將虧損的長租公寓等業(yè)務剝離，意味著朗詩進行了三年的“榕樹林”計劃夭折，重新聚焦地產(chǎn)主業(yè)的朗詩還能迎來資本市場的認可嗎?

《投資者網(wǎng)》楊春霞

近幾年來一直寄希望以多元化找到發(fā)展突破口的朗詩綠色集團(下稱“朗詩”，00106.HK)，2019年開始收縮戰(zhàn)線重新聚焦主業(yè)。

5月14日，朗詩公告稱，將剝離處于虧損的長租公寓、物業(yè)管理、建筑設(shè)計、生活服務及園林景觀等五類非地產(chǎn)業(yè)務至控股股東朗詩集團，預計所得款項凈額約為9.81億元。

針對這次業(yè)務剝離，朗詩在公告中表示要在財務數(shù)據(jù)得到優(yōu)化的同時，將公司重新打造成一家專注于“綠色科技”的地產(chǎn)公司。

而值得玩味的是，三年前朗詩提出“榕樹林”計劃，似乎想通過多元化布局來助力公司的發(fā)展，如今重提聚焦綠色地產(chǎn)或許意味著朗詩在多元化方面的嘗試不太順利。不過，經(jīng)歷前幾年踏空，朗詩地產(chǎn)主業(yè)還能迎頭趕上嗎?對此，《投資者網(wǎng)》致函朗詩，其董秘表示剝離事項目前只是公告還沒有真正落實完成，不方便對外發(fā)聲。

多元化失利

盡管朗詩方面表示目前剝離業(yè)務還沒有完成，應看最終董事會決定，但朗詩想將上述業(yè)務剝離的想法卻是由來已久。

早在2018年業(yè)績會上，朗詩董事長田明就曾表示2019年要剝離長租公寓業(yè)務(朗詩寓)，要讓資本市場一眼就能看清朗詩，在隨后的兩個月內(nèi)，田明的這一想法正在逐步實現(xiàn)。

5月14日，朗詩宣布將處于虧損階段的長租公寓業(yè)務以及包括物業(yè)管理、建筑設(shè)計、生活服務、園林綠化景觀等的非地產(chǎn)業(yè)務剝離至控股股東朗詩集團，預計將獲得近10億資金，其中長租公寓占比最大，約9億元。

時間往前回溯到2016年，朗詩決心開啟多元化，提出了“榕樹林”計劃，即圍繞核心地產(chǎn)業(yè)務，積極培育長租公寓、養(yǎng)老服務、綠色金融服務等與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)或互補業(yè)務，實行轉(zhuǎn)型升級戰(zhàn)略。

而今三年時間過去，從目前來看，位列“榕樹林”計劃的這幾項業(yè)務發(fā)展均不甚理想。年報顯示，在本次剝離的五項業(yè)務中，只有兩項建筑設(shè)計、物業(yè)管理業(yè)務兩項盈利，除稅及非經(jīng)常性項目前利潤分別為61.7萬元、1497.2萬元。而其他三項均呈虧損狀態(tài)，其中以長租公寓最為嚴重，2018年朗詩寓虧損達1.94億元，加上2017年的虧損，共計虧損2.4億元。

需要提及的是，長租公寓在朗詩董事長田明看來一直被基于厚望，就在一年前田明還曾表示朗詩寓要沖向行業(yè)前三，而僅一年的時間，朗詩寓就被剝離。

朗詩從2016年開始布局長租公寓，近兩年規(guī)模擴張迅速，2017年獲得房源1.5萬間，2018年達到4萬多間。2018年初，朗詩還與平安不動產(chǎn)成立了目標規(guī)模100億元的基金，計劃在未來三年內(nèi)，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目。

然而，自2016年底啟動長租公寓業(yè)務以來，朗詩寓的虧損卻在逐年擴大，不僅未找到盈利模式，反而成為負累。目前，朗詩長租公寓的數(shù)量約4萬間左右，2017年和2018年的虧損金額分別為0.44億、1.9億元，同比增長330%。此外，2018年12月，朗詩長租公寓ABS計劃遭遇年內(nèi)第二次中止，發(fā)行規(guī)模為7.87億元。

