時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策主基調(diào)下，各地樓市調(diào)控開始走向細(xì)分。

二線城市中的蘇州，因房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)過熱而率先加大調(diào)控力度。5月11日，蘇州對(duì)部分區(qū)域?qū)嵤┬路咳晗奘?，二手房五年限售?月24日，蘇州市政府再次聯(lián)合住建局、發(fā)改委等部門召開房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)，討論下一步的調(diào)控工作。據(jù)媒體報(bào)道，蘇州將以6月、7月作為過渡期，如房?jī)r(jià)、地價(jià)等多個(gè)指標(biāo)仍得不到控制，7月起調(diào)控將會(huì)加碼，具體舉措包括但不限于擴(kuò)大限售范圍、提高外地人購(gòu)房社保門檻等。

距離蘇州1500公里遠(yuǎn)的珠海，則開始“放寬”購(gòu)房政策。5月24日，珠海市住建局房產(chǎn)科向媒體確認(rèn)，外地非人才限購(gòu)1套新房，西區(qū)、高新區(qū)不需要社保;外地人才限購(gòu)1套新房，珠海大橋以西及高新區(qū)無需社保;高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購(gòu)買1套新房。

“無論是蘇州還是珠海，樓市調(diào)控的原則一直沒有變，即穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)樓市過熱時(shí)就要加大調(diào)控，樓市有下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要適度寬松。

上海一家房企高層告訴時(shí)代周報(bào)記者，中央多次強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，所以樓市趨穩(wěn)既是政策訴求，也是眾望所歸。

蘇州調(diào)控加碼

4月底房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)超過全年調(diào)控目標(biāo)5%的界限以及土地市場(chǎng)過熱，是蘇州出臺(tái)新政的直接原因。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年1―4月蘇州市區(qū)商品住宅成交面積為274萬平方米，同比2018年同期增長(zhǎng)了38%。成交均價(jià)21279元/平方米，同比2018年同期上漲9%。其中4月新房成交10014套，為2016年10月以來新高，二手房網(wǎng)簽11748套，環(huán)比大漲99.52%。

蘇州樓市“量?jī)r(jià)齊升”，其土地市場(chǎng)同樣火熱。2019年以來，蘇州四次大型土拍中，有三次接近或超過百億級(jí)別。1月4日，蘇州主城區(qū)出讓7宗地塊，共攬金129.19億元，其中青劍湖地塊飆價(jià)175輪;首拍告捷后，蘇州在1月11日繼續(xù)連拍4宗地塊，總成交價(jià)為78.83億元;2月22日，蘇州成功出讓6宗涉宅地塊加園區(qū)1宗商服用地，總成交價(jià)為98.25億元。4月24日，蘇州再次出讓5宗地塊，總成交價(jià)134.53億元。其中溢價(jià)最高的一宗由碧桂園拿下，溢價(jià)率達(dá)56.66%。

“蘇州樓市火熱，是因?yàn)橹暗恼{(diào)控沒那么嚴(yán)格，”張大偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，再加上今年房企融資渠道稍有放寬及蘇州土地供應(yīng)減少，也直接造就了蘇州土地市場(chǎng)的火熱。

為有效遏制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，蘇州在5月11日發(fā)布新政，對(duì)工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域新房項(xiàng)目限售三年，蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售五年。在5月24日的房地產(chǎn)行業(yè)座談會(huì)上，核心內(nèi)容包括把房?jī)r(jià)漲幅控制在5%以內(nèi);如房?jī)r(jià)、地價(jià)等指標(biāo)仍得不到控制，7月后會(huì)即刻加碼。

中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時(shí)代周報(bào)記者，蘇州雖然不是省會(huì)城市，但其市場(chǎng)體量比較大，又靠近一線城市上海，所以其調(diào)控行為可能會(huì)影響到其他熱點(diǎn)二線城市，具有樣本價(jià)值。

張大偉亦發(fā)文表示，從蘇州的調(diào)控來看，預(yù)計(jì)后續(xù)各地出臺(tái)的加碼政策，也基本都會(huì)以降低短期投資的限售為主。對(duì)于購(gòu)買入口收緊、限購(gòu)的政策，預(yù)計(jì)力度不會(huì)很大。

珠海局部放寬

與蘇州不同，珠海此前一直執(zhí)行較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策。2017年4月8日，珠海強(qiáng)化“限購(gòu)、限售、價(jià)格備案”政策，非本市戶籍居民購(gòu)房需連續(xù)繳納5年社保，新購(gòu)普通住房須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年之后才能上市交易。

看齊一線城市的限購(gòu)門檻，使珠海樓市迅速進(jìn)入“速凍模式”。來自合富輝煌的數(shù)據(jù)顯示，2017年，珠海全年住宅網(wǎng)簽成交103萬平方米，同比下降81%;新增供應(yīng)234萬平方米，同比下降42%;成交均價(jià)22188元/平方米，同比上漲16%，漲幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)。

“珠海‘408新政’學(xué)習(xí)的是廣深，但局限于當(dāng)?shù)厝丝谳^少，實(shí)施這么嚴(yán)格的政策，長(zhǎng)此以往對(duì)樓市的影響還是比較大的。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，2016年珠海一手住宅成交4.9萬套，實(shí)施“408新政”后，2017年下降到1.5萬套，2018年略有好轉(zhuǎn)，但1―11月成交量也只有1.7萬套。而據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，珠海市2018年末常住人口為189.11萬人。

“市場(chǎng)虛火”得到有效控制后，珠海又著手局部“放寬”限購(gòu)政策。

今年5月24日，珠海正式向媒體發(fā)布新政：外地非人才限購(gòu)1套新房，西區(qū)、高新區(qū)不需要社保;外地人才限購(gòu)1套新房，珠海大橋以西及高新區(qū)無需社保;高端及外籍人才、港澳居民無社保要求可全市購(gòu)買1套新房。

“即便放開限購(gòu)，也是成交量的恢復(fù)，不是價(jià)格的上漲。”肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者，各地城市根據(jù)最新的市場(chǎng)變化對(duì)現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整并不違規(guī)，關(guān)鍵在于把握好“房住不炒”和“遏制房?jī)r(jià)上漲”兩條政策紅線。

“預(yù)計(jì)之前調(diào)控比較嚴(yán)厲的城市，后續(xù)可能會(huì)效仿珠海對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。”肖文曉稱。