長江商報記者 楊玲玲

房地產(chǎn)開發(fā)采取“拖字訣”的浙系房企新湖中寶，正迎來經(jīng)營和資本層面的雙重壓力。

近日，新湖中寶回復了上交所下發(fā)的涉及現(xiàn)金流情況、資產(chǎn)和擔保情況、應收應付款項、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務等多方面的2018年年報事后審核問詢函。其中，主業(yè)聚焦長三角的新湖中寶，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項目時長已超過十年。6月10日，在回復監(jiān)管部門的年報問詢函時，新湖中寶堅稱上述項目目前均進展順利。

同時報告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對外擔保情況，其中受限資產(chǎn)合計454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對外擔保合計224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。此外，新湖中寶應收賬款中前五名欠款方余額合計8.53億元，占所有應收賬款金額的96.37%。

在年報問詢函的回函中，新湖中寶表示，公司不存在債務償付風險，不存在應收賬款回收風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的盈利能力和業(yè)績可持續(xù)性，新湖中寶則稱，目前地產(chǎn)項目大部分分布在長三角區(qū)域，開發(fā)產(chǎn)品庫存較少，銷售風險較少。

受限資產(chǎn)合計454.47億

年報季后，上市房企被問詢的案例時有出現(xiàn)，今年這一現(xiàn)象尤甚。2019年4月至今，已經(jīng)十余家房企收到交易所問詢函，其中，浙系房企新湖中寶近日回復了上交所問詢函。

新湖中寶稱，2018年，面對復雜的宏觀和行業(yè)環(huán)境公司堅持穩(wěn)健經(jīng)營，但從多項財務數(shù)據(jù)來看，事實似乎并非如此。

年報顯示，新湖中寶經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額自2015年至今首次為負。同時，報告期內(nèi)，新湖中寶經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額和投資活動現(xiàn)金流量凈額皆為負，分別為-37.79億元和-40.69億元。

另根據(jù)披露，新湖中寶貨幣資金160.18億元，同比下降10.05%;且其中14.35億元處于使用受限狀態(tài)。新湖中寶在問詢函的回復函中，披露了貨幣資金的存放情況，并表示不存在任何與控股股東或其他關聯(lián)方聯(lián)合或共管賬戶的情況，也不存在任何貨幣資金被其他方實際使用的情形。

同時報告期內(nèi)，新湖中寶存在較多的資產(chǎn)受限和對外擔保情況，其中受限資產(chǎn)合計454.47億元，占公司總資產(chǎn)的32.49%;對外擔保合計224.23億元，占公司凈資產(chǎn)的65.21%。

此外，新湖中寶對外擔保總額合計224.23億元，包含對控股股東新湖集團及關聯(lián)方，以及對民豐特種紙股份有限公司、美都能源股份有限公司等第三方擔保的情況。且公司對資產(chǎn)負債率超過70%的被擔保對象的債務擔保占比達74.46%。

監(jiān)管部門要求新湖中寶詳細列示，被擔保對象的資產(chǎn)和經(jīng)營情況，說明其是否存在債務償付風險，并說明擔保對象為上述被擔保債務有無其他增信措施。

新湖中寶回復稱，“為資產(chǎn)負債率超過70%的被擔保對象提供擔保的金額”為166.97億元，其中165.05億元系為全資子公司和非全資控股子公司提供的擔保，占比98.85%。擔保貸款用于公司各子公司項目開發(fā)及經(jīng)營需要，有利于提升公司整體經(jīng)營能力，不存在債務償付風險。

多項目開發(fā)超過十年

公告資料顯示，1999年，新湖中寶在上海證券交易所上市。目前，主營業(yè)務為地產(chǎn)開發(fā)，在全國30余個城市開發(fā)50余個住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目，總開發(fā)面積3000萬平方米。

根據(jù)披露，新湖中寶主要從土地招拍掛、舊城改造、海涂圍墾三個渠道獲取土地儲備。年報顯示，報告期末，新湖中寶應收賬款中前五名欠款方余額合計8.53億元，占所有應收賬款金額的96.37%，且多為報告期內(nèi)新增應收賬款。

其中，新湖中寶下屬子公司平陽縣利得海涂圍墾開發(fā)有限公司與平陽縣國土資源管理局(以下簡稱“平陽國土局”)就收儲平陽西灣海涂圍墾項目海域使用權項下已完成圍墾的土地事宜簽訂《收儲合同》，協(xié)議約定平陽國土局收儲位于西灣海涂圍墾區(qū)北片532850平方米(約合799.275畝)土地，收儲單價1530元/平方米(約合102萬元/畝)，收儲總價為8.15億元。值得一提的是，這一金額占到了應收賬款余額的92.08%。

對于應收賬款是否存在回收風險，新湖中寶回應稱，平陽國土局收儲款根據(jù)協(xié)議將在2020年12月31日之前支付，預計不存在回收風險。

同時根據(jù)披露，新湖中寶房地產(chǎn)業(yè)務去化壓力較大，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的存貨中，位于杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發(fā)項目時長已超過十年。

新湖中寶解釋稱，部分開發(fā)項目進展緩慢的主要原因為項目規(guī)模較大，分期實施，總周期較長;同時因規(guī)劃、拆遷等外部因素導致項目前期稍有延緩。即使項目開發(fā)超過十年時間，新湖中寶仍然堅稱，上述項目目前均進展順利，處于最后一期開發(fā)中，正加快完成最后的進度;且項目之前若干期均已如期交付，完成開發(fā)。

另值得一提的是，根據(jù)披露，新湖中寶2018年贖回66.13億元理財產(chǎn)品的同時，購買46.73億元理財產(chǎn)品。但是在其他流動資產(chǎn)部分，2018年理財產(chǎn)品科目余額為0。上交所要求新湖中寶進一步核實并補充披露報告期末公司理財產(chǎn)品余額;購買理財產(chǎn)品的底層資產(chǎn)質量，有無存在較大的投資損失風險。新湖中寶回復表示，公司購買的理財產(chǎn)品均為銀行發(fā)行，期末理財產(chǎn)品本金均已按期贖回，理財收益均已收到，不存在投資損失風險。