改變、迭代、淘汰、升級，這一發(fā)展脈絡似乎可以套用于每個行業(yè)。

30多年過去，如今，地產(chǎn)商身處的地產(chǎn)業(yè)早已不是那個憑借低地價、高杠桿、高周轉就可以輕松坐收利潤和規(guī)模的淘金樂土。

進入白銀時代后，許多開發(fā)商們未雨綢繆，在堅守住宅城池的同時，也已開始涉足其他領域，期望在徹底觸及行業(yè)天花板前，發(fā)掘并培育另一條發(fā)展航線，綠地控股(下稱“綠地”)便是其中之一。

近年來，綠地投資動作頻頻，且涉及產(chǎn)業(yè)分散，然而從其2018年的業(yè)績表現(xiàn)來看，其多元化布局喜憂參半：喜的是，酒店、金融類相關產(chǎn)業(yè)毛利率高于80%;憂的是，建筑、商品銷售、能源和汽車相關產(chǎn)業(yè)毛利率均低于4%。

牌面實力的懸殊、利潤的貢獻不一以及營收增長的平淡或也難讓市場看清綠地的資本價值。截至6月14日收盤，綠地股價報收6.73元，總市值為818.9億元，較剛上市時已跌去逾1800億元。

跨界科創(chuàng)尚在摸索中

在綠地的多元化版圖中，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)雖然僅是新興產(chǎn)業(yè)中的一個小類，但其受重視程度已愈發(fā)凸顯。

繼投資入股上海人工智能企業(yè)深蘭科技后，6月10日，綠地一口氣宣布再投資兩大科技企業(yè)，分別為城云國際有限公司(下稱“城云國際”)和杭州涂鴉信息技術有限公司(下稱“涂鴉智能”)，將在智慧城市、智慧小鎮(zhèn)、智慧社區(qū)等業(yè)務領域展開合作。

從綠地與上述公司的合作覆蓋面來看，綠地的主要訴求似乎依舊圍繞其地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的升級。對于業(yè)務本身就涵蓋產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)、高鐵新城等內(nèi)容的綠地來說，在既有產(chǎn)業(yè)板塊中嫁接科技內(nèi)容或有助于提升服務能力、效率和產(chǎn)品溢價，且進一步將綠地從住宅開發(fā)商調整至綜合性運營商的角色。

將時間向前推，4月，綠地曾與華為簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在“擁抱新科技、轉型新物種”的定調下，綠地表示將借此推動其智慧地產(chǎn)生態(tài)體系打造。

對于綠地而言，跨界科創(chuàng)并非是一時興起，在種種合作動作背后，隱藏著的或是綠地在面對國內(nèi)經(jīng)濟結構發(fā)展變化時，從全權經(jīng)營房地產(chǎn)向以房地產(chǎn)為主，相關產(chǎn)業(yè)集群并舉的多元化經(jīng)營格局轉型的籌謀。

綠地入局科創(chuàng)領域始于2017年。當年2月，綠地全面啟動科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，確立其作為綠地轉型升級的一步關鍵之棋;2018年10月，綠地更為具象地揭開其科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)“高校孵化園+城市科技園+科技產(chǎn)業(yè)城”的三大發(fā)展模式，并再次強調科創(chuàng)是綠地新一輪轉型中的“核心要素”。

從綠地向外透露的信息中或可看出，科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)對于綠地的重要程度或將不僅限為“副業(yè)”，其可能帶來的產(chǎn)業(yè)協(xié)同也早已被寫進綠地的工作主線中。但即便綠地的商業(yè)設想十分美好，目前其落到實處的科技及其市場應用還處于摸索發(fā)展階段。

“智慧城市的概念很廣，發(fā)展至少得30年-50年，不單單是技術上的問題，還有數(shù)據(jù)壁壘的問題?，F(xiàn)階段只是非常初級的水平，不到終極目標的5%，雖然概念很多，但還在探索中。”一位從事智慧城市工程設計的業(yè)內(nèi)人士對《國際金融報》記者表示。

“以智能家居為例，除非一個企業(yè)在行業(yè)里沉淀很久，能統(tǒng)一物聯(lián)網(wǎng)的通訊標準，這樣才能真正形成家居類的萬物互聯(lián)。”上述人士稱。

在一位PE人士看來，耐心或是綠地需要具備的心理素質。“這或將是一場漫長的陪跑，科創(chuàng)類項目尤其不能短期速成，回報率及有效持續(xù)性僅是需要考慮的一個方面，企業(yè)還需要考量市場對于項目的接受度。”

多元化業(yè)務陰影

科創(chuàng)目前僅是綠地投資的一角，除此之外，綠地還涉足大基建、大金融、大消費領域，這是綠地多元化產(chǎn)業(yè)的三塊地基。

投資意味著現(xiàn)金和資源的投入，而項目培育則需要一段時日，且時間難定。這對于截至2109年第一季度除預收款項的流動負債達4031.3億元，而同期貨幣資金僅為765.85億元的綠地來說，頻頻對外投資或也進一步加大了其現(xiàn)金流的緊繃性。

那么，在這龐雜的業(yè)務體系內(nèi)，其多元化業(yè)務的發(fā)展成色究竟如何?在疊加更多資產(chǎn)，推動公司規(guī)模增長外，這些業(yè)務能否具備足夠的盈利能力，從而讓投資者相信綠地的商業(yè)故事?

