土地是房企生存發(fā)展的“血液”，掌握充足的土地儲備是保證房企持續(xù)發(fā)展的必要條件。

選擇在哪個區(qū)域布局也與企業(yè)未來發(fā)展息息相關(guān)。近期，《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》正式發(fā)布，上升為國家戰(zhàn)略的同時，區(qū)域一體化進(jìn)程全面提速。相比京津冀、粵港澳等城市群，長三角區(qū)域整體經(jīng)濟總量更大，這也吸引大批房企來此布局。

機遇與挑戰(zhàn)并存，大批房企重倉于此，也讓長三角導(dǎo)市場競爭愈演愈烈，“大手筆”背后所帶來的隱憂顯現(xiàn)。

長三角城市房企 平均拿地占比約34%

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年城市城鎮(zhèn)居民可支配收入排行TOP20中，長三角城市占比約45%。“富裕”的長三角，在大多數(shù)房企眼中是“重倉”的不二選擇。2018年1月至2019年4月，萬科、金地、招商蛇口、華夏幸福等全國性企業(yè)長三角新增土儲占其新增總量30%以上。

萬科董事長郁亮此前就曾透露，在投資方面，萬科關(guān)注的重點是粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀等城市群。據(jù)其2018年年報顯示，截至2018年末，萬科1.1億平方米的總土儲中，約51.6%分布于長三角區(qū)域、覆蓋25座城市，其土儲排名前三的城市分別為杭州、上海和合肥。

無獨有偶，據(jù)克而瑞機構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，綠地控股、保利地產(chǎn)、新城控股等規(guī)模房企在長三角地區(qū)平均拿地比例也高達(dá)約34%。

克而瑞研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人李丹稱，“為了擴大自身規(guī)模，近年來，規(guī)模房企紛紛將目標(biāo)鎖定在上海、蘇州、杭州、溫州、南京等長三角重中之重的一二線城市。如今，‘長三角一體化’上升為國家戰(zhàn)略，對于房企而言，把握長三角發(fā)展利好意義更為重大。”

房企爭相進(jìn)入也使得長三角區(qū)域土地價值迅速上升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅在2019年1月全國成交土地總價排行榜前十名中，長三角城市地塊就達(dá)到5幅;單價排行榜的前十名中，長三角城市也有4幅位列其中。

“門檻”升高 綠地等下沉三四線

大批房企的到來，抬高了長三角開發(fā)“門檻”的同時，也讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場競爭日漸入白熱化?？硕鹧芯吭合嚓P(guān)負(fù)責(zé)人朱一鳴稱，“在這場房企競爭中，綜合實力較強的全國型企業(yè)與長三角區(qū)域型企業(yè)贏得先機。截至目前，萬科、中海、招商、龍湖等品牌房企在長三角一二線城市的拿地占比均在50%以上。

以長三角作為大本營的地域型房企也有地緣優(yōu)勢。如新城控股，其在投資核心區(qū)域長三角的土儲建筑面積近5498萬平方米，占總土儲的50.2%。2018年，新城在全國化布局更趨均衡的情況下，長三角布局依然占據(jù)核心。

部分房企重倉長三角一二線城市時，對成本控能力較強的規(guī)模房企則將布局版圖向長三角三四線城市轉(zhuǎn)移。

作為此類房企的代表，2018年下半年起，綠地加大對長三角的投資力度，將京滬高鐵沿線重要樞紐城市宿州作為深耕“高鐵新城”的重要一站，并結(jié)合“城際空間站”展開長三角的新一輪布局。一位接近綠地的人士告訴記者，綠地未來將綜合“地產(chǎn)+多元化”優(yōu)勢，推動自身戰(zhàn)略深化，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)對接，助力地方產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。

2018年1月份至今，以其高周轉(zhuǎn)、全覆蓋的強勢拿地策略的碧桂園，則在長三角地區(qū)摘得約189宗地塊，居長三角拿地規(guī)模第一。其中，長三角區(qū)域內(nèi)三四線拿地占比達(dá)83%

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“相對其他區(qū)域，長三角三四線城市經(jīng)濟良好、消費水平較高，市場可開發(fā)空間較大。”

“重倉”有風(fēng)險 前景需觀望

房企對長三角頗為偏愛，大手筆投資有大收獲機率，但也同樣伴隨著風(fēng)險。

目前，多數(shù)千億房企實現(xiàn)了全國化布局，但從其業(yè)績分布來看，產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)域?qū)φw布局影響較大，一旦該區(qū)域的市場呈環(huán)境發(fā)生變動或是遇到政策上的調(diào)控與收緊，勢必會影響企業(yè)整體業(yè)績。

介于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場處于“白銀時代”，大規(guī)模投資與開發(fā)具有較大的不確定性，在一二線城市高價收入的地塊在未來的銷售額未必能達(dá)到企業(yè)預(yù)期。同時，大批房企的涌入，使市場競爭越來越激烈，企業(yè)手中大量囤積的房子面臨出售困難或?qū)е率袌龀尸F(xiàn)供大于求的狀態(tài)，從而影響房產(chǎn)銷售價格。

在未來的城市發(fā)展中，長三角土地開發(fā)規(guī)模越來越大的前提下，規(guī)模房企依然能憑借自身實力，深耕內(nèi)需擴大規(guī)模與盈利;反之，在市場越來越趨于白熱化的情況下，對于以長三角地區(qū)為重倉的千億房企來說，業(yè)績的持續(xù)和規(guī)模的進(jìn)一步增長將面臨一定壓力。(崔陸鵬 赫天雪)