普宅標準五年未變 政策初衷難落實

法治周末記者 肖莎

眾所周知，每一個新樓盤都會找出打動客戶的賣點：比如地理位置好、小區(qū)配套優(yōu)、精裝質(zhì)量上乘等。

在今年北京限競房(房屋土地出讓時政府限制了房屋銷售最高價，在此基礎上開發(fā)商競價)市場上多個項目貼身肉搏的背景下，龍湖地產(chǎn)位于房山區(qū)的某項目的賣點之一“另辟蹊徑”：首期開盤產(chǎn)品，部分三居符合北京的普通住宅標準，總價約281萬元。

根據(jù)北京現(xiàn)行的規(guī)定，普通住宅與非普通住宅相比，首付比例低，繳納的契稅費率低。

如果一個購房者是首次購房，購買的普通住宅為新房時，契稅為總價款的1%或1.5%，首付比例為35%，若購買的是非普通住宅，契稅為總價款的3%，首付比例為40%;如果購房者購買的新房是二套房，那普通住宅的首付比例為60%，非普通住宅的首付比例為80%，相差20%。

“普通住宅和非普通住宅對于購房者而言，資金壓力是不同的。”合碩機構首席分析師郭毅告訴法治周末記者，各地制定普通住宅標準并對普通住宅給予稅收優(yōu)惠，其目的是為了市場調(diào)控，保護剛需剛改人群，但北京現(xiàn)在施行的標準制定于2014年，近5年來市場已經(jīng)發(fā)生了很大變化，5年前的標準使得政策制定的初衷無法很好落實。

北京房屋均價五年內(nèi)近乎翻番

普通住宅標準始終未變

公開資料顯示，全國各地的普通住宅標準都是在《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)下發(fā)后陸續(xù)制定的。

在這份發(fā)布于2005年的通知里，有如下內(nèi)容：明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導住房建設與消費。為了合理引導住房建設與消費，在規(guī)劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。

享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。各直轄市和省會城市的具體標準要報建設部、財政部、稅務總局備案后，在2005年5月31日前公布。

北京依據(jù)當?shù)厥袌龅膶嶋H情況，在制定普通住宅標準后，于2008年、2011年、2014年作了調(diào)整，2014年至今該標準未做更新。

2014年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會、北京市財政局、北京市地方稅務局發(fā)布的《關于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格有關問題的通知》提到，本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，原則按照住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定。實際成交價格原則上應當?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

具體而言，屬于普通住宅的范疇是，除了滿足容積率和面積標準外，價格需要滿足：五環(huán)內(nèi)，單價在39600元以下或總價在468萬元以下，五環(huán)至六環(huán)，單價在31680元以下或總價在374.4萬元以下，六環(huán)外，單價在23760元以下或總價在280.8萬元以下。

這一標準是根據(jù)當時的房屋市場狀況制定的。然而5年間，北京的房價已經(jīng)發(fā)生了很大變化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向法治周末記者提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市住宅的成交單價已經(jīng)從平均24819元/平方米，變成46801元/平方米。

從北京市住建委官方網(wǎng)站查詢今年取證的限競房項目來看，能夠滿足普通住宅的小區(qū)寥寥無幾，部分小區(qū)的中小戶型房源因為總價低，才屬于普通住宅。

“也因而，龍湖地產(chǎn)在推廣項目時，才會把部分房源屬于普通住宅作為賣點，畢竟在當前市場上符合普通住宅標準的新房相對少，普通住宅能減少不少資金壓力。”嚴躍進說。

以龍湖上述項目為例，按照現(xiàn)有標準，一套70平方米的房子，當總價為280萬元時，作為首套房，該房屋符合現(xiàn)行普宅標準，首付比例35%，契稅比例1%;一旦總價上調(diào)2萬元，那么同樣的房屋就變成非普通住宅，首付比例上調(diào)5%，契稅比例為3%。