綠地2018年年報顯示，其建筑、商品銷售、能源、汽車及相關產(chǎn)業(yè)的毛利率分別為3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。

上述產(chǎn)業(yè)不到5%的毛利率讓市場產(chǎn)生疑慮。比如，2018年，綠地大基建產(chǎn)業(yè)全年營收為1481億元，同比增長41%，但營收增長中利潤轉化部分并不高。又如，雖然截至2018年底，綠地零售全國門店總數(shù)已達65家，覆蓋18個城市，但擺在綠地眼前的或還是投入和回報是否能成正比的問題。

獲取高利潤并非易事，尤其是當企業(yè)跨界本不熟悉的領域時，這其中變量眾多，包括專業(yè)度、市場行情和運氣等，而一個節(jié)點的踏錯都有可能導致全盤布局的推翻整頓，綠地或也難以幸免。

2016年，綠地的營業(yè)外支出為16.19億元，同比增加11.67億元，其主因是煤炭存貨久置，質量下降，公司予以處理。2016年-2018年，綠地能源及相關產(chǎn)業(yè)板塊營收增長率分別為-68.12%、90.29%、-6.77%，起伏較大。行業(yè)低迷等因素令綠地在談及其經(jīng)營情況時只得以“經(jīng)營逐步正常化”草草帶過。

不過，也有產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)正向外界證明綠地商業(yè)判斷的正確性。酒店、金融及相關產(chǎn)業(yè)在2018年的毛利率分別為84.05%和100%。

具體來看，綠地自2005年涉足酒店旅游業(yè)，2018年酒店旅游集團重組成立，并被列為綠地三大產(chǎn)業(yè)集團之一。不過，雖然酒店業(yè)務的毛利率高，但2018年，此項業(yè)務的營收僅為22.2億元，在各產(chǎn)業(yè)板塊中排名倒數(shù)第二，僅高于金融板塊4.6億元的營收。

“賺錢的營收少，營收多的不賺錢”，這似乎是綠地目前所面對的尷尬局面。2018年，綠地歸屬于上市公司股東的凈利潤率僅為3.26%，而同期，碧桂園為9.13%、恒大為8.02%、萬科為11.3%、保利為9.7%、融創(chuàng)為13.3%。

由此來看，小體量、高毛利的板塊無法憑一己之力大幅拉高綠地的利潤收益——這或是隱匿在綠地多元化布局光鮮亮麗背后的那片陰影。

地產(chǎn)“一哥”掉隊

2014年，多元化產(chǎn)業(yè)集群布局已在綠地發(fā)展戰(zhàn)略中，這一年，綠地剛以房地產(chǎn)業(yè)務預銷售額同比增長50%至2408億元的數(shù)據(jù)力壓萬科成為當年的地產(chǎn)“一哥”。

這是綠地的高光時刻，也或是綠地控股董事長張玉良提出進一步加強大金融、大消費等產(chǎn)業(yè)發(fā)展的底氣所在。

不過，打從這場轉型開始，綠地從未設想過要背離房地產(chǎn)主業(yè)。事實上，張玉良曾多次重申，多元化與地產(chǎn)業(yè)務可產(chǎn)生協(xié)同效益。只是，行業(yè)規(guī)模座次已重新排序。資料顯示，2016年-2018年，綠地房地產(chǎn)合約銷售額分別為2550億元、3065億元、3875億元，同比增速分別為11%、20%、26%，雖已有提速跡象，但與2018年排在行業(yè)第三的恒大相比，規(guī)模已相差了1600多億元。

從行業(yè)第一位置掉落的綠地，如今對外展現(xiàn)的姿態(tài)更多的是平和與穩(wěn)重。此前，張玉良曾對媒體表示，綠地進入“不唯規(guī)模論的更重發(fā)展質量、盈利能力和長期安全穩(wěn)定的可持續(xù)性階段”。在談及綠地多元化業(yè)務結構時，他也展露出對該模式競爭力和對抗單一行業(yè)周期性風險的自信。

但是，張玉良的這種信心卻并未能有效傳導到資本市場上，他坦言：“我覺得(綠地)市值與現(xiàn)狀不符，我們曾經(jīng)的市值比萬科高。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月14日，綠地控股報收6.73元，近三個月來股價下跌近7%;818.9億元的最新市值較公司上市首日收盤時的2669.7億元已縮水逾1800億元。

6月3日，上海證券交易所、中證指數(shù)有限公司宣布將5只股票調出上證50指數(shù)，綠地控股位列其中。即便綠地曾表示“正在努力加強市值管理”，但資本市場的刀起刀落則顯得有些不留情面。

當一個描繪著更具體系、更大生意的遠方還未能到來時，綠地身上“主動謀變再出發(fā)”的標簽就會被放到聚光燈下細細打量，常常面對質疑甚至否定?；蛟S，在綠地實現(xiàn)“年均銷售規(guī)模保持在5000億元以上,形成一批300億-500億元發(fā)展能級的重點事業(yè)部”的目標之前，其還將難以逃避外界打量的目光。