5月23日，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組在北京發(fā)布了“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10”研究成果。

據(jù)悉，“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10”的研究對(duì)象主要包括104家A股上市房地產(chǎn)公司和69家內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司。研究結(jié)果顯示：2018年，在“房住不炒”理念持續(xù)深入和政策調(diào)控持續(xù)收緊的影響下，全國(guó)商品房成交規(guī)模再創(chuàng)新高，但銷售及銷售均價(jià)增速均放緩。房地產(chǎn)上市公司在行業(yè)調(diào)整期中把握城鎮(zhèn)化及城市發(fā)展結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，延續(xù)“增收又增利”態(tài)勢(shì)，在盈利能力、財(cái)富創(chuàng)造力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性等方面分化繼續(xù)加深。2019年以來，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“以穩(wěn)為主，一城一策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定預(yù)期，同時(shí)企業(yè)融資狀況有所改善，資金壓力有所緩解，高盈利、高潛力、政策紅利加持的房地產(chǎn)上市公司越發(fā)引起資本市場(chǎng)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值投資進(jìn)入新階段。

房企發(fā)展邏輯逐步分化

2018年，A股及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，均值同比增長(zhǎng)24.82%至1333.98億元。其中，A股上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值達(dá)到979.79億元，同比增長(zhǎng)23.41%，較2017年下降6.28個(gè)百分點(diǎn);以大型房企為主的內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值達(dá)到1867.82億元，同比增長(zhǎng)25.95%，較2017年降低7.79個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，2018年房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要由以下幾個(gè)因素推動(dòng)：存貨、貨幣資金、股權(quán)投資以及投資性房地產(chǎn)的增長(zhǎng)是總資產(chǎn)的重要組成部分，是助推總資產(chǎn)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。在市?chǎng)面臨不確定性的情況下，上市房地產(chǎn)公司通過放緩拿地節(jié)奏、加大項(xiàng)目去化力度、收并購方式降低開發(fā)成本、加大相關(guān)多元業(yè)務(wù)深耕力度，助力企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)。存貨均值分別同比增長(zhǎng)21.23%、30.26%，貨幣資金分別增長(zhǎng)26.43%、26.67%，權(quán)益性投資分別增長(zhǎng)45.78%、47.77%，投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)35.85%、18.41%。

隨著規(guī)模效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，陣營(yíng)出現(xiàn)明顯斷層。具體來看，14家3000億元以上房地產(chǎn)上市企業(yè)總資產(chǎn)占全部樣本的51.60%，增長(zhǎng)率均值為29.12%，較上年下降15.73個(gè)百分點(diǎn)，更加追求穩(wěn)健高質(zhì)量;部分中型企業(yè)繼續(xù)發(fā)力加速做大規(guī)模，加速優(yōu)質(zhì)資源向企業(yè)聚集，1000億元-3000億元陣營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)率均值為30.05%;總資產(chǎn)規(guī)模1000億元以下的小型企業(yè)頻頻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，部分企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善、過度拓展公司多元業(yè)務(wù)等原因以出售股權(quán)債權(quán)等方式維持公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)收縮。

強(qiáng)者恒強(qiáng)更為顯著

2018年，房地產(chǎn)上市公司銷售業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)，盈利能力顯著增強(qiáng)。受益于早期低成本拿地項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，2018年房地產(chǎn)上市公司“增收又增利”態(tài)勢(shì)延續(xù)，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入均值為279.49億元，同比增長(zhǎng)25.63%;凈利潤(rùn)均值為40.49億元，同比增長(zhǎng)30.49%。

2018年，房地產(chǎn)上市公司保持較高盈利質(zhì)量，凈利潤(rùn)率的提升帶動(dòng)凈資產(chǎn)收益率穩(wěn)步提升，A股、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率均值分別為14.35%、17.00%，較去年上升0.55、0.30個(gè)百分點(diǎn)，其中內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率高于A股2.65個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)收益率均值分別增長(zhǎng)了0.24和0.65個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到11.07%和14.83%。

2018年，房地產(chǎn)上市公司強(qiáng)化費(fèi)用管控能力，保持高盈利水平。從三項(xiàng)費(fèi)用率來看，2018年A股、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司三項(xiàng)費(fèi)用率均值分別為12.15%、14.47%，A股上市房地產(chǎn)公司較上年上升0.58個(gè)百分點(diǎn)，而內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司較上年下降0.40個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”政策不放松，房地產(chǎn)項(xiàng)目去化壓力加大，房企周轉(zhuǎn)速度小幅放緩。2018年，A股上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別為0.21、0.31，均較上年下降0.01;內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率均值分別為0.19、0.35，較上年分別下降0.01和0.02。

有效負(fù)債水平下降

2018年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率保持高位，剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率水平較上年顯著降低，去杠桿取得一定成效。A股及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為69.03%、75.16%，較上年上升0.65、0.81個(gè)百分點(diǎn)。但得益于2018年良好的銷售表現(xiàn)，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司有效資產(chǎn)負(fù)債率均值為50.32%、56.70%，較上年分別下降2.14、3.48個(gè)百分點(diǎn)。

2018年，房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)資金管理，通過強(qiáng)化合同銷售及回款、拓展多元融資渠道等方式，有效增強(qiáng)企業(yè)的短期償債能力。A股及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值為1.30、1.60，速動(dòng)比率保持穩(wěn)定，企業(yè)短期償債能力略有提升。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向和資金面趨緊的情況，房地產(chǎn)上市公司投融資態(tài)度更為理性，公司現(xiàn)金流得到一定改善。其中，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值為53.19億元，同比增加134.21%;受部分大型房地產(chǎn)上市公司業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張影響，滬深上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額均值同比減少25.34%至18.90億元。

2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和融資渠道仍保持收緊態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期逐漸回歸理性，房地產(chǎn)上市公司由“沖規(guī)模、擴(kuò)土儲(chǔ)”轉(zhuǎn)為“緊投資、穩(wěn)現(xiàn)金”，更加注重提高現(xiàn)金流安全邊際：一方面，房地產(chǎn)上市公司放緩拿地節(jié)奏，減少現(xiàn)金支出，保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定;另一方面，在日益加大的資金壓力下，部分房地產(chǎn)上市公司加強(qiáng)銷售回款管理，制定更高的銷售回款目標(biāo)，自有資金比例持續(xù)增加。