推出的貨源，去年一個(gè)月之內(nèi)都能夠銷(xiāo)售得差不多，現(xiàn)在可能要三個(gè)月售完。

這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度，已經(jīng)算是行業(yè)內(nèi)的較高水平。數(shù)據(jù)顯示，恩施全市新建商品住房的去庫(kù)存周期，由2017年的5個(gè)月左右，延長(zhǎng)到今年上半年的10個(gè)月。而在全國(guó)，像恩施這樣的三四線城市不在少數(shù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年1-5月，全國(guó)55個(gè)三四線城市新建商品住宅的銷(xiāo)售套數(shù)和面積同比分別下降8.57%和8.44%。36.4%的城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，44.4%的城市二手住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌，平均跌幅3.82%。

樓市供需失衡部分三四線城市庫(kù)存高企

價(jià)格、銷(xiāo)量的下跌，是不是意味著樓市的下行?在去庫(kù)存的壓力之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將面臨著怎樣的變化呢?

黃俊是恩施市一個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，4年前，因?yàn)榭吹椒康禺a(chǎn)市場(chǎng)的火熱，他辭職進(jìn)入了這個(gè)行業(yè)。四年來(lái)，他親眼見(jiàn)證了當(dāng)?shù)貥鞘械钠鸱?/p>

湖北省恩施市德信置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃?。簭?015年開(kāi)始，樓市就開(kāi)始慢慢特別火了。2018年上半年可能一下子整個(gè)房地產(chǎn)井噴，他們叫日光盤(pán)，我們現(xiàn)在整體上去化銷(xiāo)售可能是60%。

近年來(lái)，有同樣經(jīng)歷的不僅是黃俊。在恩施，目前共有大大小小100個(gè)左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，比2015年增長(zhǎng)20%。2018年，恩施市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資61.8億元，同比2017年上漲16%。而從恩施市的土地供應(yīng)來(lái)看，早在2011年，就出現(xiàn)了由2010年的500畝以下，翻番到年供應(yīng)1000畝以上的情況，近九年來(lái)，也一直都穩(wěn)定在每年1100畝左右的供應(yīng)量。但長(zhǎng)期以來(lái)，恩施都是一個(gè)零工業(yè)城市，最近幾年，旅游業(yè)才逐漸發(fā)展并形成規(guī)模。

數(shù)據(jù)顯示，2018年恩施州人口凈流出64.24萬(wàn)，GDP總量為871億元，增速6.2%，都屬于湖北省內(nèi)的低水平。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：有些城市的供地有些過(guò)剩，如果它經(jīng)濟(jì)基本面并沒(méi)有起來(lái)，沒(méi)有那么多就業(yè)等等，需求端是不太活躍的，這個(gè)就是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。