普宅和非普宅的首付相差約13萬元，契稅差別約5.6萬元，對于一個剛需人群而言，普宅能夠減少的現(xiàn)金資金壓力將近20萬元。

專家稱普宅標準應動態(tài)變化

現(xiàn)在是否是調(diào)整的好時機

郭毅認為，普通住宅標準應該是根據(jù)市場變化動態(tài)及時調(diào)整，而按照當下的標準，結合當下的市場狀況，能享受到普通住宅利好的新項目并不多，因此建議當下北京的普宅標準應該比現(xiàn)有范圍有所擴大。比如五環(huán)外的很多限價房項目都遠超過普宅標準規(guī)定的單價，而真正購買這部分房子的人就是剛需和剛改人群，他們的收入相對來說并未達到很高的標準，這一部分人應該在稅費優(yōu)惠上予以傾斜，如果不改變標準，這部分人群的稅費和首付壓力會增加不少。

“而且普宅標準不是只能漲不能跌，應隨著市場節(jié)奏下調(diào)或上調(diào)。”郭毅補充道。

至于普通住宅的調(diào)整周期，郭毅認為應盡量縮短，一個季度甚至半年、一年調(diào)整一次都可以，5年沒調(diào)整時間過長，當下的市場現(xiàn)狀已經(jīng)發(fā)生改變，按照原標準執(zhí)行的話，政策最初制定的初衷就無法實現(xiàn)。

在制定普通住宅標準時，應該考慮哪些因素，才能很好地平衡市場調(diào)控和保護剛需剛改之間的關系?

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對法治周末記者分析，普通住宅的標準應該多維度制定，除了面積、價格之外，還要考慮不同類型房屋的市場占比，真正做到保護剛需。

郭毅對此表示同意，她建議在制定普通住宅標準時，應該考慮到整個市場上的成交情況和成交比例，看一看既往成交中，哪一類的成交比重比較高，那么這一部分交易應該是受到保護的，至于這一部分成交中有多少比例應當受到稅收優(yōu)惠，可以再做考慮。

“假設2018年四環(huán)到五環(huán)區(qū)間有50%的成交總價在500萬元以內(nèi)，單價在6萬元以內(nèi)，那我認為這個區(qū)間里相當一部分比例的購房者應當享受稅收優(yōu)惠。”郭毅說。

在接受法治周末記者采訪時，雖然盧文曦也贊同普通住宅標準應該動態(tài)跟蹤動態(tài)調(diào)整，但他認為現(xiàn)在可能不是調(diào)整普宅標準的好節(jié)點。

盧文曦的理由是：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場好不容易平穩(wěn)了，調(diào)整標準可能引起市場波動。尤其是二手房市場，當下買賣雙方需要支付的稅費均由買方承擔，如果普通住宅標準調(diào)整了，部分買家按照原來的市場價支付稅費會低一些，可能會有一些賣家因此上調(diào)價格，以“享受政策利好”，而這不是政策制定者想要看到的。

■鏈接：

天津市的普通住房標準

從2010年3月1日起，天津上調(diào)普通住宅價格標準。界定普通住宅價格標準調(diào)高后，購房者可以享受相應的稅收優(yōu)惠。

一是個人首次購買90平方米以下普通住房的，按成交價的1%征收契稅;二是個人購買90平方米(含90)至144平方米之間普通住房的，按成交價的1.5%征收契稅;三是個人購買144平方米以上(含144)及其他房屋權屬轉(zhuǎn)移，或者購買144平方米以下住宅，但成交單價高出普通住房價格標準的，一律按成交價的3%征收契稅。

個人購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。營業(yè)稅稅率為5%，再加上結合在一起的0.55%城市維護建設稅、教育事業(yè)發(fā)展費和防洪工程維護費共計5.55%。

上海市的普通住房標準

自2014年11月20日起，上海市執(zhí)行新的普通住房新標準。

根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)等相關規(guī)定，經(jīng)上海市政府同意，調(diào)整本市普通住房標準事宜。

可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應同時滿足以下條件：

一、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

二、單套建筑面積在140平方米以下;

三、實際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

重慶市的普通住房標準

2011年上半年，重慶市發(fā)布《關于調(diào)整土地增值稅預征率有關問題的通告》中，將重慶市的房地產(chǎn)土地增值稅預征率分為三檔：普通標準住宅預征率為2%;非普通標準住宅、非住宅(商業(yè)用房、車庫等)預征率為3.5%;獨棟商品住宅預征率為5%。

之前，判定普通住宅有三個條件：單套最大建筑面積在144平方米或者套內(nèi)面積為120平方米;而住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上;實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價的1.4倍以下的住房。三個條件同時滿足時才能享受2%的土地增值稅預征率。這個判定條件并未對住房的交易價格作明確規(guī)定。