此外，據(jù)媒體報道，養(yǎng)老服務和綠色金融服務雖未被列入剝離項中，但也頻頻被外界質(zhì)疑。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面，朗詩自2011年便成立了養(yǎng)老事業(yè)部，但該部分運營模式及業(yè)績卻極少在財報中體現(xiàn)。官網(wǎng)顯示，目前朗詩已累計擁有38個養(yǎng)老項目，存量床位3263個，對于盈利情況卻只字未提。

財經(jīng)評論員嚴躍進表示，長租公寓業(yè)務需要大量的資金投入和較長的培育周期，容易對企業(yè)形成拖累。

主業(yè)務“掉隊”

此外，業(yè)內(nèi)有觀點認為此次業(yè)務剝離除了朗詩官方宣稱的長租公寓業(yè)務將持續(xù)虧損，無法支撐估值擴張之外，朗詩地產(chǎn)主業(yè)正在逐漸萎縮或許才是剝離的最大的主因。

《投資者網(wǎng)》注意到，在近幾年布局多元化未有成效的同時，朗詩的主業(yè)地產(chǎn)開發(fā)表現(xiàn)也不佳，正呈現(xiàn)出“規(guī)模逐年掉隊”、“銷售增速較緩”等癥狀。

以2018年為例。2018年朗詩銷售額為381億元，同比增速僅19%，未完成年度460億目標，甚至連喊了三年的400億目標也未能達到，在克而瑞《2018年1-12月房企銷售TOP200》榜單中位居第68位。

作為對比的是，2016年和2017年，朗詩在房企榜單上排名分別為53位和64位，銷售額分別為283億元、320.53億元，年增長率均不超過20%，而同期百強房企銷售增速均超過30%。

此外，自轉(zhuǎn)型資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略以來，朗詩一貫采取合作開發(fā)、小股操盤、委托開發(fā)的模式，也就是說381億銷售額是被“注水”的，年報顯示朗詩權(quán)益銷售額為236億元，權(quán)益占比為61.94%。

值得玩味的一個現(xiàn)象是，《投資者網(wǎng)》從2018年年報得知，2018年朗詩在其大本營長三角區(qū)域貢獻的權(quán)益銷售額為49億元，僅占20.76%。

甚至于在2019年樓市回溫形勢下，朗詩仍然沒有改變下滑的態(tài)勢。一季報顯示，截至2019年3月底，朗詩銷售額為32.57億元，同比下降近30%，僅完成年度目標的8%，簽約建筑面積逾22.25萬平米，同比下降12.16%。而在土儲方面，朗詩甚至沒有排進總土儲貨值榜單前100名。

事實上，對于朗詩規(guī)模掉隊市場上一直有不少質(zhì)疑的聲音，而朗詩均對外宣稱“規(guī)模不是朗詩發(fā)展最重要的指標”。不過，資本市場對于這一說法似乎并不買賬，《投資者網(wǎng)》注意到朗詩自上市以來，基本無人問津，股價一直徘徊在1港元左右。截至2018年5月23日收盤，朗詩股價為0.98港元/股，總市值約47億元。

也正因為此，為了增加資本市場對朗詩的信心，朗詩總裁田明上市三年頻繁增持自家股票，近半年來就增持了553萬股。根據(jù)港交所最新權(quán)益披露資料，2019年5月17日，朗詩獲田明以每股均價0.98港元，增持20萬股，總價約19.6萬港元。

此外還需注意的是，朗詩一直專注的綠色地產(chǎn)領(lǐng)域正在迎來更多的競爭者。據(jù)媒體報道，中國金茂(00817.HK)、當代置業(yè)(01107.HK)、陽光城(000671.SZ)等諸多房企都打出了“綠色”招牌，朗詩核心業(yè)務“綠色地產(chǎn)”也受到來自各方的沖擊，市場占有率不斷下降。

與此同時，朗詩綠色地產(chǎn)多次深陷信任危機，上海、無錫、杭州等地均發(fā)生過朗詩高科技住宅外墻滲水等問題，直到2019年朗詩旗下項目依然頻繁被投訴。2019年2月份杭州朗詩熙華府因保溫板材料不合格被杭州下城區(qū)住房和城市建設(shè)局下令停工整改。此外，成都朗詩熙華府因?qū)嶋H樣板間未上報建委審批、武漢朗詩西海岸業(yè)主因精裝修質(zhì)量太差而頻頻爆發(fā)投訴。(思維財經(jīng)出品)