上海房租“快速下跌”是個傳說 今年價格與去年同期持平

每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝

最近網(wǎng)上關(guān)于“一線城市房租大跌”的消息，讓房東權(quán)先生郁悶了好一陣子。他有一套房子的租客小李正好因工作調(diào)動提出退租，臨近收房時中介卻告知他：“租金比去年上漲了20%，而且很好租。”

權(quán)先生這套一室一廳的住宅位于上海與昆山的交界處，去年市場租金約1500元/月，今年房價跌了13%，但租金反而漲到1700元~1800元/月，且房源緊張，中介經(jīng)常打電話來問租約到期沒有。

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期上海房屋租賃市場并未出現(xiàn)網(wǎng)上傳言的“快速降溫”。上海中原地產(chǎn)房屋租賃指數(shù)顯示，2019年前3個月分別為238.4、238.6、236，盡管與去年年末相比稍有下跌，但與去年同期基本持平。

租金漲幅領(lǐng)銜一線城市

在上海漂了5年多的白領(lǐng)小周向記者表示“租房不易”。多年來她與同事合租，幾次搬家都是因為租約到期后漲價，不得不從楊浦到浦東，越搬越遠，所幸這兩年輪上了張江人才公寓，才感覺穩(wěn)定了許多。不過她的朋友小劉就沒有這么幸運了，畢業(yè)季一到，房東又要漲價，最近正在為找房而焦頭爛額。

“張江這一帶租個兩室大概要5500元，一室戶稍微便宜點，但很難找，根本沒感覺房租下降。”小周說。

興業(yè)證券《一二線城市二手房市場4月房價租金報告》顯示，今年以來，上海、深圳、惠州租金漲幅較明顯，2018年上海每平方米租金全年均值66.7元/月，4月單月均值為71.5元/月;進入2019年，3月、4月均值則升至72.4元/月和74.8元/月，同比上漲達到5%，今年漲幅已達到9%，遠高于其他一線城市。

即便在上海外環(huán)外，某些人口集聚的區(qū)域，房租也仍然不便宜。

在松江九亭，兩三家房屋中介得知記者前來租房時，熱情都不太高。“現(xiàn)在房子有的。如果你是下個月來租，那就說不好了。”中介指指墻邊的白板，“房子都在那兒呢，一室3500~4000元。”

“房租哪里會跌得下去喲!都被二房東炒高了!”一位中介阿姨無奈地說，“一有房子出來，二手房東馬上收走，分割群租。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，一套兩室兩衛(wèi)的loft公寓經(jīng)過改造，樓上、樓下各一套獨衛(wèi)房，廚房支一張床就是一個單間，還能做到“互不打擾”。據(jù)記者多方面了解，戶型圖中標注的“單層”實際上就指的這種改造后的一居室。

盡管政府監(jiān)管部門始終沒有放松監(jiān)督和拆違，但群租現(xiàn)象在九亭一帶難以根除，在不少房源信息表中仍然有“單層”房出租，中介手里也掌握著相當(dāng)數(shù)量的房源，偷偷地推薦給租房人。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“房租高低和人口租賃需求等有關(guān)，實際上它也和物價一樣，基本上是只會上漲，不會下調(diào)，最多是做到不漲。所以很多城市和區(qū)域，在實際觀察來看，真正下跌的可能性反而是不多的。”

高租金房源遇去化壓力

既然房租沒有下跌，近期又會否出現(xiàn)大漲?

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，目前從上海租金指數(shù)走勢來看是高位震蕩。一方面去年上海常住人口流入量減少，另一方面，市區(qū)范圍內(nèi)租金一直維持高位，尤其是1萬元以上的高租金房源遇到去化壓力。

而租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)也影響了房租數(shù)據(jù)。嚴躍進認為，很多區(qū)域?qū)嶋H觀察來看，真正租金下跌的可能性反而是不多的。結(jié)構(gòu)方面，郊區(qū)房源增多，多少也會帶動全市租金的下調(diào)。

盧文曦表示：“每年年初是租賃市場最為活躍的時期，成交價格往往給全年租金價格定水平，既然年初都沒怎么漲，下半年并不是租賃最旺盛的時候，因此租金也不太可能上漲。”

對于上述房租上漲20%的區(qū)域，盧文曦認為應(yīng)該是特例：“昆山花橋這里房價快速上漲有炒作成分，價格有泡沫，在調(diào)控舉措出來后虛火會降下來。而租房是消費，區(qū)域內(nèi)有產(chǎn)業(yè)而且軌道能通上海，甚至有人可以租花橋的房子到上海上班，降低居住成本。這樣的情況下造成了特定區(qū)域房租上漲。”

住在九亭的程小姐是一位特殊的租房人，同時她也是上海某長租公寓品牌負責(zé)人。對市場非常熟悉的她認為，近期房租仍然比較穩(wěn)定。上海租房價格還是跟區(qū)域有關(guān)，根據(jù)個人情況，她選擇了九亭、離地鐵有一定距離的房子。這樣價格不會太高，開車出行也比較方便。

“而長租公寓由于各種裝修改造、品牌溢價等成本，普遍租金比民居貴20%~30%，所面對的客群也有相應(yīng)的差異化，因此大量入市長租公寓不會對住宅租賃市場造成太大的影響。”程小姐說。

嚴躍進認為：“長租公寓大量入市有助于緩解租賃市場供求矛盾，使得租賃市場可選房源增加，這樣也利好對租賃市場的穩(wěn)定，各類房源不會盲目漲租。”